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以下為正文：

作為北京“金軸”長安街的西延線，石景山古城板塊近年來依托首鋼園產(chǎn)業(yè)升級與軌道交通擴容，逐步成長為京西改善型需求的核心承載區(qū)。區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)以高層與小高層組合產(chǎn)品為主，而容積率2.0以下、全部為大戶型設(shè)計的純改善項目較為少見。

中海長安玖章，自2024年9月開盤入市以來，截至2026年3月，累計網(wǎng)簽132套，去化率約73.3%，成交均價穩(wěn)定在7.5萬/㎡，在石景山改善市場中形成了較高的價值認同。本文結(jié)合市場研判、網(wǎng)簽成交、產(chǎn)品細節(jié)，復(fù)盤項目發(fā)展脈絡(luò)，剖析其產(chǎn)品力與市場表現(xiàn)。

樓市結(jié)構(gòu)性分化石景山改善市場的供需特征

2020至2026年，北京住宅市場呈現(xiàn)規(guī)模收縮、價格上移、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的特征。全市住宅用地供求規(guī)模先揚后抑，2021年供應(yīng)總建面達953.47萬㎡階段性峰值后持續(xù)收縮；2025年樓板價躍升至39,754元/㎡，同比漲幅20.43%，市場呈現(xiàn)“以價補量”，資源向核心板塊、優(yōu)質(zhì)地塊高度集中。住宅成交層面，2025年成交均價59,575元/㎡創(chuàng)歷史新高，高端改善成交占比持續(xù)提升。

近郊板塊中，石景山憑借長安街西延線的軸線價值、首鋼園產(chǎn)業(yè)集聚與軌道交通網(wǎng)絡(luò)，成為承接主城改善外溢的核心區(qū)域。2023年以來，區(qū)域新房供應(yīng)呈現(xiàn)“量縮價穩(wěn)”特征，2026年區(qū)域成交均價回落至56,770元/㎡，市場進入溫和調(diào)整通道。

從庫存結(jié)構(gòu)看，石景山區(qū)域整體去化周期約12個月，供需基本平衡，但高總價產(chǎn)品因目標(biāo)客群有限，去化周期相對延長。這意味著，在京西改善市場，對高品質(zhì)、大尺度、一步到位的改善型產(chǎn)品存在持續(xù)需求。

項目基底：長安街首排的稀缺占位與核心指標(biāo)

中海長安玖章由中海地產(chǎn)開發(fā)，總占地面積21,433㎡，總建筑面積36,865㎡，容積率2.0，規(guī)劃住宅總戶數(shù)180戶，機動車停車位270個，車位配比1:1.5，物業(yè)費6.6元/㎡·月，由北京中海物業(yè)管理。

項目地處石景山區(qū)古城南街東側(cè)763地塊，緊鄰長安街首排，與長安街直線距離約400米，處于長安街西延線的古城段核心節(jié)點。這一軸線自天安門廣場向西貫通，承載著深厚的城市歷史與政治文化意涵，項目所在區(qū)段正是這條軸線西側(cè)的關(guān)鍵區(qū)位，具有較強的城市地標(biāo)屬性與空間識別度。

軌道交通層面，項目距地鐵1號線古城站約400米，步行5-6分鐘可達；規(guī)劃中的地鐵11號線二期衙門口西站距項目約1.4公里，預(yù)計2026年通車。3公里范圍內(nèi)覆蓋八角游樂園站、新首鋼站、北辛安站、蘋果園站、楊莊站等6座地鐵站點，軌道網(wǎng)絡(luò)密集。自駕出行方面，長安街、蓮石路、西五環(huán)三條城市主干道環(huán)伺，15分鐘可達金融街，25分鐘可達國貿(mào)CBD，通勤效率較高。

生活配套：成熟城區(qū)的宜居閉環(huán)

項目周邊配套成熟度較高，形成商業(yè)、教育、生態(tài)、醫(yī)療全維度宜居閉環(huán)：

商業(yè)配套：3公里范圍內(nèi)布局石景山萬達、山姆會員店、京西大悅城、首鋼園六工匯、喜隆多購物中心等大型商業(yè)綜合體，滿足日常消費與品質(zhì)生活需求；

