來源：格隆

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數(shù)據(jù)支持 | 勾股大數(shù)據(jù)（www.gogudata.com）

2026開年以來，港股市場(chǎng)持續(xù)震蕩走低，但讓人意外的是，香港本土房企卻走出了一波獨(dú)立的堅(jiān)挺行情。

年初以來，恒生地產(chǎn)分類指數(shù)整體上漲超20%，新鴻基地產(chǎn)和恒基地產(chǎn)股價(jià)接連創(chuàng)下近年新高，其中新鴻基地產(chǎn)股價(jià)甚至一度飆漲高達(dá)55%，市值歷史性突破4000億港元大關(guān)。

香港本土房企走勢(shì)和整體行情的背離背后，絕對(duì)不是簡(jiǎn)單的資金避險(xiǎn)。要知道，內(nèi)地的房企如今依舊在“量?jī)r(jià)齊縮”的水深火熱中艱難求生。

如今的香港本土房企，正在經(jīng)歷一場(chǎng)價(jià)值重估。

01

要理解這一輪港資房企的逆勢(shì)上漲，我們首先要打破對(duì)于“地產(chǎn)股”的固有思維。

與內(nèi)地房企高周轉(zhuǎn)、高杠桿的開發(fā)模式不同，香港本土房企普遍奉行的是“開發(fā)+持有”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式（也有企業(yè)內(nèi)房不少類似模式）。

而本輪香港房企股價(jià)上漲的核心，正是這種模式對(duì)于業(yè)績(jī)的托底。

以行業(yè)龍頭新鴻基地產(chǎn)為例，其最新發(fā)布的2026財(cái)年半年報(bào)顯示，2025年下半年，新鴻基收入同比增長(zhǎng)32%，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)36.2%。

在如今的大環(huán)境下，雙位數(shù)增長(zhǎng)已經(jīng)極為罕見，更不要說是在房地產(chǎn)行業(yè)。

更值得注意的是，新鴻基的發(fā)展物業(yè)減值撥備，也由去年同期的10.8億港元降至零，投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)虧損也由去年同期的28.8億港元縮減至13.1億港元。

這些數(shù)據(jù)表明，香港一級(jí)住宅市場(chǎng)已經(jīng)逐漸企穩(wěn)，香港核心商業(yè)區(qū)零售業(yè)態(tài)正逐漸復(fù)蘇，也某種程度上打消了關(guān)于香港本土房企持有資產(chǎn)持續(xù)縮水的顧慮。

無獨(dú)有偶，新世界發(fā)展的財(cái)報(bào)顯示，盡管整體業(yè)績(jī)?nèi)悦媾R壓力，但2025年上半年其在香港市場(chǎng)銷售額達(dá)103億港元，創(chuàng)2021年以來新高，投資物業(yè)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)5%。

港資房企的業(yè)績(jī)利好背后，是宏觀環(huán)境的改善。

2025年，香港樓市全面“撤辣”后，交易成本大幅降低，剛性需求和投資需求逐漸釋放。

香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處公布數(shù)據(jù)顯示，2025年，包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)等在內(nèi)，香港全年整體樓宇買賣合約登記量達(dá)80702宗，創(chuàng)四年以來新高。

而進(jìn)入2026年，樓市的復(fù)蘇正在從成交量傳導(dǎo)至成交價(jià)，香港樓價(jià)連月上漲。

2026年1月，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)301.4，創(chuàng)2024年6月以來新高，連續(xù)8個(gè)月上升，為近四年最長(zhǎng)上升浪。

中原城市指數(shù)（CCL）也由2025年3月低位134.89上升至今年2月的149.41，累計(jì)上漲約11%。

近期，摩根大通和高盛等國(guó)際大行也紛紛上調(diào)香港樓價(jià)預(yù)測(cè)，高盛更是將2026年房?jī)r(jià)漲幅預(yù)測(cè)從5%調(diào)高至12%。

量?jī)r(jià)齊升的預(yù)期之下，香港本土房企自然迎來了業(yè)績(jī)的上行空間。

且由于房?jī)r(jià)改善帶來的房屋銷售利潤(rùn)率提升，相較于依賴收租的持有型物業(yè)，對(duì)于新鴻基和恒基這類既有大量土儲(chǔ)又把握一定推盤節(jié)奏的開發(fā)商而言，未來兩年或許將具備更大的盈利上行潛力。

在市場(chǎng)情緒和資金流向的維度，港資房企在此時(shí)的恒生指數(shù)中同樣扮演了重要的角色。

近期恒指低迷主要受累于科技板塊，但地產(chǎn)板塊中，港資房企紅利股屬性較強(qiáng)，且估值處于相對(duì)低位，使得港資房企在震蕩中具備了安全屬性。

目前，新鴻基市場(chǎng)市凈率僅0.638倍，仍低于業(yè)務(wù)模式類似的華潤(rùn)置地的0.721倍。

而觀察過往香港樓市走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)——

上一輪香港樓市于2003年見底，此后4年間，信和置業(yè)累計(jì)漲幅高達(dá)1128%，新鴻基地產(chǎn)股價(jià)也翻了3倍，最高PB曾超過1倍。

