文/廣州進深 嚴明會

就在入市前夕，廣州南沙“頂豪”竟然對規(guī)劃圖來了一次大刀闊斧地改革。

3月25日，廣州市規(guī)自局發(fā)布南沙2024NJY-5、2024NJY-6地塊項目建設工程設計方案審查及調(diào)整批前公示。

這兩宗地塊上建的，就是最近風靡南沙的豪宅盤——開建·南沙壹號。

為了保持高端改善的神秘感，開建·南沙壹號自案名公開以來，走得一直是高貴冷艷風。

拿地一年多，戶型圖至今未對外披露，比去年首開大賣的廣州頂豪保利玥璽灣還能“捂”。

而此次調(diào)規(guī)，似乎透露了一個真相：

不是不公布，而是開發(fā)商在全系戶型圖上，仍有猶豫。

01

塔樓消失，全部變板樓

整個開建·南沙壹號項目，總占地面積約9.6萬㎡，住宅建筑面積約22.8萬㎡，商業(yè)建筑面積約3.4萬㎡。

定位是，要打造集居住和商業(yè)等功能于一體的高品質(zhì)濱水社區(qū)。

項目分為四個小地塊，最靠近江邊的兩塊，我們姑且稱之為前排，后邊兩塊稱為后排。

按照原本規(guī)劃，總共建設十七棟住宅樓。

其中，前排兩宗地塊，共九棟住宅，都是板樓，一層兩戶。

后排兩宗地塊，共八棟住宅，為高層和超高層塔樓，一層三戶、四戶設計。

而隨著此次調(diào)規(guī)，項目不僅住宅樓總數(shù)增加了，原本的塔樓也消失不見了。

根據(jù)擬調(diào)整的新總平圖：

前排兩宗地塊還是九棟板樓不變；

后排兩宗地塊的八棟塔樓則全部砍掉，變成了跟前排一樣的九棟板樓，原來的一層三戶、四戶，調(diào)為一層兩戶。

經(jīng)此一改，總樓棟數(shù)也從十七棟，變成了十八棟。

開發(fā)商這樣改的目的，其實很好理解。

全板樓設計對于一個定位高端改善的豪宅項目來說，吸引力不是一般的大。

雖然都是一個盤，但板樓和塔樓的調(diào)性卻不一樣。

若按原來的高密度后排塔樓多戶設計，部分房源難免有不通透、采光差、江景被遮擋的落差，難以支撐定價。

也更容易混入剛改或投資客，導致圈層純度不足。

而如今規(guī)劃大變，全盤純板樓 低密 江景，居住更加純粹，直接與競品拉開不止一個檔次，去化當然也會更穩(wěn)、更快。

02

樓棟層數(shù)，大幅削減

除了塔樓變板樓以外，開建·南沙壹號在住宅樓高度上，也改動很大。

此前，項目為了更好地利用江景資源，將前排板樓做成了28-37F中高層，后排塔樓則為24-47F高層或超高層，如此形成“前低后高”的建筑形態(tài)，讓后排部分塔樓客戶也能享受江景視野。

而此次調(diào)整，前排住宅樓高度變成了27-35F，后排住宅樓高度變成31-45F。

前排調(diào)得更低了一些，后排整體則更加協(xié)調(diào)，視覺落差沒有原來那么大。

其中，改動比較大的是前排的A2#，建筑層數(shù)直接由37層降為29層，足足砍掉了8層，建筑高度也由120米降至100米。

綠化布局，也有不小的變化。

前排臨江的兩個地塊因為主樓已經(jīng)施工，綠化方面沒法大調(diào)，調(diào)的主要是后排，住宅樓由原來的點狀分布，變?yōu)閲鲜讲季?，中央留出了大片綠地。

另外，還涉及一些物業(yè)管理用房、商業(yè)及公建配套、車行出入口等方面的調(diào)整。

車位方面，2024NJY-6地塊地上機動車由60泊調(diào)整為29泊，非機動車由172泊調(diào)整為502泊。地下機動車由1771泊調(diào)整為1802泊，非機動車由1630泊調(diào)整為1300泊。

調(diào)整后總車位保持不變。

03

除了江景，還是江景

開建·南沙壹號，位于蕉門水道邊上，處于三江匯聚之地，坐擁一線江景，一江之隔的對面，就是明珠灣CBD。

2024年11月8日，廣州南投先是以10.49億拿下2024NJY-5地塊。隨后不久，又聯(lián)合南沙開建、中國鐵建以20.06億拿下2024NJY-6地塊。

兩宗地塊相鄰，聯(lián)合開發(fā)，配套共享。

最大的亮點，是南向江景，這也是項目最值得稱道的地方。

從此前流出的效果圖就能看出，滿屏的玻璃幕墻，在波光粼粼江面的映襯下，豪宅質(zhì)感拉滿。

但說實話，整個開建·南沙壹號，除了江景還是江景。

其他的，在區(qū)位上的亮點其實不算多。

當前，項目周邊城市界面還較為欠缺。附近有不少工廠，商業(yè)氛圍也不足，還需要較長時間兌現(xiàn)和完善。

不過項目自身有不少的商業(yè)，后續(xù)建成落地，或許會有一定的改善。

從目前進度以及公開的消息，開建·南沙壹號首先推出的是靠江的建面約190-266㎡南向純板樓大平層，兩梯兩戶。

但認購情況、開盤日期這些，至今仍是個迷。

此前有小道消息說，這個月底開盤，現(xiàn)在看來希望不大。

項目的開發(fā)主體是廣州南沙科新置業(yè)有限公司（以下簡稱“南沙科新置業(yè)”），該公司由廣州南投100%持股，后者是南沙開建旗下全資持有公司。

刁凱目前擔任南沙科新置業(yè)的經(jīng)理，他上任剛剛一年出頭。

去年2月底，刁凱接任王海石成為南沙科新置業(yè)的法人、經(jīng)理。

上任一年來，開建·南沙壹號項目進度明顯加快，前不久還開放了示范區(qū)。

但從此次調(diào)規(guī)來看，刁凱對這個盤，顯然還有很多新想法。