等待終有回響！

這些年來，因拆遷補償成本高、開發(fā)周期長、資金沉淀大以及房地產(chǎn)市場調(diào)整等帶來的資金與承辦壓力，再加上政策的頻繁調(diào)整、審批的復雜性、利益協(xié)調(diào)難度大、市場與金融環(huán)境等問題的交織，深圳舊改項目推進非常困難。

有不少舊改項目一擱置，起步時間就是10年；

有不少舊改項目，外墻寫上「拆」字多年，如今里面依舊住著人；

有不少舊改項目的業(yè)主，從少年等到了中年，從中年等到了兩鬢斑白、步履蹣跚；

好在，有的項目不負等待，終于也迎來了新進展。

01.

34個項目15個新進展

福田/南山/羅湖/龍華/寶安…都有

壹地產(chǎn)梳理了深圳34個舊改（含住宅）項目，均有主導企業(yè)或申報主體/意向單位，近期15個有新動態(tài)/進展，其中有的是已開工，有的是新確認主體，有的公布中標公告，還有的是公布備案名，具體如下。

開工的項目，有停滯超10年的金鉆豪園、備受矚目的南天電力舊改、科技園旁的萊茵花園舊改、分四期開發(fā)的大布頭城市更新項目、近百萬平的寶安黃田金碧舊改、龍華地鐵直連的綜合體-賴屋山城市更新項目以及龍華中心的國潤片區(qū)城市更新項目……

項目位置示意圖，僅供參考

1?? 福田-南天電力舊改

13年了！南天電力舊改傳今年二季度入市。

南天電力舊改傳農(nóng)歷新年前已經(jīng)開工，壹地產(chǎn)3月10日實地探查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場圍擋，從圍擋的縫隙中可見內(nèi)部停放著工程車輛，土地也尚未完全平整。

▲壹地產(chǎn)實拍圖，3月10日（左右滑動）

南天電力舊改位于香蜜湖街道，最早是被列入《2013年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》，而后中間擱置多年，到了2024年12月用地批復公告確定其開發(fā)主體為深圳兄弟聯(lián)合置業(yè)有限公司，背后據(jù)說“站著”京基，直到2025年年底，項目又迎來“開工”，但前幾天現(xiàn)場又沒動靜了，實在有點迷。

▲項目效果圖，僅供參考

根據(jù)規(guī)劃，項目總建面超21萬㎡，涵蓋住宅、公寓、辦公樓、幼兒園等多元業(yè)態(tài)，其中住宅部分有約4.2萬㎡（含保障房），商品房網(wǎng)傳將打造建面約180㎡、300㎡的純住宅大平層，預計約260戶，保障房根據(jù)公開信息顯示有109套，以70㎡的兩房為主。

目前周邊在售的二手房如安巒公館、海德園、萬科香蜜府以及天健公館等豪宅，掛牌單價均超15萬+/㎡。有消息稱項目最快今年二季度就能入市，從目前進度來看有待商榷。不過不管怎么說，福田改善真的可以重點盯，畢竟這個地段新盤太少了！

2?? 南山-萊茵花園舊改

17年了！萊英花園舊改最快年底入市。

粵海街道、華潤城旁，歷經(jīng)17年的舊改項目。壹地產(chǎn)1月23日探查時發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場緊密圍擋，但可清晰聽得到“咚咚咚”的聲音。據(jù)網(wǎng)上最新消息，項目已開挖基坑。

▲壹地產(chǎn)實拍圖，1月23日（左右滑動）

萊茵花園舊改2009年就被納入城市更新范圍的舊改范疇，其實施主體——深圳市友盛地產(chǎn)有限公司曾在2024年拿到施工許可證，但中間一度擱置，好在今年年初終于重新動工，開挖基坑！17年的長時間“拉扯”，萊茵花園舊改也將煥發(fā)生機。

▲示意圖，僅供參考

項目備案名紅樹別院二期，根據(jù)規(guī)劃，總建面約7.4萬㎡，將打造集住宅、公寓、商業(yè)、辦公等多元業(yè)態(tài)于一體的綜合體。住宅方面，據(jù)傳可能參考紅樹別院做大戶型產(chǎn)品，網(wǎng)傳最快今年底入市，而在《南山區(qū)2026年保障房租賃住房項目認定信息表》中，萊英花園城市更新項目有249套保租房，按照這個節(jié)奏，這個項目今年大概率會出來，感興趣的朋友不妨等等。

3?? 寶安-黃田金碧片區(qū)舊改

歷經(jīng)6年！黃田金碧片區(qū)舊改一期傳今年三季度入市。

寶安黃田金碧片區(qū)舊改算是 “驚喜王”！現(xiàn)場施工緊鑼密鼓進行著，商業(yè)地塊樁機在作業(yè)，02地塊的天宸云境府部分已經(jīng)出地面，整體節(jié)奏相對較快。

