進入2026年沒幾個月，深圳舊改十分熱鬧！

那些沉睡已久、牽動人心弦的舊改“老大難”，如福田香蜜湖，南天電力舊改工地圍擋內(nèi)，工程車開始作業(yè)；

南山科技園，萊英花園舊改現(xiàn)場傳出施工的“Duang Duang”聲，基坑開挖正在進行；附近的南山康佳集團總部舊改，改造也有了眉目；

被央企接盤的東部“巨無霸”——龍崗五和樞紐舊改，正在期待春天的到來……

這些場景背后是一份網(wǎng)傳的重點推進名單，揭示了一場醞釀已久的城市更新大戲，正在拉開帷幕！

深圳舊改新政，今日正式實行

3月16日，一份名為《關于進一步規(guī)范城市更新項目管理有關事項的通知》正式實施。

這份文件給深圳舊改市場帶來了關鍵變量——未完成規(guī)劃審批的項目原則上可不配建保障性住房。

此前，城市更新項目需承擔一定比例的保障房配建任務，這對開發(fā)商而言是“甜蜜的負擔”。

新政實施后，項目收益率預期得到改善，市場動力得以修復。

合一城市更新研究院相關負責人指出，截至2025年底，深圳市已批規(guī)劃項目平均土地移交率約40.3%。在房地產(chǎn)上升期，這能為城市帶來更多公共利益。

這份舊改的新規(guī)，簡單來說就是在滿足交通、教育等配套服務能力的前提下，項目可在更新單元規(guī)劃階段合理調整土地移交要求，無需履行計劃調整程序。

這樣做的好處，是極大調動了房企舊改的動力，及緩解房企的資金壓力，確保了足夠利潤空間，而對城市更新項目來說，在可售商品房數(shù)量及產(chǎn)品質量打造上均有了更多可想象空間。

金牌案場數(shù)字戰(zhàn)隊決策專家分析，新政顯著激活存量項目重啟與新增項目申報動能。

同時，保障功能并未弱化，市主管部門及各區(qū)政府需通過新增建設、存量盤活、多元收購等渠道統(tǒng)籌落實保障房任務，實現(xiàn)發(fā)展與民生的再平衡。

104個！網(wǎng)傳“攻堅名單”

與此同時，一份網(wǎng)傳的“104個項目”重點推進名單在業(yè)內(nèi)流傳。

據(jù)合一城市更新數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月8日，深圳已列入城市更新計劃項目達1064個，其中761個項目已通過城市更新專規(guī)批復。

2月5日，深圳市舉辦城市更新工作現(xiàn)場推進會，網(wǎng)上流出一份名單，有關深圳明確選出104個城市更新項目重點推進，確保完成2026年城市更新領域固定資產(chǎn)投資1680億元任務目標。

從區(qū)域分布來看，這104個重點項目覆蓋深圳10個行政區(qū)，呈現(xiàn)“核心區(qū)領跑、全域發(fā)力”的格局：

南山區(qū)以19個項目位居首位，寶安、龍華各15個緊隨其后，羅湖13個、龍崗12個、福田10個。

目前，已有近三分之一的項目進入開工、立項等實質性推進階段，甚至有盤已經(jīng)拿證入市。

核心項目最新進展

通過對深圳34個有明確主導企業(yè)、申報主體或意向單位的舊改項目進行梳理，不難發(fā)現(xiàn)，其中有多個項目已經(jīng)啟動，并且是具備入市的條件的。

樂居君重點整理近期已有動作、或有明確方向的15個項目新動靜。以下為最新進展：

制表：合一城市更新，網(wǎng)傳清單信息，僅供參考！下同

龍崗五和樞紐：位于坂田片區(qū)的五和樞紐重點城市更新單元，近期迎來了非農(nóng)建設用地指標調入的公示。作為片區(qū)重點工程，該項目對完善坂田片區(qū)交通樞紐功能、提升城市面貌具有重要意義。

木棉灣舊改：布吉街道木棉灣入口城市更新單元近期發(fā)布規(guī)劃修改草案。該項目規(guī)劃容積高達120.5萬㎡，其中住宅77.9萬㎡（含公共租賃住房11.4萬㎡），商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑37.5萬㎡。

萊英花園舊改：地處粵海街道、緊鄰華潤城。2009年被納入城市更新范圍，2026年初重新啟動，目前已進入基坑開挖階段。項目備案名為紅樹別院二期，總建面約7.4萬㎡，規(guī)劃打造住宅、公寓、商業(yè)、辦公于一體的綜合體。

康佳集團總部舊改：南山區(qū)19個重點推進項目之一，地處科技園北片區(qū)，緊鄰萬象天地，項目進展備受市場關注。

沙尾文化創(chuàng)意園：福田區(qū)的重點舊改項目之一，被列入福田區(qū)10個重點推進項目范圍。

南天電力舊改：福田香蜜湖街道的重點舊改項目，2013年被納入更新計劃，2024年12月確定開發(fā)主體為深圳兄弟聯(lián)合置業(yè)（背后傳聞關聯(lián)京基）。

樂居君2月初實地探訪發(fā)現(xiàn)，項目現(xiàn)場已搭建圍擋，圍擋縫隙中可見施工車輛作業(yè)。項目總建面超21萬㎡，涵蓋住宅、公寓、辦公樓、幼兒園等多元業(yè)態(tài)，其中住宅部分約4.2萬㎡（含保障房）。

布心花園一二四區(qū)：羅湖區(qū)東湖街道的重點更新項目，規(guī)劃總建筑面積82.5萬㎡，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑、地下商業(yè)空間以及公共配套設施。項目內(nèi)將設兩所18班幼兒園、便民服務站、社區(qū)健康服務中心等。

羅芳村舊改：作為羅湖較早列入舊改計劃的項目，羅芳村舊改一直是片區(qū)關注焦點。隨著羅湖區(qū)2026年確立15個城市更新沖鋒攻堅項目，羅芳村舊改有望加速推進。

金鉆豪園舊改：深圳舊改史上的 “最長待機”項目，等待時間長達26年。2010年被列入深圳首批住宅改造名單，2025年中信城開聯(lián)合體接手后正式啟動動工。

目前已備案名為“信悅映翠府”，總建面約27萬㎡，規(guī)劃4棟60-73層高住宅、1所9班制幼兒園，共約1720戶，其中商品房約440套。網(wǎng)傳項目計劃2026年3-4季度入市。

107發(fā)展帶洪橋頭段：寶安區(qū)107國道發(fā)展帶上的重要節(jié)點項目，被納入寶安區(qū)重點推進的舊改清單。

寶城26區(qū)：中洲集團位于寶安區(qū)核心區(qū)域的舊改項目，隨著寶安舊改整體提速，項目進展值得關注。此外，少不了“翻新大戶”龍華區(qū)，還有光明、鹽田、坪山以及大鵬等片區(qū)，皆有覆蓋。

光明區(qū)共5個項目入選。其中，最為人熟識的就是13號線月亮路站的巨無霸大盤——潤宏城，以及越秀舊改項目越秀星科源啟，都已經(jīng)拿證開盤。

龍華區(qū)共15個項目入選。其中，10個項目實施主體公示，5個項目開工建設。

鹽田區(qū)共8個項目入選，其中，4個項目實施主體公示，4個項目開工建設；大鵬新區(qū)共2個項目入選，其中，2個項目均為開工建設。

坪山區(qū)共5個項目入選。其中，有1個項目計劃立項，1個項目取得規(guī)劃批復，3個項目開工建設。