浮山后片區(qū)，橫跨市北和嶗山。

最近十年，這個片區(qū)，算是青島市區(qū)樓市焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。

好多改善家庭、追求學(xué)區(qū)房的家長，從四面八方往這里聚集。

步入2026年，浮山后樓市發(fā)生了很大變化。

1、促銷蹭熱度，新房價格下調(diào)

就在上周，同德路附近的紫樾尚府，突然打出了2.5萬/平的特價房。

開發(fā)商北泰置地，號稱沒資金壓力、不降價、一直扛。

陽春三月，終于扛不住了。25000一平搞了幾套工抵房；同時其他房源也有2.9萬—3萬的。

咱們縷一縷這個盤的過往情況。2020年底，紫樾尚府開盤，均價3.5萬/平。項目北側(cè)就是大名鼎鼎的嶗山金茂府。

彼時，紫樾尚府瞅準(zhǔn)了嶗山金茂府的熱度，就硬蹭，價格比嶗山府便宜兩千左右，打的噱頭是高端鋁板幕墻、高端玻璃、高端外立面。

等到2023年交付的時候，紫樾尚府還有200—300套房子沒賣出去。

這次，算北泰置地第一次大幅降價。也是瞅準(zhǔn)了路對面的靜瀾山要開新產(chǎn)品（起價2.3萬/平），趁機(jī)吸一波購房者。

反正，價格調(diào)整，就有效果。不少人躍躍欲試中。

再分析一下紫樾尚府的優(yōu)劣勢。

優(yōu)勢有這幾條，精裝修、現(xiàn)房（交付兩三年了）；合肥路小學(xué)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)；外立面很漂亮，是周邊所有盤中，數(shù)得著的；高端鋁板幕墻、公攤19.5%左右。

其他，短板也不少。戶型老舊、過時，已經(jīng)被淘汰了。10棟樓，倆戶型，中間戶型130—141㎡；邊戶122—131㎡。

期房時候，說引進(jìn)綠城物業(yè)，結(jié)果沒兌現(xiàn)；開發(fā)商自家誠基物業(yè)拉垮，保安經(jīng)常換，部分業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)（太貴了，最早3.9元）；

地下車位是開發(fā)商的“小心肝”，標(biāo)價28萬一個，只售不租。因為車位的事，業(yè)主多次抗議，但收效甚微。

中介朋友告訴房師傅，這次，浮山后最倔強(qiáng)的樓盤終于低下頭了。

2、一萬出頭和四萬多的對比

紫樾尚府的降價，和靜瀾山低價新品的推出有直接關(guān)系，算是外因。靜瀾山是浮山后學(xué)區(qū)，同德小學(xué)，很多人認(rèn)這個學(xué)區(qū)。

另外，與浮山后次新房價格調(diào)整也有關(guān)系。

曾幾何時，浮山后新房價格可是另一番景象。2021年10月，金地華章首開，3.4—3.8萬/平；2020年底，紫樾尚府開盤，均價3.5萬/平……

現(xiàn)在變化可大了。東宸府121平313萬；遠(yuǎn)洋萬和城118平，310萬；金地華章，143.64套四，436萬……

這幾套房源很有代表性，都是真實成交價。

次新房尚且如此，房齡20年左右的二手房就更“直接”了。

浮山后二小區(qū)、浮山后四小區(qū)，成交價多數(shù)在一萬至一萬三四了。個別房源，變異戶型有單價不到萬元的。

四季景園和陽光山色，戶型、小區(qū)狀況比以上兩個小區(qū)稍好一些。

四季景園的多層，進(jìn)入2026年后，成交價在兩萬左右，套二有一萬八的。一樓帶院的特殊房源價格兩萬四左右。

陽光山色的價格跟前幾年變化也很大，最新成交價兩萬左右。套一一萬七八；套三兩萬多。

北村區(qū)域的采菊苑，套二一萬二三，套三一萬五六左右。和四五年前比，價格變化是不是挺大？

令人稱奇的是，北村區(qū)域的紫樾尚品，也就是尚府的“鄰居”，三棟多層，竟然賣四萬五到五萬多一平。

紫樾尚品，勁松八路119號，62套房源，155平、165平兩個戶型。這倆戶型都是狹長客廳，和時下流行的大寬廳格格不入，確實過時了。

從去年初拿預(yù)售證，到現(xiàn)在，尚品一套房子都沒網(wǎng)簽。

3、牽一發(fā)而動全身

貨比貨，得扔。變態(tài)新品，秒殺過時產(chǎn)品。

當(dāng)?shù)梅柯式?00%，一梯一戶、3米以上層高的新品紛紛上市，且價格不高，你會怎么選？

這種局面東李市場已經(jīng)出現(xiàn)了。青特璟譽(yù)、東序，倒逼青山湖岸、芳華地、融海啟城、和達(dá)和川降價。

同時，東李好多二手房，價格同步調(diào)整。綠城理想之城、卓越、生態(tài)城、新城、山河城等等，都在變動。

浮山后情況差不多。今明兩年，浮山后還會有新地塊陸續(xù)推出。從控規(guī)看，住宅用地還有好幾塊。

目前，在浮山后買房的群體，可以分為兩類。剛需水平的，想讓孩子享受這里的學(xué)區(qū)，總價預(yù)算100萬左右，只能挑選老破小。

預(yù)算200萬左右的，可選范圍大一些，稍好一點(diǎn)的二手房也能夠得上，比如，四季景園、陽光山色。

預(yù)算300萬左右的，可以盯著次新房了。房齡十年以內(nèi)的，可以好好研究。

預(yù)算400萬—500萬的，可以等等浮山后的儲備地塊。

放心，浮山后會有高得房率、高贈送、高配置的真高品質(zhì)住宅的。