華僑城(亞洲)控股有限公司于2026年3月5日發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2025年度權(quán)益持有人應(yīng)占虧損不超過(guò)18億元人民幣，與2024年同期約1.7億元的虧損相比，虧損規(guī)模擴(kuò)大超過(guò)9倍。

一、虧損原因深度分析

1. 非經(jīng)常性損益差異

2024年同期，公司通過(guò)出售綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目股權(quán)實(shí)現(xiàn)了一次性投資收益，這部分收益有效對(duì)沖了當(dāng)期經(jīng)營(yíng)壓力，收窄了虧損幅度。而2025年度未發(fā)生具有類似影響的股權(quán)出售交易，導(dǎo)致缺少了非經(jīng)常性收益的業(yè)績(jī)緩沖。

2. 資產(chǎn)減值計(jì)提與投資損失

為增強(qiáng)流動(dòng)性、優(yōu)化資源配置，公司根據(jù)市場(chǎng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)及銷售策略，對(duì)部分綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的存貨及在建工程計(jì)提了減值損失，同時(shí)對(duì)部分合營(yíng)公司的投資確認(rèn)了投資損失并計(jì)提了減值準(zhǔn)備。這一系列基于會(huì)計(jì)審慎性原則的處理，成為當(dāng)期虧損擴(kuò)大的核心誘因。

公司董事會(huì)強(qiáng)調(diào)，基于對(duì)2025年度未經(jīng)審核綜合管理賬目的初步評(píng)估，上述會(huì)計(jì)處理事項(xiàng)不會(huì)對(duì)公司的現(xiàn)金流狀況產(chǎn)生重大影響。

二、公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)狀況

華僑城(亞洲)是華僑城集團(tuán)旗下的港股上市公司，于2005年11月2日在香港聯(lián)交所主板上市。公司主要業(yè)務(wù)包括三大板塊：

1. 綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角+粵港澳大灣區(qū)核心都市圈，在合肥、重慶、中山、西安等地持有綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。截至2025年6月末，全口徑土地儲(chǔ)備共84.85萬(wàn)平方米。

2. 股權(quán)投資及基金業(yè)務(wù)：圍繞醫(yī)療健康、高新科技、影視傳媒、金融服務(wù)、新能源汽車等領(lǐng)域開(kāi)展投資。截至2025年上半年，旗下共有8支基金，管理及參股基金規(guī)模41.72億元。

3. 融資租賃業(yè)務(wù)：通過(guò)華僑城融資租賃公司開(kāi)展文旅設(shè)備等相關(guān)設(shè)備設(shè)施的融資租賃業(yè)務(wù)。

2025年上半年，公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入約2.61億元，較去年同期下降56.4%，主要原因是去年同期包含了上海置地項(xiàng)目的收入。權(quán)益持有人應(yīng)占虧損約1.91億元，較去年同期減虧約0.30億元。

三、行業(yè)背景與集團(tuán)整體情況

行業(yè)深度調(diào)整期

2025年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整與存量風(fēng)險(xiǎn)出清的周期之中。全國(guó)商品房銷售面積同比下降8.7%，銷售額同比下降12.6%。在此背景下，多家上市房企基于會(huì)計(jì)審慎性原則，針對(duì)存量開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值已成為行業(yè)普遍操作。

截至2026年2月，已有77家A股上市房企發(fā)布2025年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中57家預(yù)計(jì)虧損，占比達(dá)到74%，合計(jì)預(yù)虧損額約2082-2094億元。萬(wàn)科以預(yù)計(jì)820億元的虧損額刷新A股房企虧損紀(jì)錄。

華僑城集團(tuán)整體業(yè)績(jī)

作為母公司，深圳華僑城股份有限公司（華僑城A，000069.SZ）預(yù)計(jì)2025年凈利潤(rùn)虧損130-155億元，較2024年的86.62億元進(jìn)一步擴(kuò)大。這已是華僑城A連續(xù)第四年虧損，2022-2024年分別虧損109.05億元、64.92億元和86.62億元。

華僑城A的虧損主要源于地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)金額和毛利率下降，以及為"促回款"在第四季度加大資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓力度，部分交易形成虧損。值得注意的是，2024年華僑城A文旅板塊毛利率已連續(xù)多年下滑，從2021年的32.36%降至2024年的14.34%。

四、存貨管理與資產(chǎn)質(zhì)量

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2025年上半年50家典型房企的存貨跌價(jià)比為4.67%，較年初增長(zhǎng)0.25個(gè)百分點(diǎn)，存貨減值壓力仍處相對(duì)高位。其中民營(yíng)房企存貨跌價(jià)比最高，達(dá)到13.12%。

