南京路、淮海路、四川北路曾并稱上海三大商業(yè)街。

四川北路沒落了，很多當(dāng)?shù)厝朔浅Ｍ锵А?/p>

其實(shí)淮海路沒落同樣嚴(yán)重，上海三大馬路中能打的只有南京路了。

2026年3月無(wú)印良品關(guān)閉淮海755旗艦店，古馳關(guān)閉環(huán)貿(mào)iapm雙層旗艦店。

2025年淮海路蒂芙尼縮減了一半面積，卡地亞關(guān)閉了K11精品店。

更早之前路易威登、杰尼亞、博柏利、杜嘉班納、迪奧、芬迪、普拉達(dá)已經(jīng)陸續(xù)搬離。

淮海路迎來(lái)了近百年最大幅的下滑。

四川北路下滑的是人流量，淮海路下滑的是商業(yè)定位。

很長(zhǎng)一段時(shí)間，上海的地段鄙視鏈?zhǔn)峭鈬?guó)人奠定的，即租界時(shí)期。

法租界是高貴優(yōu)雅的代名詞，法租界的中軸線是霞飛路，1950年改名淮海路。

自然有了高貴優(yōu)雅的底氣。

建國(guó)后上海并沒有大拆大建，地段上就沒太大變化 ，直到九十年代大開發(fā)中心還是那幾個(gè)。

淮海路1992年迎來(lái)大改造，恰好趕上一號(hào)線紅利。

上海地鐵一號(hào)線，貫穿法租界商業(yè)主街（淮海路）、居住主街（衡山路）。

現(xiàn)在地鐵沒那么重要，九十年代可不是，第一條地鐵直接會(huì)改變城市格局。

到現(xiàn)在我還記得第一塊奧運(yùn)金牌是許海峰，第一太重要了。

改造風(fēng)口+地鐵紅利之下，瑞安廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)等大樓拔地而起，淮海路全面更新。

當(dāng)時(shí)南京西路還定位中產(chǎn)，以本地老字號(hào)、中產(chǎn)消費(fèi)、休閑居住為主，梅龍鎮(zhèn)、恒隆廣場(chǎng)、中信泰富還沒開業(yè)。

這時(shí)外資品牌紛紛進(jìn)入中國(guó)，一窩蜂的沖進(jìn)淮海路。

淮海路既有歷史沉淀的外資商業(yè)氛圍，又有風(fēng)口上起飛的勢(shì)能，成為中國(guó)頂奢 “開創(chuàng)者”，被稱為“東方香榭麗舍”。

LV、Gucci、Prada、Dior、Cartier、Zegna等第一批進(jìn)中國(guó)大陸的頂奢，第一家店幾乎全開在淮海中路。

當(dāng)時(shí)上海時(shí)裝周、品牌首發(fā)、明星活動(dòng)、時(shí)尚大秀基本都選在淮海路，而不是南京路。

1995-2008年人流量是南京路更大，但是格調(diào)上淮海路更高。

淮海路的品牌檔次、裝修、氛圍全上海最好，是優(yōu)雅、洋氣、精致的代名詞，

南京路是給外地人逛的，淮海路才是本地人逛的。

交易額可能是南京路更大，高奢商品銷售還是淮海路更多。

2010年后南京西路崛起，淮海路開始直線跳水。

隨著大量品牌的搬離，淮海路的定位一降再降。

現(xiàn)在上海公認(rèn)的重奢商圈是南京西路、陸家嘴國(guó)金、前灘太古里。

淮海路宣布退群。

淮海路先降級(jí)到輕奢，后降級(jí)到時(shí)尚潮流討好年輕人。

各個(gè)方向都沒走通，換了賽道，淮海路就沒優(yōu)勢(shì)了。

現(xiàn)在已經(jīng)完全沒了方向。

上海哪些房子最值得買？

免費(fèi)咨詢上海頂級(jí)房產(chǎn)專家

淮海路怎么發(fā)展？做重奢商圈？

肯定做不過(guò)南京西路。

南京西路有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，商場(chǎng)更大更新，辦公樓更大更新，對(duì)品牌的號(hào)召力更強(qiáng)。

淮海中路力寶廣場(chǎng)原來(lái)是頂級(jí)奢侈品購(gòu)物中心，確實(shí)有路易威登、杰尼亞入駐。

力寶廣場(chǎng)商業(yè)

其他區(qū)域商業(yè)崛起后，一萬(wàn)方不到的面積就不夠看了，看上去非常壓抑。

看看上面那張圖片，這樣的空間怎么留得住大品牌。

K11大點(diǎn)，但是層高很低。

大上海時(shí)代廣場(chǎng)、新天地廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)、TX 淮海等等，面積都不大。

