區(qū)別于往年5+2區(qū)域先行的市場表現(xiàn)，龍泉驛區(qū)、新都區(qū)等此前原二圈層區(qū)域的的市場，已經(jīng)開篇：

過去的周末，東城·金茂錦棠三期開放示范區(qū)，售樓部門口停滿了車，看樣板間需要拿號等待，據(jù)金茂透露，示范區(qū)開放當(dāng)日，便接待了上千組購房者；

東城·金茂錦棠現(xiàn)場實(shí)拍圖

兩天前，新都區(qū)拍出2宗土地，其中一宗位于新都新城，占地34.4畝，容積率2.0，成交樓面價5940元/㎡，競得者中宇啟元，溢價超10%拍出。

圖源：成都市公共資源交易服務(wù)中心

自此，從新房市場到土地市場，這些區(qū)域正式發(fā)聲。

新規(guī)產(chǎn)品“降維打擊”，

多家房企“低調(diào)賺錢”

去年，龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、郫都區(qū)等區(qū)域的的市場表現(xiàn)不容小覷。最著名的代表一定是金茂東城曉棠——實(shí)現(xiàn)了十三開十三罄，成交金額、成交面積都位列成都項目銷售TOP2。

除了金茂東城曉棠外，克而瑞發(fā)布的《2025年成都項目銷售榜TOP20》數(shù)據(jù)顯示，蜀都萬科錦上揚(yáng)華、鷺島臻宸壹品兩個項目也都登上銷售面積前十榜單。

圖源：克而瑞四川

新規(guī)、低總價，幾乎是這些項目走紅的共同原因，來自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示：2025年，這些原二圈層區(qū)域，1-2萬元/㎡區(qū)間的成交套數(shù)占比達(dá)63.3%。

中指研究院還指出，隨著5+2區(qū)域高端改善產(chǎn)品持續(xù)涌現(xiàn)，單價攀升，推動總價持續(xù)走高。這些區(qū)域因較為溫和的價格，以及新規(guī)的產(chǎn)品迭代，與5+2區(qū)域的二手房形成同價替換或同價提檔的競爭優(yōu)勢，這是2025年取得近50%成交占比的原因之一。

2025年原二圈層商品住宅成交單價套數(shù)分布及同比變化

圖源：中指研究院

與在5+2區(qū)域高溢價拿地不同，一些房企開始悄悄在這些區(qū)域布局：

在金茂東城曉棠大獲全勝后，金茂持續(xù)在龍泉驛區(qū)洪河板塊布局；成都本土房企嘉禾興，在溫江、郫都、雙流、新都等多個區(qū)域都實(shí)現(xiàn)了布局，據(jù)克而瑞四川統(tǒng)計，嘉禾興去年以51.65億元的成交金額位居第15位；萬科在郫都、新都等區(qū)域，落地了蜀都萬科·錦上揚(yáng)華、萬科·星光都會、萬科·都會甲第等項目，都快速去化。

兩天前拿地的中宇啟元也并不是新面孔，去年6月，這家房企以成交樓面價5000元/㎡在新都廖家灣拿地，并打造為楠院——公開信息顯示，項目于12月31日取證，清水單價1.3-1.7萬元/㎡，至今賣了41套。

競爭升級，熱門板塊仍有新機(jī)會

去年的市場讓更多房企開始重新審視5+2區(qū)域以外市場的投資價值。

今年1月，克而瑞·深度咨詢統(tǒng)計了成都各行政區(qū)的新房庫存及去化周期，從這張圖中可以看到，目前郫都、新都、龍泉、雙流等區(qū)域的去化周期都在12-16個月，而如果細(xì)分板塊，廖家灣、洪河、十陵、行政學(xué)院、郫筒、郫都老城等多個板塊的庫存周期都屬于“平衡運(yùn)行期”（7-12個月），克而瑞指出，以犀浦、怡心湖、廖家灣等近郊板塊為代表，雖存量較高，但憑借便利的軌道交通與性價比，去化速度依然可觀。

圖源：克而瑞·深度咨詢

這也表明了，如果產(chǎn)品與老規(guī)拉開差距，具備價格優(yōu)勢的這些區(qū)域的新項目仍然存在機(jī)會。

東城·金茂錦棠三期的上新也率先給出了答案：新產(chǎn)品在前期產(chǎn)品基礎(chǔ)上完成全面優(yōu)化，推出建面約110-119㎡與128-168㎡兩大產(chǎn)品段，兼顧剛改與改善需求。一名看過其最新樣板間的業(yè)內(nèi)人士指出：“在168㎡的戶型中，感受到了200㎡的尺度感�！�

東城·金茂錦棠項目建面約168㎡樣板間實(shí)拍圖

該名業(yè)內(nèi)人士還指出：金茂的推新，帶來了產(chǎn)品的持續(xù)進(jìn)階，這也對市場釋放了信號——此前，這些區(qū)域內(nèi)的多個項目熱賣的關(guān)鍵在于“剛改產(chǎn)品+高贈送+控總價”的模式。但隨著更多新項目落地，價格戰(zhàn)之余，區(qū)域競爭還會升級，而不斷迭代的產(chǎn)品力，就將成為制勝的關(guān)鍵。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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