寶龍地產(chǎn)在2026年3月23日發(fā)布的盈利警告中，預(yù)計2025年度將錄得巨額虧損，這標(biāo)志著公司財務(wù)狀況在行業(yè)深度調(diào)整中進(jìn)一步惡化。

一、虧損概況：金額擴(kuò)大，持續(xù)承壓

根據(jù)公告，寶龍地產(chǎn)預(yù)期2025年全年虧損額在66億元至70億元之間。公司擁有人應(yīng)占核心虧損預(yù)計在34億元至38億元之間。與2024年全年虧損約54.98億元、核心虧損約30.84億元相比，虧損規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。這一虧損預(yù)期延續(xù)了公司自2023年以來的持續(xù)虧損態(tài)勢。

二、虧損原因深度分析

虧損擴(kuò)大是房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性困境與公司自身經(jīng)營壓力共同作用的結(jié)果，主要原因有三點(diǎn)：

1. 物業(yè)項目計提減值：受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境持續(xù)嚴(yán)峻的影響，市場需求疲軟、銷售放緩，導(dǎo)致部分物業(yè)項目（尤其是商業(yè)項目）價值下降。公司基于謹(jǐn)慎性原則，對這部分資產(chǎn)計提了減值準(zhǔn)備。

2. 投資物業(yè)公允價值減值：公司持有的投資性房地產(chǎn)（如購物中心、寫字樓）受市場租金水平下降、空置率上升等因素影響，公允價值出現(xiàn)顯著下跌。例如，上海寶龍城的出租率曾從高峰期的95%下滑至不足80%，這直接導(dǎo)致了投資物業(yè)的賬面價值縮水。

3. 聯(lián)營及合營公司業(yè)績下滑：寶龍地產(chǎn)分占的共同控制實體和聯(lián)營公司的業(yè)績下降，這些合作項目同樣受到行業(yè)下行沖擊，銷售不暢、成本上升，拖累了公司的整體利潤。

三、公司財務(wù)與經(jīng)營困境

巨虧背后是寶龍地產(chǎn)深陷的債務(wù)與現(xiàn)金流危機(jī)：

? 債務(wù)高壓，資金鏈緊繃：截至2025年6月30日，公司總借貸高達(dá)561.11億元，而可用現(xiàn)金僅73.27億元，資金缺口超過200億元。其中，約228.43億元的債務(wù)已處于違約或交叉違約狀態(tài)。

? 銷售大幅下滑，造血能力衰竭：2025年上半年，公司合約銷售額僅約37.23億元，同比腰斬。2026年1-2月的合約銷售額約為9.01億元，同比再降30.69%。銷售回款急劇萎縮，嚴(yán)重削弱了公司的償債能力和運(yùn)營現(xiàn)金流。

? 資產(chǎn)支持證券違約：2025年11月，其子公司上海寶龍實業(yè)發(fā)行的“東亞前海-寶龍地產(chǎn)商業(yè)一號資產(chǎn)支持專項計劃”因底層商業(yè)物業(yè)經(jīng)營收入不及預(yù)期而違約，涉及本息超過7.6億元，反映出其核心商業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)金流已出現(xiàn)問題。

四、債務(wù)重組與自救努力

為化解危機(jī)，寶龍地產(chǎn)正全力推進(jìn)境內(nèi)外債務(wù)重組：

? 境內(nèi)債務(wù)重組：2026年1月，其附屬公司上海寶龍實業(yè)發(fā)行的六筆境內(nèi)債券及資產(chǎn)支持專項計劃（總規(guī)模約43.36億元）的重組方案已獲債券持有人會議審議通過。方案提供了展期、現(xiàn)金購回、以資抵債、債轉(zhuǎn)股等多種選項，兌付期限最長延至2034年。

? 境外債務(wù)重組：截至2025年12月，其境外債務(wù)重組計劃已獲得超過85% 相關(guān)債權(quán)人的支持。公司已定于2026年3月19日在香港高等法院舉行計劃聆訊，以尋求法院批準(zhǔn)重組方案。重組方案為債權(quán)人提供了現(xiàn)金、寶龍商業(yè)股票、可轉(zhuǎn)換債券及新票據(jù)等多種選擇。

? 資產(chǎn)出售與家族介入：2026年1月，公司宣布擬以3.61億港元向由許氏家族第三代成員控制的關(guān)聯(lián)方出售其子公司寶龍商業(yè)25%的股權(quán)，旨在改善流動性并為重組提供資金。交易完成后，寶龍商業(yè)仍為公司的非全資附屬公司。

五、行業(yè)背景：全行業(yè)深度調(diào)整

寶龍地產(chǎn)的困境并非個例。2025年，中國房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整與轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售面積及銷售額均同比下滑。許多房企面臨銷售疲軟、資產(chǎn)減值、債務(wù)高壓的共性困境。據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年A股已有57家房企預(yù)計虧損，合計預(yù)虧額超過2000億元。行業(yè)正從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式，轉(zhuǎn)向注重品質(zhì)、運(yùn)營和財務(wù)穩(wěn)健的新發(fā)展模式。

六、總結(jié)與展望

寶龍地產(chǎn)2025年的巨虧，是房地產(chǎn)行業(yè)周期性下行、公司自身高杠桿模式難以為繼以及資產(chǎn)價值重估共同作用下的結(jié)果。當(dāng)前，公司的核心任務(wù)是通過債務(wù)重組化解短期流動性危機(jī)，并通過資產(chǎn)處置回籠資金。然而，其根本出路仍在于銷售回暖和經(jīng)營現(xiàn)金流的改善，這在當(dāng)前市場環(huán)境下挑戰(zhàn)巨大。公司的命運(yùn)將與行業(yè)整體復(fù)蘇進(jìn)程及其重組方案能否順利執(zhí)行緊密相連。