來源：市場資訊

（來源：樓市經(jīng)典）

上海西南的松江，一座號稱上海最大的商業(yè)巨獸正試圖破土而出，40.5萬方的體量，足以讓任何地產(chǎn)商的腎上腺素飆升。問題是，當(dāng)圍擋立了又拆、樁機(jī)開了又歇，人們不禁要問：這頭巨獸今年真的能動工嗎？

看好者說，這是遠(yuǎn)郊消費(fèi)升級的必然落子，是國際資本對中國核心商業(yè)價(jià)值的長期投票；質(zhì)疑者卻冷笑，把它比作一場紙上造城的豪賭——在消費(fèi)分流、電商圍剿與施工滯后的三重夾擊下，所謂開工的希望，恐怕只剩一串飄在風(fēng)里的數(shù)字。

松江印象城二期，到底會是上海西南的新引擎，還是空城幻影？答案，也許比我們想象的更分裂。

松江印象城實(shí)景圖

巨獸初現(xiàn)：

憑什么定義上海最大？

2021年，松江印象城一期以15.5萬方亮相，當(dāng)時不少人以為這已是它的全部野心，但真相是，那只是序章。二期的拼圖一旦完成，總體量將飆至40.5萬方——刷新上海單體商業(yè)綜合體的紀(jì)錄。這是個什么概念？相當(dāng)于近60個標(biāo)準(zhǔn)足球場的商業(yè)空間，能裝下逾600家品牌店鋪，足以讓任何商業(yè)玩家心跳加速。

數(shù)字會說話，2023年，這里客流量沖破1120萬人次，日均穩(wěn)超3萬人，全年銷售額達(dá)22.3億元；2025年前10個月，不含車銷售近11億，同比勁增近20%。這份成績單的背后，不是靠堆砌店鋪，而是高端品牌進(jìn)駐與原主力店調(diào)改帶來的坪效躍升——換句話說，它在用質(zhì)量而非數(shù)量贏得市場。

更耐人尋味的是，它沒走傳統(tǒng)商場賣貨的老路，而是用區(qū)域首店和特色主題空間，把自己打磨成上海西南的客流磁極。當(dāng)同行還在為客流焦慮時，它已經(jīng)悄悄完成從購物場到體驗(yàn)?zāi)康牡氐纳矸萸袚Q——

這一步，既聰明，也冒險(xiǎn)，因?yàn)樗浦约喝コ掷m(xù)制造新鮮感，否則磁極也會失磁。

松江印象城實(shí)景圖

二期拓圖：

從土地到工地的商業(yè)野心

從松江印象城樓上望去，一片被圍擋包裹的空地靜默如謎。它被人民北路、廣富林路環(huán)抱，像一塊等待被激活的商業(yè)棋局。

2023年4月，萬科以37.83億元落子，拿下這宗含住宅與商業(yè)的混合地塊。按照規(guī)劃，這里將長出約26萬㎡商業(yè)與1.4萬㎡酒店，并通過地下車道、空中連廊與一期血肉相連——如果一切順利，本將成為印力在上海的第三座MEGA級商業(yè)航母。

2024年3月，這里曾短暫響起樁機(jī)聲，隨后又歸寂靜。直到2025年12月，一筆25億元的股權(quán)投資突然注入，讓沉默的工地重新進(jìn)入人們的視野。至此，二期已然砸下62億元，而眼下，住宅部分萬科·海上映象已經(jīng)提前交付，但商業(yè)圍擋之內(nèi)仍是泥土與空曠。二期真的能在今年動起來嗎？許多人在問，卻無人敢斷定。

松江印象城二期實(shí)景圖

誰在幕后操盤上海最大商場？

如果你以為這只是萬科的生意，那就錯了。松江印象城背后的資本棋局，遠(yuǎn)比商場本身更復(fù)雜、更微妙。最初，它帶有深深的萬科烙印。作為印力集團(tuán)的重要股東，萬科不僅是開發(fā)者，更是運(yùn)營者之一。

2024年9月，一紙交易改寫了游戲規(guī)則：

新加坡主權(quán)基金GIC收購了印力持有的48%股權(quán)，持股比例飆升至98%，印力僅象征性保留2%。

這意味著，GIC幾乎買下了整座商場。這不是普通的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而是一次清晰的信號發(fā)射：國際資本仍押注中國核心城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的長期價(jià)值。而印力則悄然從重資產(chǎn)持有轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營——它不再需要背負(fù)巨額資產(chǎn)，卻依然可以通過品牌與管理輸出賺取收益。

一場安靜的資本交棒，折射的是整個行業(yè)邏輯的巨變：開發(fā)商不再拼命囤地守樓，而是學(xué)會用運(yùn)營換空間。前灣印象城MEGA盛大開業(yè)，森蘭印象城計(jì)劃2026年開業(yè)，印力的商業(yè)版圖還在進(jìn)一步鞏固，而松江印象城二期，正是這種新游戲規(guī)則下的一場實(shí)驗(yàn)——資本出錢，運(yùn)營者出力，政府出地，三者能否真正共贏，仍待時間檢驗(yàn)。

松江印象城實(shí)景圖

對逛街的人而言，它是未來周末的微度假目的地；對品牌而言，它是進(jìn)軍西南不可繞行的橋頭堡；對資本而言，它是一筆精密計(jì)算過風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的長期賭注。

而眼下，所有人都在等一個信號：二期工地，何時真正醒來？