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楔子

前兩天我刷到一則新聞，說的是：陸家嘴“三件套”腳底下將有一個住宅新盤開始建設，而這個項目叫做盛大金磐二期。

因為前段時間我還寫過陸家嘴地區(qū)的港務大廈搬遷，所以對這個同區(qū)位的項目就比較感興趣了。

網(wǎng)絡上目前只是一些規(guī)劃圖，所以今天這篇文章就來聊聊：“盛大金磐”二期的設計吧！

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方案簡介

從目前網(wǎng)絡上查到的資料來看，這個項目主要由一棟150米的高層住宅和4棟別墅組成，可能還有一些配套。

據(jù)傳聞：高層部分的戶型面積在200–350㎡，別墅戶型的面積在500–800㎡。

而參考周邊的湯臣一品掛牌45–50萬/㎡，中糧海景20–35萬/㎡，我們大致能測算出這個項目的起板價格了。

陸家嘴核心區(qū)最近基本沒有新盤推出，再加上最近剛出的38號文，可能很長時間內(nèi)也不會再有宅地供應，所以這塊地就顯得格外稀缺了。

“盛大金磐”二期這塊地在規(guī)劃上叫做N2-1，東至民生路，南至昌邑路，北至濱江大道。

項目用地面積18992㎡，容積率2.88，可建面積約33097㎡。邊上就是已經(jīng)建成很多年的盛大金磐一期。

從衛(wèi)星圖來看，這塊地與上海中心大廈、金茂大廈、環(huán)球金融中心等陸家嘴地標真的是咫尺距離。

從實地看，也是抬頭就能看到這些著名的城市地標。（如下圖）

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歷史與淵源

盛大金磐一期很多年前就已經(jīng)銷售了，那為什么過了20多年才來開發(fā)二期呢？

據(jù)央視網(wǎng)等媒體的報道：

2001年5月18日，金磐地產(chǎn)從上市公司與陸家嘴股份手中獲得陸家嘴N1、N2地塊。

2004～2005年“盛大金磐”一期開盤，售價一度高達4萬元～6萬元/平方米。

項目一期由3幢43-47的高層組成，戶數(shù)共計520套左右，1、2號樓（聚金閣），5、6號樓（紫金閣)，7、8號樓（慧金閣）。

而當年湯臣一品的銷售單價，更是11萬的天價，有興趣的朋友，可以擴展閱讀：《》

2006年，該小區(qū)獲“2006上海市園林杯”優(yōu)質(zhì)小區(qū)。

2007年，該項目因某官員“炒房”案件引起關注。之后，二期（N2地塊）開始閑置作為停車場用。

2026年3月6日：N2-1地塊（二期）清場公告發(fā)布，停止停車運營，進入開發(fā)倒計時。

在20幾年間，盛大金磐項目公司發(fā)生過多次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，據(jù)說目前境內(nèi)股份由盛大地產(chǎn)的朱鳳鳴家族和福建三迪地產(chǎn)共同持有該項目。

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方案分析

20年前的審美和現(xiàn)在的相比，已經(jīng)發(fā)生了非常大的變化，但很多設計原則和房產(chǎn)開發(fā)思路卻沒什么變化。

下面我來展開說說。

一、高低配

項目的二期采用了“超高層+低密別墅”的雙重產(chǎn)品形態(tài)，這和一期的單純3棟高層還是有些差別的。

高低配的意義，就是在做足容積率的情況下，拉高銷售單價。但對于超高層住宅來說，建安成本也會同步顯著增加。

但如果按照當下二三十萬的銷售單價，那這點建安成本也就可以忽略不計了。

二、朝向

雖然盛大金磐項目地處小陸家嘴核心區(qū)，但并非一線江景。所以如何爭取更多的景觀資源，成了最重要的設計課題。（如下圖）

20年前的一期就已經(jīng)將高度拔到40多層，二期自然沒有理由低于一期的高度，所以這棟新樓的高度控制在了150米，這樣設置兩個避難層即可。（如下圖）

另外，為了爭取更好的景觀，“面江”成了唯一的朝向選擇。而“面江”也更加“正南北向”，也更符合富豪們“正氣”的心理需求。（如下圖）

三、建筑細節(jié)

二期的建筑外立面比一期更加的時尚，一方面是審美的變遷，另外可能是為了滿足“公建化”的要求。

但二期還是延續(xù)了一期“白色鋁板+金色圓頂”的標志性元素。

另外，二期還融入了更加時髦的處理手法，結(jié)合著避難層做了一點“轉(zhuǎn)折懸浮”的感覺。（如下圖）

熟悉豪宅的朋友一眼就能認出這是kpf的手筆，二期的這棟樓就和紐約曼哈頓的520 fifth Avenue如出一轍。（如下圖）

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結(jié)束語

這是一塊“沉寂”了20多年的宅地，也是一塊有“故事”的土地！

盛大金磐二期如今重啟，不僅是對過往的一個“交代”，也是小陸家嘴地區(qū)再次開發(fā)的“注腳”。

無可復制的地段資源，加上國際級的設計團隊，該項目注定將成為陸家嘴豪宅版圖的“新標桿”。