南京西路崛起后，奢侈品牌紛紛搬遷過(guò)去。

南京西路各個(gè)業(yè)態(tài)品牌數(shù)量都是淮海路的5倍以上，LVMH、歷峰、開云三大集團(tuán)總部都在這里，地位難以撼動(dòng)。

現(xiàn)在大家都線上下單，開車過(guò)去取個(gè)貨，淮海路停車相當(dāng)困難。

車位又少又破，還集中在東部。

這方面硬件南京西路好太多。停車友好，商業(yè)聚合度高，大家購(gòu)物效率高得多，體驗(yàn)好得多。

幸好淮海路在2013年開了環(huán)貿(mào)iapm，留住了部分品牌，現(xiàn)在淮海路60%的奢侈品牌都在這里。

饒是如此，淮海路品牌全面性已經(jīng)不如太古里。

現(xiàn)在徐家匯中心建成，西岸金融城商業(yè)待開，奢侈品商圈還要洗牌。

淮海路的重奢之路，肯定走不通。

近幾年定位時(shí)尚潮流，討好年輕人，搞了一個(gè)TX淮海。

淮海路最大的問(wèn)題是，硬件完全沒有提升空間。

TX淮海再努力也只是一個(gè)兩萬(wàn)多方的小商場(chǎng)。

現(xiàn)在討好年輕人的賽道很卷，楊浦有復(fù)興島，徐匯有徐匯濱江。

淮海路商圈肉眼可見的老齡化，光明邨大酒家、老人和、全國(guó)土特產(chǎn)食品商場(chǎng)、哈爾濱食品廠全是老人在排隊(duì)。

這樣的人口基礎(chǔ)，怎么卷年輕人？

吸引全市年輕人？那得給他們一個(gè)理由。

潮流、文化藝術(shù)等等。

通過(guò)文化藝術(shù)匯集年輕人，現(xiàn)在還是徐匯濱江最成功，漕河涇鑫耀中城附近也有了濃厚二次元氛圍。

楊浦濱江有B站，對(duì)年輕人號(hào)召力很強(qiáng)。

淮海路之前是貴氣、是典雅，但是怎么傳遞給年輕人呢？

怎么吸引年輕人呢？

50后、60后、70后成長(zhǎng)的年代，淮海路高高在上，梧桐區(qū)高高在上，這些情結(jié)會(huì)有很強(qiáng)的向心力。

很多中年人不愿意搬離東方巴黎這些小區(qū)。

90后、00后成長(zhǎng)期間，上海已經(jīng)四面開花，對(duì)這些傳統(tǒng)地段的向心力明顯下滑。

淮海中路街景

淮海路確實(shí)有歷史沉淀，街景保留了很多時(shí)代印記。

但是不會(huì)有強(qiáng)烈的文化沖擊，淮海路并沒有打明白文化這張牌。

能最直白的傳遞文化印記的是上海婦女用品商店，在年輕人這里沒有任何共鳴。

文化這東西我也搞不懂，很多人沖到武康路打卡說(shuō)是文化，徐匯濱江人流量很大也說(shuō)是文化。

南京東路循環(huán)播放的《上海灘》，義烏生產(chǎn)的上海雪花膏也說(shuō)是文化。

到底誰(shuí)能代表上海文化我們一個(gè)賣房子的也不敢說(shuō)，至少文化這碗飯淮海中路吃的不好。

徐匯濱江靠文化，確實(shí)把商業(yè)拉起來(lái)了。南京東路靠文化，到現(xiàn)在也是外地游客打卡第一站。

南京東路-外灘這條線太順了。

淮海中路的文化沉淀并沒有轉(zhuǎn)化為客流，消費(fèi)就更談不上。

其實(shí)文化這碗飯現(xiàn)在不好吃，在拼多多、蜜雪冰城橫行的年代，你跟我提文化？

現(xiàn)在的年輕人解構(gòu)一切，越來(lái)越不接受高溢價(jià)的東西。

用文化收割年輕人，越來(lái)越難。

文藝風(fēng)的奈雪的茶瀕臨退市，土包子的蜜雪冰城世界第一。

站不穩(wěn)高奢定位，時(shí)尚潮流沒有引發(fā)全市影響力，淮海路越來(lái)越像大眾化商圈。

在連鎖店成為主流后，各個(gè)商圈都在走向同質(zhì)化。

淮海路一眼望去，盡是Popeyes、賽百味、滬上阿姨、耐克阿迪。

這些東西隨便哪都買得到，只能面向本地客群，不會(huì)形成全市影響力。

我買雙鞋子還單獨(dú)跑一趟淮海路？

地鐵出來(lái)都要走很久，還不讓騎車。

開車過(guò)去堵車，車位不好找，停路邊25元一小時(shí)