教育資源：周邊名校資源豐富，涵蓋新加坡伊橋幼兒園、古城第二小學(xué)、十一學(xué)校石景山實驗中學(xué)等，滿足全齡段教育需求；

生態(tài)宜居：3公里范圍內(nèi)分布古城環(huán)翠公園、永定河文化廣場、老山城市休閑公園、首鋼工業(yè)遺址公園、八大處公園等約13座公園，生態(tài)稟賦突出；

醫(yī)療資源：區(qū)域醫(yī)療配套完善，為居民健康提供保障。

產(chǎn)品力解析：低密純粹四房與空間尺度

面對京西改善市場對高品質(zhì)產(chǎn)品的需求，中海長安玖章以“100%四房、低密洋房、極致面寬”為核心策略，打造具有辨識度的改善型產(chǎn)品。

社區(qū)規(guī)劃：首鋼東南區(qū)少有的低容積率純住宅項目

項目規(guī)劃8棟7-10層低密洋房，總戶數(shù)180戶，全部為四房戶型，打造純粹改善型社區(qū)。容積率2.0，是首鋼東南區(qū)近五年來少有的容積率低于2.0的純住宅項目。社區(qū)內(nèi)設(shè)下沉庭院、中央草坪和兒童活動區(qū)，綠化率30%，車位配比1:1.5，高于北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，精準(zhǔn)匹配高端家庭出行需求。

183㎡四室兩廳三衛(wèi)：南向三面寬13.4米，得房率超90%

該戶型南向三面寬尺度達13.4米，呈現(xiàn)大面寬短進深、南北通透格局，采光充足?？蛷d開間5.4米，搭配觀景陽臺，空間感極強。采用南向雙套房設(shè)計，主臥配備獨立衣帽間和四分離式明衛(wèi)；南次臥配備單獨衛(wèi)浴，方便老人或年齡較大子女居?。槐毕蚺P室與客衛(wèi)相鄰，實際使用中相當(dāng)于擁有獨立衛(wèi)生間。得房率高達90%-92%，套內(nèi)面積接近165㎡，營銷資料顯示“贈送陽臺13㎡以上”，進一步提升了實際使用面積。

236㎡四室兩廳三衛(wèi)：南向四面寬18.5米，LDKB一體化約100㎡

該戶型南向四面寬尺度約18.5米，客廳開間約6.7米，單陽臺長度約10.3米，采光和通風(fēng)效果極佳。LDKB（客廳、餐廳、廚房、陽臺）一體化設(shè)計，整體面積約100㎡，形成“超級中央公區(qū)”。餐客廳等寬，視野通透性滿分；餐桌旁設(shè)置奢石臺面西廚島臺，U型中廚內(nèi)配備博世品牌全套煙機、灶具、洗碗機，滿足精英家庭對社交廚房的高階需求。主臥面積可達42㎡，全明采光，配備獨立衣帽區(qū)和三分離衛(wèi)浴，衛(wèi)生間標(biāo)配智能馬桶、恒溫花灑，并升級配置瑞士恩仕按摩浴缸，洗漱臺面采用奢石勞倫斯黑金搭配橙色皮革，雙臺盆設(shè)計方便男女主人共同洗漱。入戶玄關(guān)對面設(shè)置整塊透光雪山銀狐奢石，右側(cè)設(shè)超大步入式儲藏間，強化豪宅專屬的生活儀式感。

精裝標(biāo)準(zhǔn)：國際一線品牌與人性化細節(jié)融合

項目采用全裝修交付。精裝品牌選用博世全套廚電、科勒衛(wèi)浴、博洛尼定制櫥柜，奢石臺面、除霧鏡柜、智能馬桶、恒溫花灑、皮革與實木組合背景墻等細節(jié)設(shè)計，不僅注重品牌堆砌，更強調(diào)人性化關(guān)懷與藝術(shù)化表達，形成獨特的身份認同感。

市場表現(xiàn)：73.3%去化率與價格穩(wěn)定性

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，截至2026年3月，中海長安玖章累計網(wǎng)簽132套，供應(yīng)總套數(shù)180套，整體去化率73.3%。累計成交面積約2.6萬㎡，成交金額約19.5億元，成交均價約7.5萬/㎡，價格體系保持穩(wěn)定。

各月成交均價波動如下：2025年3月77,882元/㎡，2025年5月75,547元/㎡，2025年8月72,609元/㎡（階段性低點），2026年3月75,414元/㎡。價格整體圍繞75,000元/㎡區(qū)間波動，未出現(xiàn)大幅降價促銷情況。

