財聯(lián)社3月13日訊（編輯 楊斌）機構(gòu)間REITs作為一種重要的資產(chǎn)盤活產(chǎn)品形式，近年正迎來加速擴(kuò)容。財聯(lián)社最新統(tǒng)計，機構(gòu)間REITs最新規(guī)模已超過770億元。

在審核高效的同時，近日滬深交易所皆出現(xiàn)了首單終止申報的機構(gòu)間REITs項目，顯示審核要求依然嚴(yán)格。業(yè)內(nèi)人士表示，多層次REITs市場不斷發(fā)展，申報有進(jìn)有退，符合市場化規(guī)律。

機構(gòu)間REITs加速擴(kuò)容

財聯(lián)社據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，已發(fā)行的持有型不動產(chǎn)ABS（又稱“機構(gòu)間REITs”）項目數(shù)量已達(dá) 43 只，金額合計772.35 億元。

公開資料顯示，在2023年末首單項目掛牌深交所后，經(jīng)歷2024年的緩慢推進(jìn)，持有型不動產(chǎn)ABS的發(fā)行在2025年下半年迎來爆發(fā)式增長。全年發(fā)行項目近30單，金額超過500億元。2026年至今，又有8單項目上新，發(fā)行金額超過100億元。

財聯(lián)社此前已報道，機構(gòu)間REITs是介于Pre-REITs和公募REITs之間的過渡產(chǎn)品，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度、流動性遞進(jìn)提升，是構(gòu)建多層次REITs市場的重要一環(huán)。

華泰證券固收的研報指出，相較類REITs，機構(gòu)間REITs被認(rèn)定為純權(quán)益屬性產(chǎn)品，有效避免了“明股實債”的合規(guī)隱患，且產(chǎn)品設(shè)計更加簡單，平層結(jié)構(gòu)通常無需設(shè)置差額補足等增信承諾；相較公募REITs，其發(fā)行獲批僅需交易所審核，發(fā)行周期顯著縮短。同時，由于其主要面向?qū)I(yè)機構(gòu)投資者，二級市場交易并不頻繁，二級市場估值更為穩(wěn)定。

在公募REITs擴(kuò)容擴(kuò)圍的同時，機構(gòu)間REITs的底層資產(chǎn)品類擴(kuò)充更為迅速，各類“首單”頻現(xiàn)。目前，持有型不動產(chǎn)ABS的底層資產(chǎn)類型已包括高速公路、收費大橋、污水處理、火電、水電、風(fēng)電、租賃住房、商業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心等等。

券商資管業(yè)內(nèi)人士表示，機構(gòu)間REITs在底層資產(chǎn)上不予明確限制，在公募商業(yè)不動產(chǎn)REITs已開始試點的背景下，其資產(chǎn)覆蓋范圍預(yù)計將迎來新一輪擴(kuò)容。

審核要求依然嚴(yán)格 交易所首現(xiàn)“終止申報”

在機構(gòu)間REITs加速擴(kuò)容的同時，其審核要求依然嚴(yán)格。

據(jù)深交所官網(wǎng)顯示，國泰海通-西安城發(fā)中心持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃（科技創(chuàng)新）的最新狀態(tài)更為終止。該項目于2025年9月申報至交易所，底層資產(chǎn)為西安城發(fā)中心商業(yè)綜合體，發(fā)行人為西安城市發(fā)展服務(wù)有限公司（簡稱“西安城發(fā)中心”），承銷商和管理人為國泰海通證券資管，申報規(guī)模為8.02億元。

同期，上交所也出現(xiàn)首單持有型不動產(chǎn)ABS項目被終止，為國泰海通-泰興交產(chǎn)客運公交收費收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃。該項目于2025年8月受理，2026年3月6日被終止，規(guī)模4.15億元。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前滬深交易所處于審核流程中的持有型不動產(chǎn)ABS項目規(guī)模約600億元。

華泰證券固收研究認(rèn)為，機構(gòu)間REITs審核流程簡化，效率顯著高于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。從2025年獲批項目來看，交易所出具首次反饋意見的平均用時已被壓縮至20個工作日以內(nèi)，多數(shù)項目審核周期在2.5個月左右，申報流程整體提速顯著。

從時間上看，國泰海通-西安城發(fā)中心持有型不動產(chǎn)ABS項目自2025年9月2日受理后，長達(dá)6個月未更新任何進(jìn)展。

上述業(yè)內(nèi)人士解釋稱，可能是項目未在交易所規(guī)定時限內(nèi)回復(fù)相關(guān)核心問題，觸發(fā)“終止”，或由發(fā)行人主動撤回申請。另外，不動產(chǎn)REITs嚴(yán)禁資金流向地方政府隱性債務(wù)，西安城發(fā)中心作為城投系資產(chǎn)，可能會面臨更嚴(yán)格的資金用途核查。

今年1月末，公募REITs也曾迎來過一輪申報“終止潮”，原因各異。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著常態(tài)化發(fā)行和商業(yè)不動產(chǎn)REITs開閘，市場進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，REITs申報有進(jìn)有退屬正?，F(xiàn)象，符合市場化發(fā)展規(guī)律。