大家?guī)?026年北京土地的第7篇推送

這周的北京，土拍市場是這樣的↓↓↓

順義拍完順義拍，順義拍完昌平拍。

剛剛，昌平南邵板塊的中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)四期地塊，迎來最終買家，銘嘉房地產(chǎn)以16.88億元的底價摘得。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)

北京一周3組宅地，都已經(jīng)塵埃落定，至此，2026年北京宅地成交總計來到7組，成交總金額達(dá)到87.49億元。

2026北京宅地成交地圖

今天宅地的具體成交信息是↓↓↓

地塊名稱：昌平區(qū)中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)四期聯(lián)合儲備開發(fā)項目土地一級開發(fā)項目CP00-1201-0013、0015、0016、0039地塊；

拿地房企：銘嘉地產(chǎn)（昌平區(qū)國資委監(jiān)管區(qū)屬國有企業(yè)）；

成交金額：16.88億元（底價）；

住宅樓面價：2.58萬元/平。

今天昌平這組宅地，可以說就是被“嵌在”公園里，生態(tài)稟賦非常好，優(yōu)越的自身條件能否在如今的冰冷的市場環(huán)境和內(nèi)卷的昌平南新房市場，突出重圍呢？

昌平新地塊具體位置

先來看看地塊周邊配套。

首先我們從衛(wèi)星圖中可以看出，銘嘉新地塊就在白浮泉公園里面。白浮泉公園曾作為昌平新城濱河森林公園的一部分，總占地面積398公頃，其中水域面積就達(dá)到149公頃，被稱為是京北最大的帶水的城市公園。

而銘嘉新地塊就在白浮泉公園最大水域面積部分的正南方向，享有天然的水系景觀。

新地塊周邊配套

此外，新地塊東側(cè)一條南豐路之隔，就是南邵核心區(qū)，地塊距離昌平線南邵地鐵站直線距離1.4公里，圍繞南邵地鐵站還有路勁世界城等商業(yè)、昌平五中等教育資源。

而新地塊西北側(cè)直線兩公里左右就是昌平老城區(qū)，醫(yī)療、商業(yè)、教育配套相對也更豐富一些。

再看地塊本身數(shù)據(jù)。

銘嘉拿下的這組地塊，一共由0013、0015、0039三塊宅地和0016幼兒園用地組成。

其中0039地塊最大，也最方正，0013、0015兩塊地則呈現(xiàn)出不規(guī)則四邊形。

圖源規(guī)自委官網(wǎng)文件

再看每個地塊的具體規(guī)劃要求。

0013地塊、0015地塊用地規(guī)模分別為0.99萬平、1.98萬平，地上建筑規(guī)模分別達(dá)到1萬平和2萬平。

其中0015地塊規(guī)劃1座低壓調(diào)壓箱，且鼓勵0013地塊與0015地塊地下空間進(jìn)行連通。

0039地塊用地規(guī)模達(dá)到3.51萬平，地上建筑規(guī)模達(dá)到3.54萬平，配建方面規(guī)劃1座低壓調(diào)壓箱、1座分布式能源站（750平—1300平）、1座70平電信機房、1座50平電信機房。

0016地塊占地4800平，則規(guī)劃一處12班的幼兒園。

銘嘉新地塊具體規(guī)劃數(shù)據(jù)

粗算3塊宅地的建筑面積大概6.5萬平，更重要的是所有宅地的容積率達(dá)到區(qū)域內(nèi)最低，只有1.01，控高都是18米，只有0015宅地局部可以限高到24米。

這樣的地塊素質(zhì)，可以做6層以下的洋房產(chǎn)品，或者是聯(lián)排雙拼別墅產(chǎn)品了。（PS：順義比較火的豪宅盤北京潤園的容積率就是1.01。）

