說起來南寧柳沙，很多南寧人第一反應(yīng)就是國賓區(qū)、江景半島，這地方的房價(jià)變化也挺有說頭。

2015年的時(shí)候，柳沙的二手房均價(jià)就到了10021元/㎡，當(dāng)時(shí)南寧全市二手房均價(jià)才6700多。

那時(shí)候柳沙已經(jīng)比南寧大部分板塊房價(jià)都高，靠著邕江環(huán)繞的半島地形，還有荔園山莊的加持。

當(dāng)時(shí)片區(qū)里的樓盤分化已經(jīng)有點(diǎn)明顯，早期的半島系列老小區(qū)價(jià)格稍低，新一點(diǎn)的項(xiàng)目價(jià)格更高。

比如華發(fā)國賓壹號(hào)，2013年開盤主力價(jià)就在1萬到1.8萬，2015年的時(shí)候價(jià)格也一直很穩(wěn)。

還有招商雍景灣，2015年前后在售，均價(jià)8500元/㎡左右，在當(dāng)時(shí)的新房市場(chǎng)里也算不低。

2016年開始，南寧整體樓市進(jìn)入上行通道，柳沙的房價(jià)也跟著一步步往上走。

這一年柳沙的二手房均價(jià)漲到了10240元/㎡，雖然漲幅不算夸張，但整體一直穩(wěn)中有升。

片區(qū)里的新房項(xiàng)目也跟著調(diào)價(jià)，不少樓盤的江景房源，價(jià)格慢慢突破了1萬/㎡的門檻。

大家對(duì)柳沙的預(yù)期也越來越高，畢竟南寧能叫得上號(hào)的城市半島板塊，也就這么一個(gè)。

2017年到2018年，柳沙的房價(jià)漲速明顯加快，整個(gè)片區(qū)的市場(chǎng)熱度也越來越高。

2018年10月，柳沙二手房均價(jià)沖到了12301元/㎡，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)的歷史新高。

這兩年南寧的土拍市場(chǎng)也很火，柳沙陸續(xù)推出的地塊，吸引了不少房企爭(zhēng)搶。

2018年，廣源拿下柳沙英華路北側(cè)的地塊，實(shí)際樓面價(jià)達(dá)到17580元/㎡，刷新了南寧地價(jià)。

這個(gè)地價(jià)一出，整個(gè)片區(qū)的市場(chǎng)情緒都被帶動(dòng)了，不少房東都上調(diào)了自家房源的掛牌價(jià)。

大家都覺得，面粉都這么貴了，面包價(jià)格肯定還要漲，對(duì)柳沙的房價(jià)預(yù)期直接拉滿。

2019年到2021年，應(yīng)該是柳沙房價(jià)最風(fēng)光的時(shí)候，新房二手房都沖到了歷史最高點(diǎn)。

2019年，陽光城在柳沙拿下的地塊，實(shí)際成交樓板價(jià)達(dá)到1.3萬+/㎡，又是一幅高價(jià)地。

緊接著2020年，龍湖+寶塔拿下的柳沙地塊，成交樓板價(jià)也到了13227元/㎡，熱度不減。

這些高價(jià)地的出現(xiàn)，讓柳沙的新房市場(chǎng)直接邁入了2萬+的時(shí)代，改善屬性直接拉滿。

2021年1-4月，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，柳沙商品住宅成交均價(jià)達(dá)到了22770元/㎡。

當(dāng)時(shí)片區(qū)里的高端新盤，價(jià)格一個(gè)比一個(gè)高，保利君悅灣報(bào)價(jià)到了25000-33000元/㎡。

陽光城江山璟原的開盤價(jià)也在23000-25000元/㎡，主打高端改善，定位非常明確。

就算是二手房市場(chǎng)，品質(zhì)好的次新小區(qū)價(jià)格也跟著漲，招商境界均價(jià)沖到了22497元/㎡。

華發(fā)國賓壹號(hào)的二手房，在2021年前后，好的江景房源也能賣到2萬/㎡以上。

那時(shí)候很多人都覺得，柳沙作為南寧的國賓區(qū)，房價(jià)還能再往上走，發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>

