作者：余飛

　　01

　　又有城市，生娃給錢

　　3月2日，四川省南充市發(fā)布《南充市穩(wěn)定新出生人口規(guī)模六條措施》，核心內(nèi)容如下：

　　在政策執(zhí)行期間生育二孩、三孩且新生兒戶籍登記在南充市的家庭，可分別享受5萬元、10萬元的“生育購房補(bǔ)貼”，最高可獲得15萬，由政府分5年進(jìn)行兌付。

　　不過，“生育購房補(bǔ)貼”有三點(diǎn)限制，比如，補(bǔ)貼僅限一手新建商品房、商業(yè)辦公用房和車位，購買二手房不在本次補(bǔ)貼范圍內(nèi)。

　　此外，該專項(xiàng)補(bǔ)貼由新生兒戶籍登記地政府發(fā)放，僅限在戶籍所在區(qū)域內(nèi)使用，且專項(xiàng)購房補(bǔ)貼權(quán)利不可轉(zhuǎn)讓。

　　客觀來說，南充的刺激力度非常弱。

　　去年湖北縣級市天門、十堰市竹山縣的政策力度，可圈可點(diǎn)。

　　天門市明確提出：

　　從2024年4月1日至2027年5月1日期間，對生育二孩、三孩的天門市戶籍夫婦且新生兒戶籍登記在天門的，給予一次性生育獎勵和分娩補(bǔ)助，發(fā)放新建普通商品住房認(rèn)購券，減免孕育費(fèi)用，提高產(chǎn)假待遇，享受稅收優(yōu)惠政策，提供托育服務(wù)，實(shí)行職稱職級傾斜等七方面鼓勵措施。

　　由于政策集中在二孩、三孩，所以去年天門的出生人口中，二孩、三孩占到了一半。

　　有人計算了一下，當(dāng)下的天門居民，二孩家庭累計最高可享受價值約287188元的獎勵、補(bǔ)貼及免費(fèi)服務(wù)，三孩家庭累計最高可享受價值約355988元的獎勵、補(bǔ)貼及免費(fèi)服務(wù)。

　　湖北省十堰市下轄的竹山縣提出：

　　2021年6月1日至2026年6月1日期間生育的二孩、三孩家庭，從發(fā)文之日（2023年11月9日）起至2024年12月31日期間，在竹山縣城區(qū)指定樓盤購買新建商品住房的，生育二孩購房獎補(bǔ)25平方米，生育三孩購房獎補(bǔ)50平方米，孩次可疊加計算。

　　除了購房面積獎補(bǔ)，竹山戶籍家庭還有額外生育福利。2023年11月9日以后出生的三孩，且新生兒戶籍登記在竹山縣的家庭，一次性可獲10000元的獎勵；同時每月發(fā)放500元育兒補(bǔ)貼，直至幼兒滿3周歲。

　　亮點(diǎn)有二：

　　第一，時間可以往前追溯。

　　和其他城市補(bǔ)貼從政策制定的時間開始執(zhí)行不同，竹山縣的政策往前追溯，2021年6月1日至2026年6月1日，這五年間生了二孩、三孩的家庭，都可以享受政策福利。

　　第二，力度很大。

　　除了生育補(bǔ)貼外，還有購房補(bǔ)貼。

　　時代財經(jīng)計算了一下，三孩家庭最多可以獲得75平方米購房獎補(bǔ)和共計28000元的補(bǔ)貼。

　　安居客數(shù)據(jù)顯示，竹山縣當(dāng)前房價均價4500元每平米，如果按均價計算，75平米住宅價值33.75萬，疊加補(bǔ)貼，生育三孩最多可享40.3萬的補(bǔ)貼。