▲壹地產(chǎn)實拍圖&項目效果圖，3月9日（左右滑動）

黃田金碧片區(qū)城市更新單元早在2020年7月就列入了深圳市寶安區(qū)城市更新單元第四批計劃，中間擱置了5年，2025年年中確認實施主體——深圳市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

整個黃田金碧片區(qū)城市更新單元總建面約73.7萬㎡，規(guī)劃建設21棟高層住宅（含保障房）、2座幼兒園、3棟商業(yè)辦公樓以及一所54班的九年一貫制學校（在建），傳商業(yè)有可能是“大仟里”。項目一期在2025年11月獲用地批復，率先啟動建設，2宗住宅用地均已命名：02地塊-天宸云境府、04地塊-天宸山境府。

▲天宸云境府平面示意圖，底圖來源：深圳規(guī)自局

天宸云境府近期公布了《建設工程規(guī)劃許可證》及總平面圖，總用地約2.16萬㎡、總建面19.21萬㎡，其中住宅約11.77萬㎡（含保障性住房約4.8萬㎡）；由4棟普通商品住房、2棟保障房和1棟幼兒園組成，共1675戶（商品房775戶+保障性住房900戶），網(wǎng)傳最快今年三季度入市。

4?? 龍華-深圳國潤片區(qū)城市更新項目

從2023年至今3年！傳國潤片區(qū)舊改最快5月入市。

龍華的國潤片區(qū)舊改給力！施工熱火朝天。壹地產(chǎn)年前實地踩盤，看到現(xiàn)場圍擋，時有泥頭車有序進出，內(nèi)部緊鑼密鼓施工中。

▲壹地產(chǎn)實拍圖&項目效果圖，1月21日（左右滑動）

項目前身是上個世紀90年代的老舊工業(yè)區(qū)，2023年被納入《龍華區(qū)城市更新單元計劃第二批計劃》，2025年3月確認實施主體——深圳市泰中置地有限公司（背后是中交城投），而后深圳國潤城市更新項目（國潤華府一期、二期）在2025年12月底取得《建筑工程施工許可證》。

▲國潤華府一二期平面示意圖，底圖來源：深圳規(guī)自局

根據(jù)規(guī)劃，項目總建面約25.24萬㎡，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、幼兒園等，其中住宅建面約20.5萬㎡（含保租房約5.5萬㎡）、1棟一～三單元為住宅，2棟為辦公+酒店，采用一次性整體開發(fā)模式，由中交城投操盤，名為國潤華府，共2075套商品房（含回遷房）、498套公租房。

項目位于龍華超級商圈核心區(qū)域，旁邊有壹方天地、龍華山姆等商業(yè)配套，網(wǎng)傳規(guī)劃建設建面約81-165㎡的改善型住宅產(chǎn)品，最快5月入市。

5?? 龍華-大布頭城市更新項目

擱置11年！大布頭終于迎來了動工。

龍華松元廈的大布頭城市更新項目，同樣市場關注度非常高，項目已于1月19日上午正式奠基開工。

▲現(xiàn)場開工圖：宸嘉發(fā)展深圳公司&項目效果圖（左右滑動）

該項目2015年就被納入更新計劃，2016年曾由福晟集團拿下，但后因該房企資金鏈斷裂導致項目一直被擱置，其項目股權基金流轉(zhuǎn)后由國華人壽收購，交由宸嘉發(fā)展開發(fā)打造。

據(jù)悉該項目總建面約99萬㎡，采用“保障房與商品住宅先行、回遷安置跟進、品質(zhì)住宅升級、商業(yè)辦公壓軸”的四期開發(fā)戰(zhàn)略、預計2029年全面竣工，其住宅部分約50.35萬㎡（商品住宅約44.19萬㎡），貨值超200億！

6?? 龍華-賴屋山城市更新項目

歷時7年！賴屋山城市更新備案名終于定了。

賴屋山城市更新項目就在地鐵6號線開-陽臺山站地鐵口，1月21日壹地產(chǎn)現(xiàn)場看到已經(jīng)在動工、基坑建設中，近期備案名為云麓花園，申請主體為深圳鴻龍投資有限公司（鴻榮源）。

