關(guān)于市場(chǎng)反彈的討論一直在持續(xù)，觀點(diǎn)紛紜。

但坦白說(shuō)，我沒(méi)有太關(guān)注市場(chǎng)是不是反彈，在我看來(lái)意義真的不大。真正有價(jià)值的事情反而是：比如深圳新的2026年居住用地供應(yīng)計(jì)劃、深圳今年即將拿出來(lái)賣的地塊、深圳即將發(fā)售的新的人才房放寬了政策……那些反而是更有價(jià)值的事情，它們指向了市場(chǎng)已經(jīng)在發(fā)生以及繼續(xù)在發(fā)生的結(jié)構(gòu)性變化。

而結(jié)構(gòu)性變化，是我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)在中期內(nèi)面臨的最大轉(zhuǎn)變，這個(gè)結(jié)構(gòu)性變化，將在很大程度上改變我們很多很多人手中持有的物業(yè)的價(jià)值——關(guān)于這一點(diǎn)，我們接下來(lái)再專文分享。

至于市場(chǎng)反彈，通常只具有“技術(shù)上”的意義。我的意思是，它既不具備宏觀上的方向價(jià)值，也不具備微觀上的實(shí)操價(jià)值。

簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，通過(guò)短期的成交量/價(jià)去判斷反彈……就像是看K線圖去炒股。這樣的做法，我極少見(jiàn)到在股市里能夠賺到錢的，而放到房地產(chǎn)市場(chǎng)里，更是不可能，甚至于接近兒戲。

雖然兩者同為資產(chǎn)市場(chǎng)，但房地產(chǎn)的玩法和股市的玩法，說(shuō)到底還是有著根本不同。房地產(chǎn)天然是長(zhǎng)期被動(dòng)的價(jià)值投資，在很大程度上它暗合了老巴的“長(zhǎng)期持有”投資理念——當(dāng)我們決定買房時(shí)，我們經(jīng)常要做好長(zhǎng)達(dá)10年的準(zhǔn)備；反之，當(dāng)我們決定賣房時(shí)，也可能要做好長(zhǎng)達(dá)10年不入市的準(zhǔn)備。我較少見(jiàn)到一個(gè)家庭買一套房子3-5年就換的，請(qǐng)記住，這個(gè)地球上無(wú)論是哪，房子都是當(dāng)?shù)孛總€(gè)家庭一生最為貴重的一筆投入。只要是你是為自己家庭負(fù)責(zé)的人，沒(méi)有不在買/賣房子的時(shí)候再三斟酌的。是以，你最好把它理解為動(dòng)輒就以10年計(jì)的“長(zhǎng)期投資”。

基于這樣的思維方法，我們?nèi)タ创康禺a(chǎn)市場(chǎng)的反彈也好、回調(diào)也好、底部也好，你的視角、思想乃至你的動(dòng)作，都將會(huì)完全不同了。

反彈有或者是沒(méi)有，我認(rèn)為都不重要。如果要解釋起來(lái)，有幾個(gè)層面。

一個(gè)層面是，熊市反彈經(jīng)常會(huì)有，你需要解釋一下這次為什么它不一樣。

看下圖，展示的深圳新房、二手房從2021.1到2026.2月這共計(jì)62個(gè)月的成交量走勢(shì)曲線。圖上展示的很清楚，每年的春節(jié)之后都有成交反彈，2022.1、2024.1都是成交低點(diǎn)。尤其是2024年的反彈，幾乎是持續(xù)了全年，二手房從2月的低點(diǎn)1785套一路漲到了12月的8282套。在9.24行情啟動(dòng)后，深圳的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了反彈，局部地區(qū)、一些樓盤甚至有10%的反彈。（標(biāo)紅圈的部分可以忽略，因?yàn)榇汗?jié)月從來(lái)都是最低點(diǎn)，沒(méi)有價(jià)值）。

但是，它最終沒(méi)有改變什么，房?jī)r(jià)整體上還是在持續(xù)下跌，整體盤面依然表現(xiàn)為“熊市中繼”。我列這個(gè)圖形的意思是說(shuō)，哪怕是在熊市中，反彈也是常有的事。要解釋這次為什么不一樣，市場(chǎng)需要拿出更為有力的證據(jù)來(lái)。