　　對比湖北兩個縣的政策，包括南充這個地級市在內(nèi)的很多城市，都相形見絀。

　　當(dāng)然，三地的政策均沒有對一孩進(jìn)行補(bǔ)貼，這是最應(yīng)該進(jìn)行的補(bǔ)貼。

　　02

　　三四線城市，急了

　　縱觀過去四五年，在鼓勵生育路上力度最大的，不是一二線城市，反倒是三四線城市。

　　比如甘肅臨澤縣、四川攀枝花、湖北天門市、湖北竹山縣等等。

　　這種現(xiàn)象背后的邏輯是，三四線城市面臨著更大的人口壓力，面臨著更大的樓市壓力。

　　2022年是中國人口下降之濫觴，過去四年持續(xù)下降的背景下，重點(diǎn)城市的增量大不如從前，但絕大多數(shù)重點(diǎn)城市仍保持著增長。

　　目前2025年各城市最新人口數(shù)據(jù)尚未公布，仍以2024年的數(shù)據(jù)來看。

　　45個重點(diǎn)城市（直轄市、副省級市、省會與首府城市、萬億GDP城市）中，只有上海、北京、長春、重慶、西寧人口收縮，其他城市仍有增量。

　　制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

　　相比之下，三四線城市則呈現(xiàn)了普遍減少的情況。

　　全國三分之二的城市人口在減少，其中絕大多數(shù)都是三四線城市。

　　制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

　　再看南充、天門、竹山縣三地具體的數(shù)據(jù)。

　　過去十多年，南充的人口在持續(xù)減少。2015年南充常住人口跌破600萬，2024年降至548.9萬人，相比于2011年減少了72.9萬人。

　　制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：南充市統(tǒng)計局

　　再看天門市，天門市屬于湖北省直屬。

　　七普時期（2010年至2020年），十年間常住人口減少了27.68萬人，減少量位居湖北省第四，前三位是孝感、荊州、黃岡。

　　制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：天門市統(tǒng)計局

　　2020年至2024年，天門市常住人口又減少了7.46萬人。

　　2021年之前，人口減少的主要原因是人口流出，因?yàn)樵?021年之前，天門市的出生人口多于死亡人口，自然人口正增長。

　　以2015年來說，當(dāng)年自然人口增加了7544人，常住人口減少了5萬人，當(dāng)年人口凈流出5.75萬人。

　　2021年及之后，則是人口流出與自然人口減少的雙重因素疊加所致。

　　制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：天門市統(tǒng)計局

　　再看十堰市以及竹山縣。

　　從十堰市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，十堰市常住人口見頂于2017年，當(dāng)年全市常住人口341.8萬人，之后快速下降。

　　2018年降至340.6萬人，2019年降至339.8萬人，2020年也即七普年份，被擠了水分，直接降至320.9萬人。

　　2024年降至314.22萬人。

　　制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：十堰市統(tǒng)計局

　　竹山縣方面，常住人口同樣見頂于2017年，當(dāng)年規(guī)模42.08萬人，2024年降至34.37萬人。

　　制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：竹山縣統(tǒng)計局

　　出生率持續(xù)下滑，2017年出生率高達(dá)13.36‰，2024年降至4.88‰。并且2022年出生率首次低于死亡率，自然人口開始減少。2024年竹山縣死亡率為6.65‰。

　　人口不斷流出，出生人口不斷減少，雙重壓力疊加下，迫使這些小城市不斷加碼生育政策。

　　03

　　三四線房價下行擋不住

　　人口是樓市的基石，人口晃動對于三四線城市的樓市壓力，不言而喻。

　　以南充來說，全國房地產(chǎn)整體下行疊加人口不斷減少之下，南充的商品房銷量每況愈下。

　　制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：南充市統(tǒng)計局

　　除了人口壓力外，經(jīng)濟(jì)、財政、產(chǎn)業(yè)壓力尤甚。

　　中國的城市發(fā)展基本都依賴政策，而且過去十幾二十年，好的政策都給到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陜西、廣西、吉林、黑龍江等省與自治區(qū)紛紛開啟了強(qiáng)省會模式。

　　好的產(chǎn)業(yè) 省會優(yōu)先， 優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療 、公共交通等資源，也是省會優(yōu)先 。普通的三四線城市，根本分不到一杯羹。

　　以四川省來說，省會成都GDP超過兩萬億，占四川省GDP的超三分之一，是第二城綿陽的5.7倍?？梢哉f，四川21個城市，其余20個城市都是陪襯成都。

　　合肥，經(jīng)濟(jì)首位度26.9%，也即超過四分之一的GDP被裝在了省會合肥。而從老大與老二角度來看，合肥是蕪湖的2.7倍。

　　經(jīng)濟(jì)的興盛之下的房地產(chǎn)興盛，才有意義。反過來，房地產(chǎn)興盛帶動經(jīng)濟(jì)興盛，則則虛假繁榮。

　　換句話說，沒有產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)支撐的樓市，是黃粱一夢，早晚有夢醒的時候。

　　所以我們看到，在眾多三四線城市中，有那么一小撮，房價雖然也在下跌，但仍比較堅(jiān)挺，比如江浙很多產(chǎn)業(yè)強(qiáng)悍的小縣城，如上面說到的世界小商品集散地義烏、領(lǐng)帶之都嵊州、珍珠之都諸暨山下湖鎮(zhèn)、紐扣之都永嘉縣、眼鏡之都丹陽等等。

　　以上提到的這些產(chǎn)業(yè)強(qiáng)悍的江浙小縣城，由于之前房價過度被炒作，現(xiàn)在也在下跌當(dāng)中，但由于其擁有強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)，并吸引人口流入，這些地方的房價調(diào)整也不至于鶴崗化。

　　更為重要的是，三四線城市還積壓了天量庫存。

　　過去幾十年，房地產(chǎn)全速發(fā)展，一二三四五線城市的住宅建筑拔地而起。

　　黃奇帆曾透露，中國房子嚴(yán)重過剩，沒有必要繼續(xù)修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

　　前兩年住建部公布了一組數(shù)據(jù)，全國共有6億棟建筑。

　　雖然這些建筑包括居住性質(zhì)的住房和廠房、寫字樓、機(jī)關(guān)單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)宿舍）占比都在一半以上，農(nóng)村的建筑中絕大部分都是住宅。

　　以此估算，屬于居住性質(zhì)的房屋應(yīng)該有4億棟左右，換算成套數(shù)，就是個天文數(shù)字。而這些多余的房子，大多都集中在廣袤的三四線城市。

　　產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)羸弱、人口不斷減少，庫存沒法消化，這個結(jié)該怎么解？

　　所以，本號一直在強(qiáng)調(diào)：越來越多的三四線城市，房價會“鶴崗化”，不可阻擋。