來源：市場資訊

（來源：華泰睿思）

年初至今香港房地產(chǎn)市場延續(xù)復(fù)蘇趨勢：住宅量價表現(xiàn)“淡季不淡”，金融流動性延續(xù)改善；商業(yè)地產(chǎn)租金同比降幅收窄，高端零售、中環(huán)寫字樓經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)于其它業(yè)態(tài)/區(qū)域。受中東局勢升溫影響，短期來看導(dǎo)致香港流動性寬松預(yù)期受阻，為房地產(chǎn)市場復(fù)蘇帶來一定不確定性；但長期來看，中東變局有望強(qiáng)化香港對于全球避險和多元化配置資金的吸引力，尤其中東資本對于大中華區(qū)域的配置意愿本就較為積極，可能為香港核心商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅帶來增量需求。我們繼續(xù)看好香港市場占比高的港資房企的投資機(jī)遇，建議投資者把握短期調(diào)整帶來的配置機(jī)會。

住宅：量價表現(xiàn)“淡季不淡”，金融流動性延續(xù)改善

年初至今香港住宅市場延續(xù)復(fù)蘇趨勢，主要表現(xiàn)為：1、房價延續(xù)較快上漲：2月末中原地產(chǎn)領(lǐng)先指數(shù)較1月末+1.4%（1月+2.2%），年初至今累計+3.6%（25全年+4.7%）。2、成交量“淡季不淡”：根據(jù)香港土地注冊處的數(shù)據(jù)，1-2月香港新房/二手房私人住宅成交合約數(shù)量為4093/7360份，同比+148%/+65%，呈現(xiàn)“淡季不淡”的特點(diǎn)。3、租金再度刷新歷史新高，依然“供平過租”：根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)，1月香港私人住宅租金指數(shù)環(huán)比/同比+0.3%/4.3%（12月+0.1%/4.2%）；70平以下住宅平均租金收益率3.35%，依然高于3.25%的封頂房貸利率。4、流動性延續(xù)改善：2月末1個月HIBOR環(huán)比-20bp至2.41%。

商業(yè)地產(chǎn)：租金同比跌幅延續(xù)收窄，高端零售、中環(huán)寫字樓景氣領(lǐng)跑

根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)，1月香港零售/寫字樓/工廠大廈租金指數(shù)分別環(huán)比-0.1%/持平/持平，同比-2.9%/-2.9%/-2.2%，同比跌幅延續(xù)收窄。前端景氣度繼續(xù)改善：零售業(yè)方面，根據(jù)香港政府統(tǒng)計處的數(shù)據(jù)，1月香港零售業(yè)銷貨價值同比+5.5%（25年同比+1.0%），其中耐用消費(fèi)品/奢侈品表現(xiàn)領(lǐng)跑（同比+32.7%/31.1%）；寫字樓方面，根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，1月香港甲級寫字樓空置率環(huán)比-0.6pct至13.5%，租金環(huán)比+0.3%，其中金融業(yè)強(qiáng)勁的租賃需求推動中環(huán)空置率降至23年以來的最低水平、租金環(huán)比+1.2%，而其它區(qū)域租金仍在調(diào)整。我們認(rèn)為商業(yè)租金的全面復(fù)蘇仍需等待，但高端零售、中環(huán)寫字樓等業(yè)態(tài)可能率先迎來結(jié)構(gòu)性修復(fù)。

中東局勢：短期壓制流動性預(yù)期，但長期有望帶來增量避險資本

近期市場關(guān)注中東局勢升溫影響。我們認(rèn)為短期來看，中東局勢升溫或?qū)⑼粕涱A(yù)期、推遲美聯(lián)儲降息節(jié)奏，導(dǎo)致香港流動性寬松預(yù)期受阻，香港房地產(chǎn)市場可能會因此受到邊際影響。但長期來看，香港高凈值人口流入趨勢未變，且中東變局有望強(qiáng)化香港作為離岸金融中心的避險和多元化配置屬性。根據(jù)德勤《香港家族辦公室市場研究》，2025年底香港家族辦公室達(dá)到3384間，較2023年末增長25%。其中，中東資本對于大中華區(qū)域的配置意愿本就較為積極。2025年3月1日，香港財政司司長陳茂波公開表態(tài)，中東等當(dāng)?shù)刭Y金或?qū)で蟆鞍踩邸倍鴣淼较愀邸貐^(qū)政府已經(jīng)有足夠預(yù)案。我們認(rèn)為香港有望憑借遠(yuǎn)離戰(zhàn)區(qū)和背靠內(nèi)地的地緣背景、完善的金融基礎(chǔ)設(shè)施、積極的政策等優(yōu)勢，吸引更多中東資本流入，從而為核心商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅帶來增量需求。

風(fēng)險提示：中東局勢升溫導(dǎo)致香港流動性收緊，香港住宅市場復(fù)蘇不及預(yù)期，香港商業(yè)景氣度復(fù)蘇不及預(yù)期，部分港資房企下調(diào)派息的風(fēng)險。

風(fēng)險提示

中東局勢升溫導(dǎo)致香港流動性收緊。若中東戰(zhàn)事持續(xù)時間和烈度超出市場預(yù)期，可能通過能源價格上升引發(fā)滯漲風(fēng)險，繼而導(dǎo)致美聯(lián)儲放緩降息步伐甚至重啟加息，這會導(dǎo)致香港流動性跟隨收緊，從而對房地產(chǎn)市場造成不利影響。

香港住宅市場復(fù)蘇不及預(yù)期。若人民幣升值、美聯(lián)儲降息、港股市場表現(xiàn)、香港人口回流、香港房地產(chǎn)政策等市場復(fù)蘇的驅(qū)動因素出現(xiàn)反復(fù)，可能影響香港住宅市場復(fù)蘇的節(jié)奏和程度，進(jìn)而導(dǎo)致港資房企業(yè)績和估值修復(fù)的節(jié)奏和程度不及預(yù)期。

香港商業(yè)景氣度復(fù)蘇不及預(yù)期。香港商業(yè)景氣度復(fù)蘇仍停留在初步階段，尚未傳導(dǎo)至不動產(chǎn)租金端（寫字樓、零售業(yè)），后續(xù)復(fù)蘇的情況仍待觀察。

部分港資房企下調(diào)派息的風(fēng)險。受核心凈利潤調(diào)整的影響，部分港資房企可能存在下調(diào)派息率或每股派息的風(fēng)險，或?qū)上⒙屎凸蓛r表現(xiàn)造成負(fù)面影響。

相關(guān)研報

研報：《房地產(chǎn)開發(fā)/房地產(chǎn)服務(wù): 香港住宅淡季不淡，商業(yè)延續(xù)結(jié)構(gòu)復(fù)蘇》2026年3月9日

林正衡 分析師 S0570520090003 | BRC046

陳慎 分析師 S0570519010002 | BIO834