來源：市場資訊

（來源：中時財經(jīng)）

作者：李 捷

編輯：周雪松

制圖：喬寒云

3月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2026年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)及70城房價指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，2月一線城市新建商品住宅價格環(huán)比止跌持平，結(jié)束連續(xù)9個月下跌態(tài)勢；北京、上海二手房價格環(huán)比上漲0.3%和0.2%，成為70城中僅有的兩個上漲城市。但與此同時，仍有65個城市二手房價格環(huán)比下跌，全國商品房待售面積同比增速收窄至0.1%，創(chuàng)近五年以來最低水平。

這一組看似矛盾的數(shù)據(jù)，折射出當(dāng)前樓市正在經(jīng)歷一場分化劇烈的復(fù)蘇。1-2月積累的需求為何在3月集中釋放？這一趨勢能否支撐樓市“小陽春”延續(xù)？

業(yè)內(nèi)人士分析指出，對于房企來說，產(chǎn)品力和資金安全成為決勝關(guān)鍵；對市場整體而言，真正的考驗不在于3月的成交量有多高，而在于分化中能否實現(xiàn)從“企穩(wěn)”到“復(fù)蘇”的平穩(wěn)過渡。

01 一線樓市成交放量

2月70城房價數(shù)據(jù)顯示，全國新建商品住宅價格環(huán)比下降0.3%，二手住宅下降0.4%，降幅雖較此前收窄，但“跌”依然是主流。這與3月以來上海、北京等核心城市二手房成交放量的體感形成鮮明反差。

以上海為例，3月上半月二手房累計成交近1.4萬套，其中3月14日單日成交1472套，逼近去年3月15日的峰值水平；單周網(wǎng)簽量達(dá)7233套，創(chuàng)2021年以來新高。北京首周二手房成交2980套，環(huán)比增長21.1%；深圳春節(jié)后二手房簽約量環(huán)比大漲132%。

成交節(jié)奏的滯后效應(yīng)，成為一線城市在近期購房需求井噴的重要原因。2026年春節(jié)較晚，市場復(fù)蘇啟動集中在2月中下旬至3月，而網(wǎng)簽備案的延遲使得大量成交將體現(xiàn)在3月數(shù)據(jù)中。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前京滬成交的二手房主要集中在前期超跌房源和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，剛需入場是行情的首要驅(qū)動力。數(shù)據(jù)顯示，上海總價250萬元以內(nèi)的“老破小”成為成交主力，300萬元以內(nèi)房源成交占比從常規(guī)的68%提升至72%，套均成交面積壓縮至78.5平方米。

政策的精準(zhǔn)發(fā)力成為本輪樓市企穩(wěn)回升的重要助力。3月16日，央行上?？偛颗c上海金融監(jiān)管局聯(lián)合將商業(yè)用房貸款最低首付比例從50%下調(diào)至30%，這是上海近年來對商辦物業(yè)最積極的信貸調(diào)整。但真正撬動住宅市場的，是“滬七條”等組合拳對購房資格的松綁和信貸成本的降低。其中，公積金貸款額度的大幅放寬（家庭最高突破200萬元）直接降低了首付門檻，將觀望已久的首套群體推入市場。

北京鏈家研究院院長高原對中國經(jīng)濟(jì)時報·中時財經(jīng)分析指出，北京市當(dāng)前新房、二手成交均出現(xiàn)了量升價略漲的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象符合旺季市場特征與規(guī)律，也是前期政策與客戶預(yù)期改善的結(jié)果。“去年1224政策對首套置業(yè)的成長型家庭相對更為利好，此類客戶的置業(yè)偏好，使得相關(guān)地區(qū)交易規(guī)模持續(xù)增長。在相關(guān)地區(qū)市場交易熱度較高情況下，業(yè)主的心理預(yù)期相對也有所提升，導(dǎo)致成交價格同比提高?！备咴治龇Q，本輪房價上漲是市場需求回升、供應(yīng)階段性減少，疊加房企銷售策略調(diào)整共同作用的結(jié)果。

