在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的這幾年，市場(chǎng)早已習(xí)慣民營(yíng)房企暴雷、裁員、債務(wù)違約的消息，而背靠地方國(guó)資的房企，一直被視作行業(yè)“壓艙石”，是資金穩(wěn)健、業(yè)績(jī)有保障的代名詞。

作為廣州市屬國(guó)企龍頭，越秀地產(chǎn)向來是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的優(yōu)等生：

手握國(guó)資背書、核心城市土儲(chǔ)、TOD獨(dú)家優(yōu)勢(shì)，過往多年在行業(yè)寒冬里逆勢(shì)擴(kuò)規(guī)模、拿地?fù)尫蓊~，一度被視為國(guó)企穿越周期的典范。

2026年剛開年，越秀更是風(fēng)光落槌，斥巨資236億拿下馬場(chǎng)地王。

人人都在為越秀歡呼：實(shí)力強(qiáng)勁、未來可期。

殊不知，這份光鮮卻逐步被數(shù)據(jù)撕碎：濃眉大眼的越秀，也有點(diǎn)扛不住了……

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2026年3月6日，穆迪的一紙?jiān)u級(jí)公告，戳破了越秀的體面。

越秀地產(chǎn)（00123.HK）及其全資子公司的多項(xiàng)評(píng)級(jí)均遭到下調(diào)：

1. 越秀地產(chǎn)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR）由 Ba1 下調(diào)至 Ba2；
2. 越秀地產(chǎn)中期票據(jù)（MTN）計(jì)劃的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從（P）Ba1 下調(diào)至（P）Ba2；
3. 將由越秀地產(chǎn)擔(dān)保的Westwood Group的 MTN 項(xiàng)目的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從 (P)Ba1 下調(diào)至 (P)Ba2；
4. 將 Westwood Group 和 Joy Delight International Limited 發(fā)行的、由 Yuexiu Property 擔(dān)保的高級(jí)無抵押債券的評(píng)級(jí)從 Ba1 下調(diào)至 Ba2。

與越秀地產(chǎn)的評(píng)級(jí)下調(diào)形成鮮明對(duì)比的是，同為頭部房企，中海發(fā)展穩(wěn)坐Baa2，華潤(rùn)置地更是達(dá)到Baa1，二者均穩(wěn)居投資級(jí)，是內(nèi)房股里的優(yōu)等生。這一評(píng)級(jí)差距，直觀凸顯了當(dāng)前行業(yè)內(nèi)不同房企在財(cái)務(wù)穩(wěn)健性與信用資質(zhì)上的顯著分化。

穆迪下調(diào)越秀地產(chǎn)評(píng)級(jí)的的原因，指向了越秀地產(chǎn)的核心病灶：

我們認(rèn)為，未來12-18個(gè)月，越秀地產(chǎn)的杠桿率將維持在高位。去杠桿化速度低于預(yù)期，是由于在行業(yè)下行周期中，越秀地產(chǎn)的盈利能力持續(xù)低迷，這繼續(xù)對(duì)其盈利構(gòu)成壓力。

越秀地產(chǎn)的盈利能力，究竟有多低迷？

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2026年1月23日，越秀地產(chǎn)發(fā)布了盈利預(yù)警，數(shù)據(jù)冷得刺骨：

歸母凈利潤(rùn)僅0.5-1億元，同比暴跌90%-95%；核心凈利潤(rùn)2.5-3.5億元，同比下滑80%-85%。

歸母凈利潤(rùn)不足1億，相當(dāng)于幾乎沒賺到什么錢。

極為諷刺的是，這份幾乎虧損的成績(jī)單，對(duì)應(yīng)的是超1000億的銷售規(guī)模。

2025年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售額1062億元，雖然同比下滑7.3%，未完成1205億元的年度目標(biāo)，但依舊穩(wěn)居行業(yè)第九。在大量房企銷售額腰斬、甚至跌出千億陣營(yíng)的當(dāng)下，這個(gè)銷售體量并不算差。

可千億流水，最終只換來不足億元利潤(rùn)，相當(dāng)于每賣1000元房子，只賺到不到1元，幾乎踩在盈虧平衡的邊緣。

重點(diǎn)是，這并非一次意外，而是連續(xù)三年的加速墜落：

-2023年歸母凈利潤(rùn)31.85億元，同比下滑19.43%；

-2024年驟降至10.4億元，同比大跌67.35%；

-2025年直接跌入冰點(diǎn)，跌幅擴(kuò)大至90%以上，創(chuàng)下近年來降幅紀(jì)錄。

三年時(shí)間，越秀的盈利規(guī)模從30億級(jí)別縮水至1億以內(nèi)，幾乎歸零。

究其原因，一是行業(yè)深度調(diào)整下，項(xiàng)目被迫降價(jià)走量，毛利率大幅下滑；二是合作項(xiàng)目增多，權(quán)益占比下降，歸屬上市公司利潤(rùn)被攤??；三是早年高價(jià)拿下的地塊集中進(jìn)入結(jié)算期，高地價(jià)遇上低售價(jià)，利潤(rùn)被直接吞噬。