另一個(gè)層面是，反彈與否與熊市與否，后者對(duì)于我們更重要。

基于我上面關(guān)于房地產(chǎn)天然是長(zhǎng)期資產(chǎn)的論述，它必然要求我們要放到更長(zhǎng)的周期里去看待它。即便它是反彈，如果它最終被證明依然只是像2024年那一次的“熊市中繼”呢？

那這個(gè)反彈就沒(méi)有什么大的價(jià)值——也許唯一的價(jià)值是它再一次掩護(hù)了許多人出貨。

我對(duì)市面上流行的觀點(diǎn)不甚認(rèn)同，原因在于，他們給的數(shù)據(jù)太短期了。我們?cè)诠墒欣锒贾啦荒苣萌誎線去解釋市場(chǎng)的運(yùn)行方向，更何況在房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？

比方說(shuō)下面這段話：“春節(jié)假期復(fù)工后的22天里，XX深圳合作門店二手房簽約量較去年同期增長(zhǎng)19%，創(chuàng)近五年同期新高”。

這樣的解釋，當(dāng)然是事實(shí)，但是22天的觀察期太短，說(shuō)服力太弱了。

反彈每年都會(huì)有，再弱的市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)反彈，再大的熊市都會(huì)有樓盤漲價(jià)。但是，判斷市場(chǎng)的運(yùn)行方向更重要，市場(chǎng)的方向進(jìn)場(chǎng)是難以阻擋的。

最后一個(gè)層面是，落到微觀的操作上，我們將會(huì)看到什么？人們會(huì)如何對(duì)待這次的反彈？

探討這一點(diǎn)，非常有趣，因?yàn)樗罱K將很好的“驗(yàn)證或證偽”今天市面上關(guān)于反彈的所有報(bào)道。

在2024年9.24行情之后，市場(chǎng)出現(xiàn)了反彈，隨后不久，大量的人開始趁反彈出貨。那么來(lái)到現(xiàn)在，媒體輿論也在渲染反彈，似乎要趕緊入場(chǎng)抄底才是正道。

那么，這一次市場(chǎng)的反彈，最終人們是會(huì)選擇跑步入市，還是會(huì)選擇依然借機(jī)出貨呢？

我先賣個(gè)關(guān)子，我們?cè)儆^察到第二季度，看看會(huì)發(fā)生什么。請(qǐng)記住，市場(chǎng)是由每一個(gè)人的行動(dòng)組成的，成千上萬(wàn)的行動(dòng)每時(shí)每刻都在發(fā)生，最終匯總成一個(gè)一個(gè)的市場(chǎng)價(jià)格。我的意思是，稍微放長(zhǎng)期看，市場(chǎng)誰(shuí)也左右不了，市場(chǎng)會(huì)按照它本該運(yùn)行的方向去運(yùn)行。人們?cè)诿鎸?duì)短期重要事件/新聞/數(shù)據(jù)的刺激時(shí)，他們的行動(dòng)常常是由“非理性”驅(qū)動(dòng)的——比如一個(gè)家庭本來(lái)就要打算買房子，看到這樣的反彈數(shù)據(jù)，他們可能就會(huì)更加快速的接受一個(gè)本來(lái)想再殺價(jià)5%的價(jià)格。但是，如果這個(gè)時(shí)間稍微拉長(zhǎng)，等待這些短時(shí)沖擊結(jié)束，我們就會(huì)看到，任何一對(duì)買家賣家身上，理性決策的成分會(huì)快速成為主導(dǎo)。

這也是我為什么一直在對(duì)我的粉絲強(qiáng)調(diào)說(shuō)：我完全不介意我判不準(zhǔn)也搶不到反彈（無(wú)論是在房地產(chǎn)還是在股市），如果你要做出一個(gè)影響你家庭未來(lái)長(zhǎng)達(dá)10年的居住體驗(yàn)的重大決策，那一時(shí)半會(huì)兒的價(jià)格，真的不那么重要。

但弄明白這一點(diǎn)，并不容易，我花了10幾年，才在心理上做到從容放松。

關(guān)于這次的反彈，我注意到有些童鞋的心情非常的“忐忑不安”——事實(shí)上，每一次都是，只不過(guò)以往我不怎么談?wù)撨@些，這次索性把它也講出來(lái)。