華僑城(亞洲)的減值計(jì)提正是行業(yè)趨勢(shì)的體現(xiàn)。通過(guò)集中計(jì)提減值，公司旨在夯實(shí)資產(chǎn)質(zhì)量，厘清資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，為后續(xù)經(jīng)營(yíng)輕裝上陣奠定基礎(chǔ)。這種"卸包袱"的做法在行業(yè)調(diào)整期具有普遍性，如萬(wàn)科計(jì)提超500億元，綠地控股計(jì)提超過(guò)120億元。

五、2026年經(jīng)營(yíng)策略與展望

面對(duì)持續(xù)的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，華僑城(亞洲)明確了2026年的經(jīng)營(yíng)主線：繼續(xù)以"去庫(kù)存、盤(pán)資產(chǎn)、防風(fēng)險(xiǎn)"為核心，加快存量開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的去化節(jié)奏與資金回籠效率，持續(xù)強(qiáng)化全鏈條、全周期的現(xiàn)金流管控，扎實(shí)推進(jìn)全維度的降本增效工作，同時(shí)進(jìn)一步加大全流程的風(fēng)險(xiǎn)防控力度。

具體措施包括：

1. 銷售去化：緊抓政策窗口，將銷售去化置于首要任務(wù)。2025年上半年，公司全口徑銷售金額為5.35億元，同比增長(zhǎng)29.5%；權(quán)益口徑銷售金額約2.51億元，同比增長(zhǎng)約76.8%。

2. 資產(chǎn)盤(pán)活：通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與戰(zhàn)略性資產(chǎn)處置，優(yōu)化現(xiàn)金流，為中長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

3. 基金退出：在注冊(cè)制改革深化背景下把握退出窗口，通過(guò)IPO、并購(gòu)重組等多元化路徑實(shí)現(xiàn)投資退出。

六、政策環(huán)境與市場(chǎng)機(jī)遇

2026年住建部定調(diào)的樓市政策從"止跌回穩(wěn)"升級(jí)為"著力穩(wěn)定"，并明確了"因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給"的九字方針。這對(duì)華僑城(亞洲)具有積極意義：

1. 去庫(kù)存支持：政策推動(dòng)地方政府或國(guó)企收購(gòu)存量商品房作為保障房，為公司快速回籠資金、降低負(fù)債提供了操作通道。

2. 城市更新機(jī)遇：為公司在深圳等核心城市的土地資產(chǎn)重估打開(kāi)了空間。

3. 融資支持：作為央企背景的開(kāi)發(fā)商，在獲取合理融資支持、維持現(xiàn)金流安全方面具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

七、現(xiàn)金流與債務(wù)狀況

截至2025年6月30日，華僑城(亞洲)總資產(chǎn)約115.28億元，較2024年末下降約0.6%；權(quán)益總額約10.66億元，較2024年末下降約10.9%。公司流動(dòng)比率約為1.41，較2024年末上升0.02點(diǎn)。

華僑城A方面，截至2024年末有息負(fù)債總額1304億元，其中中長(zhǎng)期借款占比69%，平均融資成本為3.62%。公司存量債券余額為37億元，將從2026年開(kāi)始陸續(xù)到期，計(jì)劃通過(guò)確保公開(kāi)市場(chǎng)融資渠道暢通并在適當(dāng)時(shí)機(jī)發(fā)行新債券實(shí)現(xiàn)接續(xù)。

總結(jié)

華僑城(亞洲)2025年的巨虧是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的縮影，反映了行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)釋放的過(guò)程。雖然賬面虧損大幅擴(kuò)大，但主要源于非現(xiàn)金的資產(chǎn)減值計(jì)提，對(duì)實(shí)際現(xiàn)金流影響有限。公司通過(guò)集中計(jì)提減值，實(shí)質(zhì)上是主動(dòng)"卸下包袱"，為后續(xù)輕裝上陣創(chuàng)造條件。

在央企背景支撐下，華僑城(亞洲)相比民營(yíng)房企具有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和融資優(yōu)勢(shì)。隨著2026年"去庫(kù)存、盤(pán)資產(chǎn)、防風(fēng)險(xiǎn)"戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，以及政策環(huán)境對(duì)存量資產(chǎn)盤(pán)活的支持，公司有望在行業(yè)筑底過(guò)程中率先實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)改善。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面復(fù)蘇仍需時(shí)間，公司仍需面對(duì)銷售去化壓力、資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化和現(xiàn)金流管理等多重挑戰(zhàn)。