但其實(shí)這個(gè)時(shí)候，柳沙的一些短板，已經(jīng)慢慢開始影響片區(qū)的房價(jià)支撐力了。

柳沙的優(yōu)勢(shì)很明顯，半島地形、一線江景、離青秀山近，生態(tài)環(huán)境在南寧市區(qū)里算頂尖的。

但它的短板也很突出，這么多年過去，片區(qū)里一直沒有落地大型的商業(yè)綜合體。

居民的日常消費(fèi)，基本都靠社區(qū)底商，想要逛大商場(chǎng)，還得跑東盟商務(wù)區(qū)或者五象。

還有交通的問題，柳沙半島的路網(wǎng)早就定型了，進(jìn)出的主干道就那么幾條，路寬有限。

每到上下班高峰期，英華路、柳沙路這些路段，堵車都是家常便飯，出行很不方便。

最關(guān)鍵的是學(xué)區(qū)問題，柳沙一直沒有能打的名校資源，這對(duì)房價(jià)的支撐力影響很大。

很多高端改善客群，買房的時(shí)候很看重學(xué)區(qū)，柳沙在這一點(diǎn)上，一直沒跟上市場(chǎng)需求。

這些短板，在市場(chǎng)上行的時(shí)候不顯眼，一旦市場(chǎng)環(huán)境變了，就成了房價(jià)回調(diào)的重要推手。

2022年開始，南寧整體樓市進(jìn)入調(diào)整期，柳沙的房價(jià)也跟著從高點(diǎn)一路往下走。

最先出現(xiàn)松動(dòng)的是新房市場(chǎng)，之前的高價(jià)地項(xiàng)目，為了走量，開始推出各種優(yōu)惠活動(dòng)。

有些之前喊著2萬+的樓盤，特價(jià)房直接降到1萬出頭，價(jià)格降幅非常明顯。

二手房市場(chǎng)的反應(yīng)慢一點(diǎn)，但也跟著一路下行，掛牌價(jià)和成交價(jià)都在持續(xù)往下掉。

比如當(dāng)年的地王盤陽光城江山璟原，開盤價(jià)2萬+，現(xiàn)在二手房均價(jià)才10641元/㎡左右。

還有民發(fā)大觀天下，當(dāng)年行情最好的時(shí)候，二手房能賣到1萬2/㎡，現(xiàn)在很多房源才7、8千。

片區(qū)里的老小區(qū)，價(jià)格跌得更厲害，不少房源的掛牌價(jià)，直接回到了十年前的水平。

就連一直很穩(wěn)的華發(fā)國賓壹號(hào)，二手房均價(jià)也從高點(diǎn)的2萬左右，跌到了現(xiàn)在1萬5上下。

整個(gè)片區(qū)的二手房均價(jià)，從2018年的高點(diǎn)1萬2多，一路跌到了現(xiàn)在的水平。

到了2026年的現(xiàn)在，柳沙的二手房掛牌均價(jià)大概在9619元/㎡左右，不同平臺(tái)數(shù)據(jù)略有差異。

這個(gè)價(jià)格，比2015年的均價(jià)還要低一點(diǎn)，相當(dāng)于這么多年過去，房價(jià)又繞回了原點(diǎn)。

現(xiàn)在柳沙的房價(jià)分化特別嚴(yán)重，不同小區(qū)之間的價(jià)格差距，能差出好幾倍不止。

一線江景的高端次新小區(qū)，比如保利君悅灣，好的房源還是能賣到2萬/㎡以上。

品質(zhì)好一點(diǎn)的次新小區(qū)，比如招商雍景灣，二手房均價(jià)也能維持在1萬2左右。

但片區(qū)里的老小區(qū)、沒有江景的房源，很多掛牌價(jià)都在7、8千/㎡，甚至更低。

還有回遷房、三產(chǎn)房，價(jià)格更是跌到了4、5千/㎡，和高端盤形成了鮮明的對(duì)比。

現(xiàn)在柳沙的新房市場(chǎng)，剩下的基本都是高端豪宅項(xiàng)目，走量很慢，只針對(duì)少數(shù)改善客群。

剛需能選的項(xiàng)目很少，畢竟片區(qū)的定位一直偏改善，剛需房源本來就沒多少。

很多在高點(diǎn)買入柳沙的人，現(xiàn)在都面臨著不小的虧損，尤其是買了高價(jià)盤的購房者。

畢竟當(dāng)年的地價(jià)擺在那里，開發(fā)商的成本很高，但是市場(chǎng)行情變了，價(jià)格根本撐不住。

柳沙的生態(tài)優(yōu)勢(shì)還是在的，喜歡安靜、看重江景和環(huán)境的人，還是會(huì)考慮這個(gè)片區(qū)。

但它的配套短板，這么多年也沒有太大的改善，還是制約著片區(qū)的房價(jià)上限。

現(xiàn)在的市場(chǎng)里，大家買房也越來越理性，不會(huì)只沖著國賓區(qū)的名頭就輕易買單。

大家更看重的是實(shí)際的居住體驗(yàn)、配套便利度，還有房子的流通性這些實(shí)打?qū)嵉臇|西。

未來柳沙的房價(jià)會(huì)怎么走，還是要看配套能不能跟上，還有南寧樓市整體的大環(huán)境變化。