人們對(duì)待反彈的態(tài)度各不相同，大致有幾類心態(tài)。

一類是，渴望反彈乃至反轉(zhuǎn)，為之欣喜。這樣的以開發(fā)商、中介、手中持有在跌的房產(chǎn)業(yè)主為多，渴望來(lái)個(gè)反彈，讓自己的業(yè)績(jī)變得更好看，可以多賣點(diǎn)房子，少虧一點(diǎn)，對(duì)未來(lái)有更多的想望。

另一類是，對(duì)反彈有害怕，不愿意是真的。這樣的以剛需為多，這很好理解，剛需希望一直跌，跌到自己可以“輕松買得起”——注意，千萬(wàn)不要以為剛需越跌越不買，如果他能夠“輕松買得起”，他會(huì)買，他不愿意出手是因?yàn)檫€是覺(jué)得“壓力大”。但還有一些把房子賣掉了的人群，他們也不愿意有反彈，因?yàn)檫@樣會(huì)讓自己之前的賣房子“賣虧了”，就是會(huì)覺(jué)得自己“做錯(cuò)了”，本來(lái)可以賣得“更高一點(diǎn)”。

以上都是人之常情，但落到具體操作，我認(rèn)為必須要做到“不屬于任何一類”。上面說(shuō)了，我的觀點(diǎn)框架更多是基于長(zhǎng)期方向的判斷，如果我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期L型的走勢(shì)不變，那我就不會(huì)貿(mào)然出手買（賣不賣則不一定），進(jìn)而這個(gè)中間的反彈，對(duì)我而言，不重要。所以，不要注入個(gè)人感情，學(xué)會(huì)不care，甚至把它當(dāng)做市場(chǎng)噪音。

令我非常重視的，是之前已經(jīng)賣掉房子的那一類人群。在我看來(lái)，如果你賣掉了房子，就要“離手”，甩頭不看，不要給自己找別扭。同樣，做到這一點(diǎn)，我也花了很長(zhǎng)的時(shí)間。

我的看法是，首先，不要帶著精準(zhǔn)逃頂和精準(zhǔn)抄底的心態(tài)去做任何動(dòng)作。我自己反正是做不到，所以我對(duì)這個(gè)反而坦然處之。其次，每個(gè)人都會(huì)做錯(cuò)事，即便錯(cuò)了，小錯(cuò)也無(wú)所謂，很容易修復(fù)，要避免犯的是大錯(cuò)。

我一個(gè)朋友在這一點(diǎn)上做的特別好，她2024年賣掉的華僑城的房產(chǎn)，事后跟我說(shuō)她當(dāng)時(shí)的心態(tài)：我當(dāng)時(shí)就告訴自己兩句話，一句是，我不想之前這套房子賣多少錢，我只要求賣到當(dāng)時(shí)“最好的價(jià)格”就OK了。另一句是，我賣掉之后再也不看它又跌到多少或者是反彈漲了多少，那與我無(wú)關(guān)了。

她說(shuō)的比我寫的好。

市場(chǎng)如何是一回事，你的操作如何是另一回事，與其絞盡腦汁去“測(cè)準(zhǔn)”市場(chǎng)到底來(lái)不來(lái)反彈，到底能夠反彈多少……（無(wú)窮無(wú)盡絞盡腦汁），不如反躬自問(wèn)，弄清楚自己想要什么。這樣才能做對(duì)動(dòng)作?？赡軟](méi)有賣到“最好的點(diǎn)位”（就是“犯錯(cuò)了”），你賣掉之后它反彈了——但是如果以1年看、以2年、3年看，答案也許又有不同，你看的時(shí)間點(diǎn)太短，會(huì)讓自己陷入到無(wú)休止的內(nèi)耗與糾結(jié)中——因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格每天、每時(shí)、每分每秒都會(huì)不一樣，持續(xù)保持高度關(guān)注每天的樓價(jià)波動(dòng)，你放心，你做不對(duì)任何決策。此外，即便是賣虧了5%、10%，你要看到，你更早的回收了資金，這筆資金可以讓你去做其它收益更好的投資，更好的實(shí)現(xiàn)我說(shuō)的“失之東隅 收之桑榆”《》。

這不僅僅是我的思路，也是我自己在身體力行的操作。從私心層面，我樂(lè)見(jiàn)深圳乃至全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈出現(xiàn)乃至大V反轉(zhuǎn)，但從務(wù)實(shí)層面觀察，時(shí)間窗還是太短了。

最后，再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍：只要你持續(xù)保持高度關(guān)注每天的房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)波動(dòng)，你放心，你做不對(duì)任何決策。

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