而本輪香港樓市周期，新鴻基自2025年低點(diǎn)也已經(jīng)翻倍，但相較于上一輪周期的高點(diǎn)，港資房企或許仍有不小的上行空間。

也是因此，不管從企業(yè)本身，還是從行業(yè)周期角度來看，目前的港資房企已然具備相當(dāng)大的吸引力。

不過，在樂觀情緒彌漫之際，同樣也存在不少的疑問。

02

就在市場(chǎng)沉浸于樓市復(fù)蘇的喜悅中時(shí)，香港特區(qū)政府于2月底出人意料地提高了豪宅印花稅。

2月26日，港府宣布，對(duì)售價(jià)1億港元以上的豪宅加征印花稅，稅率由4.25%上調(diào)至6.5%。

香港政府官方強(qiáng)調(diào)，這一政策為“能者多付”的財(cái)政手段，2024、2025年兩年間，香港樓市每年超1億港元交易僅165、169宗，僅占整體交易量的約0.3%，且旨在補(bǔ)貼財(cái)政而非打壓樓市。

但新政難免影響市場(chǎng)情緒，超級(jí)豪宅成交量短期可能下跌，進(jìn)而影響業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中高端物業(yè)占比較重的房企。

隨之而來的問題是，豪宅稅的施行是否代表這一輪的政策紅利已然走到盡頭？港資房企，又是否會(huì)受到影響？

從數(shù)據(jù)上看，影響或許不大，樓價(jià)的輕微上調(diào)，即可覆蓋印花稅成本。

但是更深層的問題來源于香港地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部——

比如，商業(yè)地產(chǎn)正成為港資房企的拖累。

與住宅市場(chǎng)的火熱相比，盡管核心區(qū)甲級(jí)寫字樓需求回暖，但整體市場(chǎng)仍受制于全球經(jīng)濟(jì)放緩和跨國(guó)企業(yè)成本控制的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

香港寫字樓市場(chǎng)空置率仍居高不下，租金承壓，導(dǎo)致大量持有商業(yè)物業(yè)的房企面臨資產(chǎn)減值壓力，如盡管幅度收窄，但新鴻基財(cái)報(bào)中投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)，仍達(dá)到了-13.1億港元。

因此，對(duì)于以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為主的公司而言，真正的復(fù)蘇仍需等待金融、科技等行業(yè)需求的實(shí)質(zhì)性回暖。

也是因此，對(duì)于港資房企而言，更深層次的挑戰(zhàn)在于行業(yè)內(nèi)部的兩極分化。

如今，香港樓市正在呈現(xiàn)顯著的兩極分化。

核心區(qū)甲級(jí)寫字樓、豪宅及具重建潛力的高收益零售物業(yè)獲得資金集中流入，而弱勢(shì)地段及缺乏特色的資產(chǎn)復(fù)蘇則相對(duì)緩慢，呈現(xiàn)出選擇性復(fù)蘇。

以寫字樓為例，2025年中環(huán)/金鐘全年跌幅5.6%，下半年僅跌0.8%，顯示核心商業(yè)區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)逐步企穩(wěn)。

而非核心區(qū)如港島東全年下跌10.7%、九龍東下跌7.7%，仍面臨壓力。

市場(chǎng)的分化也造成了房企的分化。

近年來拿地積極、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備集中在去化較快的剛需或改善型區(qū)域的房企，將收獲顯著的紅利。那些持有大量非核心區(qū)老舊商場(chǎng)的房企，或?qū)⒚媾R空置率上升與估值下調(diào)的雙重壓力。

并且，開發(fā)商的業(yè)績(jī)彈性直接和房?jī)r(jià)漲幅和去化速度掛鉤，而聚焦于去化較快的區(qū)域，能夠較快增厚利潤(rùn)。

而持有型物業(yè)的估值修復(fù)則依賴于租金回暖，節(jié)奏往往慢于住宅市場(chǎng)。

這樣的分化也對(duì)房企的資管能力提出了要求，當(dāng)市場(chǎng)不再“水漲船高”，運(yùn)營(yíng)商就需要通過改造、升級(jí)、精準(zhǔn)定位來挖掘資產(chǎn)潛能。

分化也不可避免。

那些財(cái)務(wù)穩(wěn)健、派息記錄優(yōu)良、且在核心區(qū)域擁有不可替代資產(chǎn)的公司，將更多受益。

而那些杠桿較高、項(xiàng)目集中于非核心區(qū)域或商業(yè)空置壓力較大區(qū)域的房企，即便在行業(yè)復(fù)蘇期，也可能跑輸大市。

也是因此，未來香港地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)或?qū)⒉辉偻耆裱_發(fā)銷售周期，而是將結(jié)合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作等多個(gè)方面綜合考量。

從整體上看，香港房地產(chǎn)行業(yè)整體或許難以迅速回暖，但行業(yè)內(nèi)部的復(fù)蘇，已然逐步開始。

03

結(jié)語

站在當(dāng)下回看，港資房企的這一輪上漲，標(biāo)志著如今的香港地產(chǎn)行業(yè)正從超跌反彈逐步走向價(jià)值重估。

從宏觀政策看，2025年全面“撤辣”徹底扭轉(zhuǎn)了此前壓制需求的政策環(huán)境，疊加進(jìn)入降息周期，樓市逐漸走出市場(chǎng)底部。

疊加新鴻基等龍頭房企的財(cái)報(bào)釋放出明確積極信號(hào)，這意味著，港資房企最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過去。

但對(duì)于投資者而言，真正的考驗(yàn)剛剛開始。

如今的香港樓市或許已經(jīng)難有普漲行情，而是進(jìn)入更加明顯的分化階段。

那些能夠穿越周期、持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)，將在這一進(jìn)程中脫穎而出。

而那些依賴行業(yè)上行周期、缺乏自身運(yùn)營(yíng)和資管能力的企業(yè)，即便在復(fù)蘇周期中也難有超額表現(xiàn)。

從這個(gè)意義上說，目前港資房企的價(jià)值重估不是終點(diǎn)，而是新一輪分化的起點(diǎn)。（全文完）