葉辰亮圖

上海市首例“住房收購置換”項(xiàng)目今天（31日）在靜安區(qū)率先落地。

簽約現(xiàn)場，居民施先生作為首例申請人，分別與靜安區(qū)保障房公司簽訂存量房收購合同、與新建商品房項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)簽訂買賣合同。一簽兩約，舊房有了新出路，新房也有了新主人。

靜安區(qū)房管局副局長何智勇介紹，住房“以舊換新”由靜安區(qū)保障房公司擔(dān)任實(shí)施主體，按照市場化原則開展房源排摸、洽談簽約、收購轉(zhuǎn)化，重點(diǎn)鎖定產(chǎn)權(quán)清晰、總價適宜的小戶型，讓舊房規(guī)范處置、新房順利購置，為居民打通置換的“最后一公里”。

這些被收購的老房子，將納入保障性租賃住房體系，面向城市的新市民和青年人供應(yīng)。

2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。

今年開年，住房“以舊換新”“收儲二手房用作保障房”等政策正在全國多地鋪開�！白》渴召徶脫Q”模式在上海的推廣路徑也逐步清晰可見，遵循“試點(diǎn)先行、一區(qū)一策、金融賦能”的策略，在靜安等區(qū)試點(diǎn)后，有望逐步向全市復(fù)制推廣。

咨詢電話被打爆

施先生一家四口，住在寶山路450弄的三寶花苑，一直有改善住房的需求。

這套約40平方米的老房子是上世紀(jì)末建成的電梯房，位于15樓。隨著家里大寶上預(yù)初、小寶升四年級，房間不夠住，空間愈發(fā)捉襟見肘。

去年，他曾試著把老房子掛到房產(chǎn)中介。小戶型、電梯房、內(nèi)環(huán)地段，聽起來不算差，但一年里看房者并不多。置換鏈條卡在了最前面——舊房賣不掉，買新房就始終差一口氣。

一次看房，施先生偶然聽說靜安區(qū)推出“住房收購置換”：收購標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為建筑面積70平方米以下、總價400萬元以內(nèi)的存量房屋，優(yōu)選距離軌交3公里以內(nèi)或在產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近的房源。

他家恰好符合，因此當(dāng)即報了名，填寫了一張表格遞交信息。一個多月后，220萬元的評估價出來了。他和愛人一商量，最終決定簽。從申請到完成交易，前后不過兩個月時間。這段時間里，他也鎖定了靜安區(qū)內(nèi)新建商品房意向房源。

葉辰亮圖

對于新房子，施先生很滿意：“采光比以前好多了，陽臺敞亮，樓盤得房率也高，房型格局看著就舒服。”他購入的新房，正是靠近蘇河灣的譽(yù)靜安112平方米三房——足夠給兩個孩子各一間獨(dú)立臥室，也讓夫妻倆終于有了一張不被打擾的書桌。

更重要的是，孩子都在靜安區(qū)讀書，他在靜安工作，他們的生活圈早已扎根�！拔冶緛砭褪且陟o安區(qū)內(nèi)置換的�！笔┫壬f，對普通家庭而言，換房不只是面積的增加，更是生活半徑的延續(xù)、社會關(guān)系的穩(wěn)定。

“這一模式開展以來，大家都來咨詢，售樓處的電話被打爆了�！北＠脴I(yè)上海公司營銷管理部總監(jiān)黃幸說，過去，購房者觀望，是因?yàn)橹脫Q周期漫長、房價波動大、不確定性太多�，F(xiàn)在，政府以公信力背書，老房變成了“活的資產(chǎn)”，交易機(jī)制的創(chuàng)新讓確定性變得可觸可感�！霸诋�(dāng)下市場里，確定性就是最好的投資邏輯。”

如何復(fù)制推廣

“40-70平方米，是保障房的理想面積，又考慮到青年人的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，租金在可承受范圍之內(nèi)，讓他們在大城市里打拼的起步階段也能住得體面�！膘o安區(qū)閘北保障房公司執(zhí)行董事蔣燕說，首單收儲房源的地理方位和建筑面積，非常適配青年人租住需求。

在靜安，保租房房源籌措主要以新建和配建為主。而收購二手房作為保租房，能夠快速擴(kuò)充房源、縮短供應(yīng)周期�！跋噍^于新建保租房2-3年的建設(shè)周期，收購存量房可在3-6個月內(nèi)完成專業(yè)化改造提升，完善居住功能，并統(tǒng)一納入保障性租賃住房體系運(yùn)營管理，大幅縮短保租房的有效供給時間�！笔Y燕說。

靜安的這一模式，正是努力將幫助居民改善住房的民生實(shí)事，去化新房庫存的“市場調(diào)節(jié)”和籌集保租房的“社會保障”整合進(jìn)一個可操作的政策工具包中，“市場與保障更有效銜接”。

業(yè)內(nèi)人士觀察，這一模式在全市復(fù)制推廣，也面臨挑戰(zhàn)。比如，如何籌措資金，并實(shí)現(xiàn)中長期資金平衡？

眼下，靜安區(qū)建立了多元資金池，構(gòu)建“貨幣化配建資金+企業(yè)自有資金+商業(yè)銀行貸款”的市場化融資體系。中國建設(shè)銀行提供專項(xiàng)金融支持，確保收購資金充足、成本可控，同時保租房租金收益將專項(xiàng)用于成本回收和滾動發(fā)展，形成“投入、運(yùn)營、反哺”的良性循環(huán)。

也有專家建議，未來需要充分運(yùn)用中央明確的金融工具箱，如“住房租賃團(tuán)體購房貸款、保障性住房再貸款、地方政府專項(xiàng)債券”及保障性租賃住房REITs等金融工具支持，打通“融資-收購-運(yùn)營-退出”的完整資金閉環(huán)。

又如，如何確保第三方評估的公允，既不讓居民吃虧，也不造成國有資產(chǎn)流失。目前，全市正建立統(tǒng)一的、由多方參與的第三方房源評估機(jī)制。

而針對居民在置換過程中“賣舊”與“買新”時間錯配的痛點(diǎn)，需整合政府部門、中介機(jī)構(gòu)、銀行等資源，提供從政策咨詢、房源鎖定、舊房幫賣到金融貸款的全流程一站式服務(wù)，有效降低居民的置換風(fēng)險和交易成本。