▲壹地產(chǎn)實拍圖&項目效果圖，1月21日（左右滑動）

賴屋山城市更新項目始于2019年，隨后陸陸續(xù)續(xù)有施工，但進度非常緩慢。根據(jù)城市更新項目審議表，該項目占地約4.69萬㎡，總建面約59.6萬㎡，其中住宅20.85萬㎡（含保障性租賃住房28295㎡），規(guī)劃9棟主體建筑和1棟幼兒園，其中包含2棟商辦樓及保障房。從主要經(jīng)濟指標可以看到，一期（云麓花園）共規(guī)劃建設1192戶（含保障性租賃住房）。

7?? 羅湖-金鉆豪園舊改

時隔26年，金鉆豪園舊改變身“信悅映翠府”，預計今年3-4季度入市。

金鉆豪園舊改目前動工建設中，備案名——信悅映翠府，年前由深圳規(guī)自局披露《建設工程規(guī)劃許可證》，由中信城開聯(lián)合體主導開發(fā)建設。

項目效果圖，僅供參考

隨著去年中信城開聯(lián)合體接手，項目動工建設，這個從2010年被列入深圳首批住宅改造名單至今期間因各種原因擱置20余年的舊改項目重獲新生。

項目總建面約27萬㎡，有4棟60-73層高住宅，1所9班制幼兒園，約1720戶，其中商品房約440套，全部3梯4戶設計。網(wǎng)傳項目計劃在2026年3-4季度入市，預計推售1棟1/2單元（商品房），戶型可能是建面約117-125㎡，共440套，2029年年底精裝交付。

總的來看，這7個項目無論是位于核心區(qū)核心板塊的項目，還是片區(qū)的舊改大盤、片區(qū)內(nèi)首個動工的舊改項目，均為擱置多年又有了新進展，大部分也預計今年入市，總算不負等待。

02.

104個項目1680億

2026年這10大板塊遍地開花

作為一個舊改“大城”，深圳的城市更新體量非常龐大！

截至2026年3月8日，深圳已列入城市更新計劃項目1064個，已通過城市更新專規(guī)批復項目761個。（數(shù)據(jù)來源：合一城市更新）。

前段時間，網(wǎng)傳深圳市舉辦城市更新工作現(xiàn)場推進會會議現(xiàn)場選出104個城市更新項目重點推進，確保完成2026年城市更新領域固定資產(chǎn)投資1680億元任務目標。

▲網(wǎng)傳2026年深圳百個城市更新項目，圖源：合一城市更新（上下滑動查看完整名單）

104個項目分布于深圳10區(qū)，其中南山最多有19個，其次是寶安和龍華各有15個，羅湖13個，龍崗12個，福田10個，鹽田8個，光明、坪山各5個，大鵬最少只有2個，近三分之一迎來開工、立項等新實質(zhì)性階段。

重點推進舊改項目分布示意圖

在土地資源約束的背景下，深圳舊改布局已然非常寬廣，而從近百項目攻堅、近期多個項目有新動態(tài)等維度來看，深圳城市更新已全面進入“攻堅提速”階段。

寫在最后。

2026年，深圳舊改還是很有“看頭”的。

一方面是，將“城市更新”作為城市發(fā)展重要抓手之一的深圳，近期發(fā)布新政，為舊改項目“護航”。

3月1日，深圳住建和規(guī)自局發(fā)布了《關于進一步規(guī)范城市更新項目管理有關事項的通知》，明確了自3月16日起，未完成規(guī)劃審批的城市更新項目，原則上可不配建保障性住房；未完成審批的項目，在滿足交通、教育等基礎配套的前提下，征求相關部門同意后，可調(diào)整城市更新單元計劃和法定圖則要求，合理核定（調(diào)降）土地移交率。

這意味著，未來深圳的城市更新項目，不僅通過減少或不建保障性住房進而“換成”更多的商品住房，還可以通過調(diào)降土地移交率獲得更多的物業(yè)空間，或增加可售面積。一定程度上，有利于激活「沉睡」中的舊改項目。

另一方面是，從發(fā)展維度來看，城市更新是“十五五”期間的重要發(fā)展抓手之一。

先是，去年中辦、國辦還印發(fā)了《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》；

再是，“十五五”規(guī)劃建議也提出“大力實施城市更新”；

還有3月初，總理在今年的政府工作報告中，提到了“高質(zhì)量推進城市更新”。

在「官方指導+政策助推」之下，深圳上千個舊改項目迎來了新的轉(zhuǎn)折點。

而今年深圳在1680億重金砸下、100+項目重點攻堅下，能助推多少個舊改項目入市，會否影響甚至住宅供應結(jié)構乃至樓市發(fā)展趨勢？讓我們拭目以待。

注：以上項目信息，為壹地產(chǎn)梳理自網(wǎng)絡，部分來自于深圳規(guī)自局、@合一城市更新等渠道，僅供參考，具體請以開發(fā)商正式公布信息為準。

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