02 庫存拐點隱現(xiàn)，供求關(guān)系迎實質(zhì)性改善

與市場集中爆發(fā)的熱度同步到來的，還有庫存的“拐點”。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年2月末，全國商品房待售面積同比增速降至0.1%。這是自2021年7月以來最小的增速，意味著持續(xù)近五年的庫存積壓壓力正在緩解。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國經(jīng)濟(jì)時報·中時財經(jīng)采訪時指出，這一指標(biāo)具有重要信號意義，標(biāo)志著庫存基本見頂，市面上可售房源相對減少，供求壓力明顯釋放。

與此相呼應(yīng)的是，土地供應(yīng)端也在經(jīng)歷深度變革。根據(jù)自然資源部38號文明確新增建設(shè)用地優(yōu)先保障民生事業(yè)，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，同時推行“增存掛鉤”機(jī)制，倒逼房企盤活存量。

“我們在近兩、三年都不會有拿地的動作?！蹦橙珖苑科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人對中國經(jīng)濟(jì)時報·中時財經(jīng)表示，資金鏈壓力是一方面，去庫存和保交房則是集團(tuán)制定的“硬指標(biāo)”。

2026年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降11.1%，但跌幅較2025年全年已呈現(xiàn)收窄態(tài)勢；新開工面積同比下降23.1%，竣工面積同比下降27.9%，兩項指標(biāo)雖仍在調(diào)整。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這主要受淡季因素和前期土地購置減少影響。各地供地策略普遍轉(zhuǎn)向控制總量、提升質(zhì)量，優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯提高，也為后續(xù)開發(fā)投資指標(biāo)的企穩(wěn)修復(fù)提供了基礎(chǔ)支撐。

中信證券研報指出，這是2021年市場從高點下行以來，房地產(chǎn)市場供給收縮的第六個年頭。從被動到主動，從泡沫到擠出的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整預(yù)計接近尾聲。

庫存拐點的出現(xiàn)并非孤立現(xiàn)象。二手房價格指數(shù)自2021年9月以來持續(xù)下跌，當(dāng)前同樣呈現(xiàn)跌幅連續(xù)收窄的積極信號。業(yè)內(nèi)資深人士分析認(rèn)為，這兩類指標(biāo)的節(jié)奏基本一致，說明市場經(jīng)歷了充分調(diào)整后，正逐步進(jìn)入企穩(wěn)通道。

03 這波上漲行情能持續(xù)多久？

“房價上漲的多起來了，最大的表現(xiàn)就是京滬的領(lǐng)漲釋放了積極信號?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著供給端調(diào)整趨于充分、庫存壓力緩解，若潛在購房需求能夠持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場供求再平衡進(jìn)程將有望加速，進(jìn)而帶動交易量穩(wěn)步回升和價格企穩(wěn)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月重點城市二手房帶看量持續(xù)反彈，22個城市成交面積同比激增174%，一線城市同比增幅達(dá)254%。這說明真實需求并未消失，只是在等待合適的價格窗口。

盡管3月成交熱度回升，但市場的分化特征也更加明顯。2月70城中新建商品住宅環(huán)比上漲城市僅10個，二手房上漲城市僅2個，絕大多數(shù)城市仍在下跌通道中掙扎。這意味著，核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)率先企穩(wěn)回升，而缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐的三、四線城市，依然面臨去化壓力和價格陰跌。

“政策紅利仍在釋放，剛需入場帶動置換鏈條打通后，改善型需求正逐步跟進(jìn)。短期來看，維持3—6個月的活躍度很有希望?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士告訴中國經(jīng)濟(jì)時報·中時財經(jīng)，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資同比仍下降11.1%，到位資金同比降幅擴(kuò)大至16.5%，表明房企資金壓力尚未根本緩解。

中銀證券研報指出，流動性安全、重倉核心城市、產(chǎn)品力強(qiáng)的房企正迎來估值修復(fù)窗口。但需要警惕的是，當(dāng)前成交的核心是積壓需求的集中釋放，而非新增需求的爆發(fā)。當(dāng)這部分需求釋放完畢，若無后續(xù)政策接力，市場可能從二季度末回歸常態(tài)化運行。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)建議，對于房企而言，應(yīng)抓住當(dāng)前窗口期，結(jié)合“好房子”建設(shè)要求，優(yōu)化產(chǎn)品供給；對于購房者而言，市場預(yù)期趨穩(wěn)、政策環(huán)境友好，購房窗口期正在形成。