現(xiàn)在的商業(yè)就是跪舔用戶，都要開到家門口。

郊區(qū)商場(chǎng)開一個(gè)火一個(gè)，南翔印象城、前灣印象城，人流量、銷售額都高的可怕。

印象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其實(shí)就是商場(chǎng)界的蜜雪冰城，批量復(fù)制，雖然沒特色，但是實(shí)打?qū)嵉膶?shí)現(xiàn)了商業(yè)平權(quán)。

市區(qū)靠商場(chǎng)虹吸郊區(qū)的時(shí)代，一去不返。

這些郊區(qū)商場(chǎng)主打親子消費(fèi)，深知孩子是中產(chǎn)的軟肋。

38度高溫，帶孩子在商場(chǎng)待一天，也解放了年輕父母。

淮海路又不可能放下身段搞親子消費(fèi)，只能在這架著，不知道方向。

淮海路悲劇的本質(zhì)是，上海擴(kuò)張實(shí)在太快，地段被迫重新洗牌。

城市邊界由交通方式?jīng)Q定。

靠走路、馬車的年代，城市都是一兩公里見方。

這么大個(gè)地方，也就一個(gè)商業(yè)中心。

開埠后上海有了公交體系，有軌電車等等，帶著城市擴(kuò)張到80平方公里。

這種規(guī)模下三條商業(yè)街，四川北路、南京路、淮海路各自輻射一片區(qū)域，保持一定差異性和獨(dú)立性。

后來(lái)私家車普及、地鐵越開越多，推著城市邊界爆發(fā)式擴(kuò)張。

2015年后上海建成區(qū)擴(kuò)張至1200平方公里。

這樣一個(gè)巨大版圖之下，這樣高效的通勤方式下，四川北路、南京路、淮海路很難保持獨(dú)立性。

對(duì)于外區(qū)客群來(lái)講，南京西路和淮海路距離沒區(qū)別。

南京路可以買到愛馬仕，何必再去淮海路？

南京西路可以買到優(yōu)衣庫(kù)，何必再去四川北路？

現(xiàn)在的視角看，三條馬路確實(shí)太近了。

音樂學(xué)院在淮海路附近，去南京西路要比淮海中路東部都近。

原來(lái)有26路電車走淮海路方便，現(xiàn)在也只經(jīng)過(guò)一小段。也沒太多人坐公交車去逛街了，尤其是年輕人。

淮海路變得很不方便。

坐地鐵只能從一個(gè)口出來(lái)，淮海路東西5公里，這誰(shuí)走的動(dòng)？

想騎車？不好意思，沒有自行車道。

開車？淮海路停車是災(zāi)難模式。

核心地段只需要保留一個(gè)頂奢商圈，有了南京西路，淮海路很難獨(dú)立發(fā)展。

陸家嘴、前灘、徐家匯、尚嘉中心能發(fā)展出奢侈品定位，靠的是離南京西路有一定距離。

你家在三林，開車去淮海路去南京西路距離差不多，那肯定去后者，好停車。

現(xiàn)在可以去前灘了，那何必去南京西路？

有這些新興商圈分流，淮海路定位更是要下滑——市區(qū)功能被分散了。

四川北路本來(lái)就是大眾商圈，職能早就被副中心、五大新城逐漸取代。

離南京路又近，根本保持不了獨(dú)立性。

四川北路、淮海路沒落了，遺憾嗎？

對(duì)于有情結(jié)的居民來(lái)講，肯定是。

對(duì)于上海而言，其實(shí)是好事情，是正常的新陳代謝。

開埠后租界崛起，顛覆了老城廂。

改革開放后全面開花，顛覆一下租界區(qū)也正常。

四川北路、淮海路沒落了，上海的商業(yè)卻更發(fā)達(dá)了。

建國(guó)前淮海路沿線幾百個(gè)商鋪，現(xiàn)在一個(gè)大商場(chǎng)就幾百個(gè)商鋪。

上海十萬(wàn)方以上的大商場(chǎng)，已經(jīng)100多個(gè)，走進(jìn)了各個(gè)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

大家再也不用千里迢迢去徐家匯買衣服，家門口都有了。

甚至逢年過(guò)節(jié)買個(gè)奢侈品包包，也不用非得堵車去南京路，浦東北部去陸家嘴、南部去前灘、西南部去徐家匯、北部以后去北外灘。

大家生活都更方便了。

商業(yè)是給人服務(wù)的，而不是反過(guò)來(lái)，四川北部沒必要一定振興，虹口人更愿意去太陽(yáng)宮龍之夢(mèng)。

其實(shí)大部分資源都逐步走向平權(quán)，如果你只是剛需買房，很多近郊資源不比市區(qū)差太多了。

市區(qū)的很多資源，可能跟你也沒關(guān)系。

南京西路買套老破小，附近的很多商業(yè)你也用不到。