最近各大新聞自媒體都在說中國樓市回暖，北上廣深成交量大幅回升，房價要暴漲。但我想提醒大家，對“房價暴漲”的觀點一定要謹慎看待。從判斷房地產(chǎn)市場是否企穩(wěn)的核心指標(biāo)來看，現(xiàn)在說見底，或許還為時過早。

我們的房價在2022年1月見頂，至今已經(jīng)跌了4年零2個月。跌幅有多大？根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2026年1月，北上廣深二手住宅價格同比跌幅還在擴大：北京較高點跌了38.3%，上海跌39.6%，廣州跌40.4%，深圳跌44.3%。四大一線城市房價，全部跌回到了2016年的水平。

房價回到2016年是什么概念？從1998年房地產(chǎn)市場化改革到2024年，27年里全國商品房總銷售面積259.13億平方米。而2016年房價暴漲后的8年，銷售面積就達136.42億平方米，占總銷量的52.6%。這意味著，超過一半的有房者，買房不僅沒賺到錢，反而被套牢，甚至虧掉了首付。從房價同比數(shù)據(jù)看，當(dāng)前跌幅并沒有改善的跡象。

那最近的“回暖信號”從哪來？主要是成交量。3月前兩周，上海二手房連續(xù)5個工作日成交超800套，周末單日逼近1500套、1400套，周成交量達7233套，創(chuàng)2021年以來新高。北京鏈家上周實時簽約2836套，創(chuàng)近18個月新高。廣州3月上半月網(wǎng)簽4471套，整月預(yù)計超9800套，環(huán)比漲43%；深圳同期網(wǎng)簽環(huán)比增超20%。

成交量是價格的先行指標(biāo)，但當(dāng)前只是“量回升、價未穩(wěn)”。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2月京滬二手房價格仍在跌，環(huán)比分別跌0.66%、0.43%，其余八大城市也沒有扭轉(zhuǎn)同比、環(huán)比跌勢。這是第一個誤區(qū)：當(dāng)前樓市小陽春，只是量在回升，價格還沒看到明顯企穩(wěn)。

另一個關(guān)鍵判斷：房價大概率還沒見底。從經(jīng)濟學(xué)角度，當(dāng)房子失去“靠漲價賺錢”的資本利得功能后，定價邏輯就回歸租金回報率——也就是房子租出去能賺多少。租金回報率主要看兩個指標(biāo)：

一是國債利率，代表社會無風(fēng)險收益率。風(fēng)險資產(chǎn)收益率理應(yīng)高于國債，否則就是明顯高估。2026年1月，一線城市租金回報率1.84%，30年期國債利率2.3%。就算考慮降息，長期國債均值按2%算，二者也只有16個BP的利差。全球經(jīng)驗看，一線城市住宅租金回報率，需要比30年期國債高80個BP以上，市場才可能穩(wěn)態(tài)。

二是按揭貸款利率。正常情況下，月供應(yīng)該和房租差不多。當(dāng)前房貸利率約3.06%，而一線城市租金回報率僅1.84%。綜合國情和政策刺激，未來租金回報率需要到2.5%，市場才能真正穩(wěn)。要達到2.5%，意味著房價還有約25%的下跌空間。

結(jié)論很清楚：現(xiàn)在這個時間點，不是核心城市核心地段、供給極度短缺的房子，或者不是剛需，千萬別想著抄底。一不小心，就可能抄在半山腰。

房子對中國人意義特殊，是一生的執(zhí)念。曾經(jīng)靠房價暴漲，無數(shù)人實現(xiàn)階級躍遷，也造就了王健林、許家印這樣的地產(chǎn)首富。但繁華落幕，潮水退去，曾經(jīng)靠房產(chǎn)跨越階層的中產(chǎn)，如今因房價暴跌面臨返貧；地產(chǎn)富豪也在榜單上被雨打風(fēng)吹去，萬達深陷債務(wù)泥潭，恒大早已破產(chǎn)重組。

這背后，是整個經(jīng)濟周期的作用。不是你錯了，而是時代變了。