競爭格局

周邊多個中海系項目同臺競技，但產(chǎn)品定位存在明顯分層：

中海長安源境：成交均價57,382元/㎡，產(chǎn)品定位更偏向剛需與首改；

中海寰宇天下天鏡：成交均價60,956元/㎡，主力戶型面積段較?。?/p>

中海云庭：成交均價70,778元/㎡，成交套數(shù)相對有限。

此外，首鋼璟悅長安（60,921元/㎡）等競品在價格與產(chǎn)品力上均與長安玖章形成差異化定位。與二手房對比，3公里范圍內(nèi)中海寰宇天下（33,204元/㎡）、中海長安雅苑（34,217元/㎡）等次新房價格顯著低于長安玖章，巨大價差既反映了新房在產(chǎn)品力、裝修標(biāo)準(zhǔn)、社區(qū)規(guī)劃等方面的代際優(yōu)勢，也印證了市場對項目高端定位的認可。

價值錨點：長安街金軸與首鋼園產(chǎn)業(yè)的雙重紅利

中海長安玖章的價值根基在于長安街“金軸”與首鋼園產(chǎn)業(yè)的雙重驅(qū)動。長安街作為北京城市主軸，貫穿天安門、金融街、國貿(mào)等核心功能區(qū)，兩側(cè)嚴(yán)控居住用地供應(yīng)，項目緊鄰長安街的區(qū)位優(yōu)勢具備高度稀缺性與不可復(fù)制性。首鋼園產(chǎn)業(yè)區(qū)加速發(fā)展，小米、阿里云等頭部企業(yè)入駐，使該區(qū)域成為京西數(shù)字經(jīng)濟的核心區(qū)域，持續(xù)導(dǎo)入高收入就業(yè)人口，推動區(qū)域消費與居住需求升級。

從土地市場看，石景山近年成交住宅用地樓板價整體震蕩上行，純住宅用地樓板價已突破38,000元/㎡。中海長安玖章作為首鋼東南區(qū)近五年來少有的容積率低于2.0的純住宅項目，其稀缺屬性在土地端已得到驗證。隨著地鐵11號線二期通車、區(qū)域配套持續(xù)完善，項目資產(chǎn)價值有望穩(wěn)步攀升。

評估與購房建議

地段稀缺性：長安街首排，距地鐵1號線古城站400米，雙地鐵加持；

產(chǎn)品純粹性：100%四房大平層，無高低配，得房率90%-92%；

品牌保障：中海地產(chǎn)+中海物業(yè)雙重背書，產(chǎn)品兌現(xiàn)力強；

價格穩(wěn)定：成交均價穩(wěn)定在75,000元/㎡左右，抗跌性強；

空間尺度：183㎡南向三面寬13.4米，236㎡南向四面寬18.5米，LDKB一體化約100㎡。

購房建議

追求一步到位的改善型家庭：183㎡四居總價約1,400萬元（按75,000元/㎡估算），得房率超90%，南向雙套房設(shè)計，適合三代同堂或多孩家庭；

終極改善客群：236㎡四居總價約1,800萬元，南向四面寬、LDKB一體化約100㎡、主臥42㎡，是項目的旗艦產(chǎn)品，適合追求極致空間與生活儀式感的家庭；

資產(chǎn)配置型：鑒于項目的稀缺性（長安街首排、區(qū)域近五年少有的容積率低于2.0純住宅），其長期保值增值屬性明確，適合作為核心資產(chǎn)壓艙石。

中海長安玖章以長安街首排的稀缺區(qū)位、低密純粹的產(chǎn)品定位、穩(wěn)定堅挺的價格表現(xiàn)，在京西改善市場中形成了獨特的價值認知。截至2026年3月，項目累計網(wǎng)簽132套，去化率73.3%，成交金額19.51億元，價格體系保持穩(wěn)定。它不僅是中海地產(chǎn)在京西改善市場的重要作品，更是石景山從傳統(tǒng)城區(qū)向現(xiàn)代宜居板塊轉(zhuǎn)型的居住樣本。在長安街土地日益稀缺、改善需求持續(xù)釋放的2026年，這樣的項目為追求高品質(zhì)生活的改善型家庭提供了一個值得考量的選擇。

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