更要命的是，不僅利潤(rùn)低，現(xiàn)在連房子都越來越難賣得動(dòng)了：

2025年全年1062億的銷售額，距離1205億的年度目標(biāo)，差了整整143億，目標(biāo)落空。

2026年開年，局勢(shì)沒有半點(diǎn)好轉(zhuǎn)。

1到2月，越秀合同銷售額71.06億元，同比大跌44.6%。

2月單月，銷售額29.05億元，同比暴跌53.3%，直接腰斬。

連大本營(yíng)廣州，都徹底失守。

2023年，越秀還是廣州樓市絕對(duì)的扛把子，全年銷售額627億，穩(wěn)坐銷冠寶座。

2025年，一切都變了。

保利在廣州狂賣550億，登頂?shù)谝弧Ｔ叫闱拥诙陜H賣332億。兩年時(shí)間，業(yè)績(jī)近乎腰斬，和保利的差距，拉開了兩百多億。

昔日的“地頭蛇”，已經(jīng)快要守不住地盤了。

從財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)看，越秀的壓力早已顯性化。截至2025年6月末，公司總負(fù)債2724.38億元，其中流動(dòng)負(fù)債1889.07億元，占總負(fù)債比例高達(dá)69%，意味著近七成債務(wù)需要在短期內(nèi)兌付，短期償債壓力突出。

即便賬面現(xiàn)金超400億元，能覆蓋覆蓋一年內(nèi)到期短債約253.9億元，也架不住持續(xù)低迷的盈利對(duì)利息、債務(wù)的覆蓋能力持續(xù)走弱。

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利潤(rùn)崩塌，直接傳導(dǎo)至內(nèi)部管理以及工程的交付質(zhì)量。

曾經(jīng)被視為“鐵飯碗”的越秀地產(chǎn)，早在前兩年就開啟了大規(guī)模裁員，力度遠(yuǎn)超行業(yè)預(yù)期。

數(shù)據(jù)顯示，從2023年中到2025年中，短短兩年內(nèi)，越秀地產(chǎn)員工總數(shù)從19510人銳減至14940人，凈減少4570人，裁員比例高達(dá)23.42%，接近四分之一。

每4個(gè)員工中，就有1人被優(yōu)化離職。

這并非局部末位淘汰，而是全集團(tuán)系統(tǒng)性收縮。越秀對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行大刀闊斧調(diào)整，原14個(gè)城市公司合并壓縮至8個(gè)，大量非核心崗位、區(qū)域冗余崗位被直接砍掉，行政開支、人力成本被強(qiáng)行壓降。

在行業(yè)普遍收縮的背景下，國(guó)資房企如此大規(guī)模裁員，本身就說明經(jīng)營(yíng)壓力已經(jīng)到了不得不動(dòng)刀的地步。

裁員的邏輯很直白，千億規(guī)模賺不到錢，高昂的運(yùn)營(yíng)成本、人力成本就成了不能承受之重。

更讓人唏噓的是，連千萬級(jí)豪宅的品質(zhì)底線，越秀都快守不住了。

去年，作為越秀高端標(biāo)桿的琶洲南TOD，曾出現(xiàn)業(yè)主投訴裝修、配套細(xì)節(jié)不及預(yù)期，在行業(yè)下行、利潤(rùn)承壓階段，高端項(xiàng)目品質(zhì)管控壓力凸顯。

但人員精簡(jiǎn)、降標(biāo)減配帶來的成本節(jié)約，終究是杯水車薪。越秀的核心困境，并未因此得到根本解決。

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為了撐規(guī)模，越秀過去兩年瘋狂拿地。

2024到2025年，拿地總金額1269.5億元，占同期銷售額的56%。

2025年權(quán)益拿地金額206億元，全國(guó)排名第九，超九成資金投向北上廣深等核心城市，僅在廣州就砸下超百億。

拿地銷售比居高不下，大量資金沉淀在土儲(chǔ)上，進(jìn)一步擠壓利潤(rùn)空間。

越秀陷入一個(gè)循環(huán)：為保規(guī)模持續(xù)拿地→資金被大量占用→高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)算吞噬利潤(rùn)→盈利暴跌→裁員降本→評(píng)級(jí)承壓→規(guī)模越做越大，賺錢越來越難。

越秀，開始急了。

2026年2月底，越秀砸236億拿下珠江新城馬場(chǎng)地塊，看似風(fēng)光，實(shí)則是一場(chǎng)孤注一擲的豪賭。

拿下馬場(chǎng)地塊沒多久，越秀從華發(fā)、萬科挖來了營(yíng)銷強(qiáng)將，為馬場(chǎng)地王組建頂級(jí)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)：

原華發(fā)股份的營(yíng)銷干將賀傳浪，空降越秀，出任集團(tuán)首席營(yíng)銷官。

原集團(tuán)營(yíng)銷總經(jīng)理李亮，主動(dòng)南下，坐鎮(zhèn)廣州區(qū)域聯(lián)席總經(jīng)理。

廣州區(qū)域還連夜挖來萬科系的陳淑佳、圣培，清一色的營(yíng)銷老手，緊急補(bǔ)位。

還有業(yè)內(nèi)消息傳出，越秀集團(tuán)將堅(jiān)定重倉(cāng)天河，集全集團(tuán)之力推進(jìn)馬場(chǎng)項(xiàng)目。

原因無他，馬場(chǎng)地王，其實(shí)可以說是越秀接下來盈利的希望所在。

房地產(chǎn)行業(yè)早已告別“規(guī)模為王”的時(shí)代，能賺錢、活得穩(wěn)，才是穿越周期的核心。

短期來看，依靠賬面現(xiàn)金、國(guó)企信用與母公司支持，越秀暫無資金鏈斷裂、債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，穆迪給出的穩(wěn)定展望也印證了這一點(diǎn)。

但中長(zhǎng)期而言，如果不能快速扭轉(zhuǎn)盈利頹勢(shì)、加快去庫(kù)存、優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)、真正降低杠桿水平，僅靠裁員降本和外部輸血，很難走出困境。

對(duì)于越秀而言，陣痛才剛剛開始。