樓市里面的需求一共分為了兩種，住和投。

早期我在內(nèi)部也給大家分享過，買房一定要“住投分離”。

你買了居住，不管是剛需還是改善，只要是住，你就往住的因素去考慮。

你買了投資，那么就么賺錢的因素去考慮。

但是因為大家經(jīng)歷了這些年的房價上漲，很多人在上一次去庫存的時候，想要魚和熊掌兼得。

結(jié)果買來住也不是，投資也不是，既沒有住的舒服，也沒有賺到錢，甚至還搭進去了6個錢包。

現(xiàn)在2026年3月份到了，兩會開啟了，樓市的小陽春似乎也如約而至。

很多人說，現(xiàn)在各個城市都已經(jīng)開始松動政策了，房價肯定還會大漲一次。

1

但經(jīng)歷了前幾年的房價下跌，我還是要告訴大家。

這些年很多人的房子成了負資產(chǎn)，一個中年人的杠桿之痛從這里拉開帷幕。

當潮水退去，才知道誰在裸泳，當杠桿反噬，才知道什么叫絕望。

這是很多人這些年共同的經(jīng)歷。

在2023年的春天，部門同事李偉做出了他人生中最錯誤的一個決定。

我記得那個時候他就已經(jīng)45歲了，在深圳的科技公司做中層，手里面已經(jīng)握著兩套房了。

一套是用來自住的，一套是用來投資的。

有一次聚會，他說過這件事情，投資的那一套是2020年高位買入的，總價大概800萬首付240萬貸了560萬。

“當時所有人都說，深圳房價永遠漲。”房產(chǎn)中介還告訴他，你這套房子三年后至少值1000萬，凈賺200萬。

結(jié)果2023年初，公司業(yè)務(wù)收縮，李偉的收入開始銳減。

每個月3萬塊的房貸，突然變得沉重如山。

于是他想要趕緊賣掉變現(xiàn)，因為他心里面覺得已經(jīng)賺不了錢了。

2

掛牌價，從800萬降到750萬，再降到700萬，看房的人仍然寥寥無幾。

最后在2023年年底，一個買家出價650萬李偉咬牙賣掉了。

賣房款650萬，還完560萬的房貸只剩下90萬了，而他當初的首付是240萬。

“也就一年的時間，他不但沒賺錢，還凈虧了150萬。”

這并不是李偉一個人的故事，是很多人這些年在買房路上的真實演繹。

因為房子評估價已經(jīng)低于貸款余額，所以在金融意義上來說，很多人的房產(chǎn)已經(jīng)成為了負資產(chǎn)。

如果銀行真的要強行追加抵押物的話，很多人可能連自住房都保不住。

有多少人和李偉一樣，在持有房產(chǎn)的那些時間，整夜整夜睡不著。

明明一開始是想買房是最穩(wěn)的投資，但沒想到后來杠桿會這樣反噬。

3

雖然沒有永遠下跌的房價，但這一輪房價下跌的確讓很多80后，讓很多的中年人一夜返貧。

二三十余年的打工生涯，好像就這樣浪費在一套房子上了。

所以我們在想，下一波能在樓市里面掙錢的，可能是95后或者00后這些人了吧。

就像我們說的房地產(chǎn)市場很重要，它不會一直上漲，但也不會一直下跌。

房價始終還是有經(jīng)濟周期的，80后里面最年輕的已經(jīng)37歲了，70后里面最年輕的已經(jīng)47歲了，60后里面最年輕的已經(jīng)57歲了。

隨著人年齡的增長，膽子就會越來越小，你現(xiàn)在讓一個70后去梭哈樓市，重倉把全部身家壓上去，他肯定不敢的。

80后很多也已經(jīng)沒有這個膽量了，命運的紅利可能要交到95后、00后這些年輕人身上了。

4

現(xiàn)在最扎心的一個問題是，樓市里面真正看漲房價的人都已經(jīng)套在里面了。

而這些所謂的95后、00后，很多好像對房子并不怎么感冒。

尤其是00，家里面估計都有房，而他們自己也沒有想過要買房。

你看看，從2022年開始，每年都有很多專家高呼，“房價馬上要大漲”，“京滬永遠漲”，“第4次買房大時機”等等。

但好像，這些年輕人仍然無動于衷，基本都不關(guān)注這些信息。

如果一個人對房價真的有信心，手里還有錢，那我想他早就已經(jīng)買了，不會等到現(xiàn)在。

這些年有一個越來越明顯的現(xiàn)象，當?shù)赝躅l繁出現(xiàn)的時候，周邊的二手房不但沒有上漲，反而下跌了。

樓市的邏輯好像被重塑了，2026年制約二手房上漲的最大因素，可能還是新房的房價起不來吧。

以前都說股市是韭菜場，收割的人是成千上萬，現(xiàn)在回過頭來看，這一次樓市的收割比股市還恐怖。