深圳的法拍房市場，從來不缺“驚喜”，或者“驚嚇”。

近日，阿里法拍平臺上架了一套足以讓整個香蜜湖業(yè)主圈震動的房源——香域中央花園10棟8樓，建面約203.62平方米，起拍總價約1504萬，折合單價僅7.5萬/㎡。

刷新了該小區(qū)的法拍最低記錄。

7.5萬/㎡買香蜜湖香域中央？這是什么概念？這價格甚至夠不上龍華紅山某些次新盤的掛牌價。

將于一個月后，4月14日上午開拍。剛掛上平臺，就有接近2000人的圍觀，并且超過200人設(shè)置提醒。

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為何會出現(xiàn)“砸盤價”？

扒一扒這套法拍房的AB面

香域中央作為香蜜湖老牌豪宅之一，常年掛牌價穩(wěn)坐20萬+的寶座。項目座落于福田區(qū)農(nóng)園路與僑香路交匯處，緊鄰香蜜公園、地鐵2/8號線僑香站，擁有深高南等名校教育資源，與深圳高級中心高中部一街之隔，是香蜜湖板塊，居住環(huán)境、配套資源皆出色的小區(qū)。貝殼找房平臺顯示，目前小區(qū)掛牌均價約20萬/㎡，即便在2026年2月，實際成交均價也還有18.27萬/㎡。相比之下，這套法拍房的起拍價相當(dāng)于打了3.7折。

圖源：阿里拍賣
根據(jù)法拍平臺競買公告內(nèi)容，該法拍房源建筑面積未203.63平米，原業(yè)主在2006年購入，登記價格約為250萬元，盡管對比高峰期房價回落不少，但與20年相比，房價依然漲了7.5倍。目前市場評估價在1880萬元，首次拍賣以評估價8折起拍，根據(jù)法院執(zhí)行裁定書，競拍所得將償付被執(zhí)行人逾1714萬元及利息的金融借貸。

俗話說，事出反常必有妖，價格低成這樣，主要是因為這幾點：

首先，低樓層+不確定性，勸退“潔癖”買家。

競買公告寫明了：未符合入戶條件，屋內(nèi)環(huán)境未明。

目前公開信息極少，到底是毛坯還是老舊裝修？有無違建？是否有人占用？這些都需要買受人自行核實。

一旦存在“長租約”或難以清場的情況，這便宜可不是那么好撿的。

按照小區(qū)的平面圖推測，該戶型應(yīng)該為南向望小區(qū)園林，聽起來很不錯，但在香域中央這樣的高層豪宅社區(qū)中，8層屬于絕對的低區(qū)，視野和采光相比高區(qū)要大打折扣。

樂居君找到了一個戶型相似度接近90%的房源，今年1月剛掛牌出來，203㎡4房2廳，低樓層/30層掛牌4000萬，大家對比一下。

圖源：阿里拍賣

另外就是，快速變現(xiàn)的“價格邏輯”。

法拍房的定價邏輯從來不是參考二手房掛牌價，而是債務(wù)金額與變現(xiàn)速度。這套房的背后往往涉及復(fù)雜的債務(wù)糾紛，法院的首要任務(wù)是快速回款給債權(quán)人。

為了確保一次成交不流拍，定一個極具誘惑力的起拍價是常規(guī)操作，而法拍往往都有可能“低開高走”，7.5萬/㎡雖然是“價格新低”，但并未是結(jié)局。

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法拍房的“蝴蝶效應(yīng)”：

它對小區(qū)房價的傷害有多大？

每當(dāng)小區(qū)出現(xiàn)一套“砸盤價”法拍房，業(yè)主群總是最焦慮的。大家最關(guān)心的一個問題是：這套房會把我們小區(qū)的均價拉下水嗎？

答案是：短期沖擊心理防線，長期取決于大市。

就在兩年前的2024年2月21日，香域中央1棟8A的一套約133㎡房源法拍，當(dāng)時15名競買人，經(jīng)過145輪激烈競價，最終以2000.7萬成交，折合單價15萬/㎡，圍觀人數(shù)超過2.3萬人。

那還是二拍的價格，且那套是東北朝向。如今這套南北向的，起拍價卻只有7.5萬/㎡。這種巨大的反差，也直接反映了當(dāng)前樓市預(yù)期與兩年前的天壤之別。

說回低價法拍房傷害，對于香域中央這種頂級豪宅，一套法拍房的實際成交價，并不會直接讓小區(qū)的掛牌均價崩盤。

但是，它會極大地干擾買家的心理預(yù)期。

原本想花3000萬買房的客戶，看到這套1500萬的起拍價后，可能會想：“隔壁那套法拍才7萬多，你那套20萬是不是該降降價？”

這就導(dǎo)致業(yè)主如果想賣房，就必須和這套法拍房做“對比”，除非你的樓層、景觀具有極強(qiáng)的不可替代性，否則只能降價出貨或者暫時封盤不賣。

雖然這種極低價通常是起拍價的“噱頭”，但它給潛在購房者植入了一個心理錨點：

“原來豪宅也可以這么便宜？”