那么后面，我們就要看銘嘉怎么打造這片素質(zhì)比較高的地塊了。

最后，咱們看價格。

銘嘉拿下的昌平新地塊，成交總價達(dá)到16.88億，粗算住宅樓面價為2.6萬/平。

這個樓面價與地塊東北方向，2023年9月份拿地的觀堂府項目2.6萬/平的樓面價相當(dāng)，比2023年3月份拿地的梧桐山語的2.5萬/平和去年7月份拿地的凌雲(yún)頌項目的2.2萬/平的樓面價要高。

雖然銘嘉新地塊在地塊素質(zhì)和生態(tài)配套方面具備非常大的優(yōu)勢，但如今的市場環(huán)境，加上昌平南愈發(fā)艱難的新房市場，還是不能掉以輕心。

銘嘉新地塊周邊新房

比如新地塊所在的昌平新城東區(qū)板塊，目前還有3個新房項目主力在售。

其中建發(fā)觀堂府，2023年12月開盤，到目前兩年多的時間，雖然已經(jīng)成交1395套房子，成績非常不錯，但奈何一、二期加起來一共1842套房源，所以到現(xiàn)在還剩440多套房源未完成網(wǎng)簽。

觀堂府最新的網(wǎng)簽均價在4.5萬/平左右。

而在2023年7月開盤的梧桐山語，也是一個擁有1217套房源的大盤，開盤至今兩年半的時間，網(wǎng)簽套數(shù)746套，網(wǎng)簽率61.3%，網(wǎng)簽均價4.06萬/平。

目前，梧桐山語還有470套左右的房源未網(wǎng)簽。

梧桐山語網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（3.18）

還有就是去年11月開盤的龍湖恩祥凌雲(yún)頌項目，到現(xiàn)在開盤不到5個月，580套房源總網(wǎng)簽只有46套，網(wǎng)簽均價4.13萬/平。

凌雲(yún)頌到目前還有530多套房子未網(wǎng)簽。

龍湖恩祥凌雲(yún)頌網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（3.18）

也就是說，只昌平新城東區(qū)三個項目加起來，就還有超過1400套的存量新房。

而且現(xiàn)在昌平新城東區(qū)的新房去化有點緩慢，尾盤的觀堂府、梧桐山語后程乏力，剛開盤的凌雲(yún)頌也沒有沖出銷量。

再就是，新地塊南側(cè)一站地鐵的沙河高教園板塊，也同樣盤踞這三大存量新房項目。

其中距離地鐵最近的梧桐星宸，同樣擁有1243套房源，從2023年12月開盤，到現(xiàn)在也兩年多的時間，成功網(wǎng)簽759套房源，目前仍有480多套房源未網(wǎng)簽。

梧桐星宸這兩個月的最新網(wǎng)簽均價在4.4萬/平左右。

還有，綜合容積率在1.3以下的住總清樾府，2024年8月份開盤，三期一共1392套房源，一年半時間網(wǎng)簽234套，還有超1100套的存量。

尤其去年12月份取證的2期304套房源，到目前只有1套網(wǎng)簽，網(wǎng)簽均價3.65萬/平。

住總清樾府二期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（3.18）

還有，沙河高教園西邊的北京建工嘉境里，也是一個超千套大盤，總共規(guī)劃1430套房源，2024年6月份開盤，到現(xiàn)在一年零9個月，網(wǎng)簽套數(shù)來到361套，剩余未網(wǎng)簽存量超過1000套。

北京建工嘉境里網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（3.18）

粗略計算，沙河高教園板塊3個項目的未網(wǎng)簽存量超過2500套，當(dāng)然這其中包含清樾府、嘉境里還未拿證的1400多套房源。

也就是說，銘嘉新地塊遭受南北夾擊的新城東區(qū)和沙河高教園6個在售新房項目，存量逼近4000套。

在這樣的壓力下，可能需要銘嘉在新地塊產(chǎn)品上下些功夫了，比如大膽一點，跳脫現(xiàn)有的剛需剛改競爭，走改善、小豪宅的路子。

總之，很難。

祝銘嘉房地產(chǎn)好運。

以上。

個人觀點 僅供參考