來(lái)源 | 伯虎財(cái)經(jīng)（bohuFN）

作者 | 楷楷

“萬(wàn)物皆可拼”的風(fēng)潮，還是從外賣(mài)吹到了房地產(chǎn)。

天眼查顯示，美團(tuán)關(guān)聯(lián)公司北京三快科技有限公司已申請(qǐng)注冊(cè)3枚“美團(tuán)拼好房”商標(biāo)，分類(lèi)涵蓋科學(xué)儀器、金融物管、餐飲住宿，目前均為“等待實(shí)質(zhì)審查”。

其中，“拼”這一個(gè)字，便引發(fā)了外界的無(wú)限猜想：從“拼好飯”到“拼好房”，難道美團(tuán)是想用外賣(mài)的邏輯來(lái)做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)？

事實(shí)上，早在十多年前，百度、阿里、京東、字節(jié)等互聯(lián)網(wǎng)巨頭也曾嘗試布局房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，但均沒(méi)能帶來(lái)太多水花。

美團(tuán)姍姍來(lái)遲，是找到了能在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力的細(xì)分切口，還是迫于本地生活的競(jìng)爭(zhēng)壓力，著急開(kāi)辟新的業(yè)務(wù)飛輪？“拼好房”到底是錦上添花，還是雪中送炭？

01 美團(tuán)早就盯上“找房”

美團(tuán)此次申請(qǐng)“拼好房”商標(biāo)，并非心血來(lái)潮，其對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)的探索早已有跡可循。

2024年6月，美團(tuán)民宿率先試水，在全國(guó)40余座城市上線租房服務(wù)，主打按天計(jì)費(fèi)的靈活租賃模式。

這一打法頗為巧妙，雖然名為“租房”，但美團(tuán)提供的并非傳統(tǒng)意義上的房屋直租，更像是將民宿產(chǎn)品“包裝”成出租房源，類(lèi)似AirBnb的民宿出租。

2025年初，外界傳出美團(tuán)跨界房地產(chǎn)服務(wù)的聲音；到2025年底，美團(tuán)悄然上線了“美團(tuán)找房”功能，主要包括租房與二手房交易兩大板塊。

然而，“美團(tuán)找房”上線得頗為低調(diào)，這個(gè)功能也藏得很深。目前，在美團(tuán)APP首頁(yè)看不到“美團(tuán)找房”的入口，只有當(dāng)用戶(hù)瀏覽具體小區(qū)信息時(shí)，才會(huì)觸發(fā)“美團(tuán)找房”頁(yè)面展示。

即便用戶(hù)找到了入口，體驗(yàn)也難言順暢。我們隨機(jī)搜索了好幾個(gè)小區(qū)，發(fā)現(xiàn)平臺(tái)推薦的二手房源與搜索目標(biāo)距離相差較遠(yuǎn)，而且，不少小區(qū)都顯示“暫無(wú)房源”。

根據(jù)此前用戶(hù)實(shí)測(cè)，“美團(tuán)找房”的業(yè)務(wù)是直接跳轉(zhuǎn)至諸葛找房、麥滴找房等第三方平臺(tái)，這意味著美團(tuán)本身并無(wú)房源數(shù)據(jù)庫(kù)，也沒(méi)有類(lèi)似貝殼、我愛(ài)我家這些傳統(tǒng)地產(chǎn)中介平臺(tái)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)鏈條，主要還是做流量撮合的生意。

這種生意模式對(duì)互聯(lián)網(wǎng)巨頭而言，可謂是駕輕就熟。比如美團(tuán)的到店業(yè)務(wù)，其沒(méi)有自營(yíng)酒店或餐廳，而是將外賣(mài)業(yè)務(wù)所帶來(lái)的流量導(dǎo)流給商家，并從中抽取利潤(rùn)。

美團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)的邏輯也是如此，其并沒(méi)有直接進(jìn)入房產(chǎn)交易的核心環(huán)節(jié)，而是將用戶(hù)線索打包賣(mài)給專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)平臺(tái)，賺取流量費(fèi)和線索費(fèi)，充當(dāng)“中介的中介”。

于美團(tuán)而言，這種模式的好處顯而易見(jiàn)。

一方面，美團(tuán)的商業(yè)模式是通過(guò)外賣(mài)、即時(shí)零售等高頻低毛利業(yè)務(wù)，帶動(dòng)餐飲到店、酒旅等低頻高毛利業(yè)務(wù)，通過(guò)盤(pán)活生態(tài)內(nèi)的流量，實(shí)現(xiàn)整體客單價(jià)和毛利率的增長(zhǎng)。

根據(jù)高盛的估算，2025年美團(tuán)到店酒旅業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率達(dá)到35%左右，而此前王興曾在外賣(mài)大戰(zhàn)期間表示，2025年外賣(mài)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率目標(biāo)約為3%。

由此可見(jiàn)，前端外賣(mài)只是美團(tuán)的“流量池”，后端餐飲、酒店等到店業(yè)務(wù)才是盈利的核心，高毛利業(yè)務(wù)自然是越豐富越好。

另一方面，從“吃喝玩樂(lè)”到“吃喝玩樂(lè)住”，能進(jìn)一步豐富美團(tuán)的生態(tài)協(xié)同能力。

美團(tuán)布局“美團(tuán)找房”只是第一步，如果能夠跑通二手房、租房的信息撮合與交易轉(zhuǎn)化，其未來(lái)很可能會(huì)順勢(shì)切入家裝、家居、家政等“住后”市場(chǎng)，形成“找房-交易-裝修-入住-服務(wù)”的完整居住生態(tài)鏈，給本地生活業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)帶來(lái)了新的想象空間。

貝殼找房早已驗(yàn)證了這條路徑的可行性。以房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)起家的貝殼，在近年先后推出了“被窩家裝”“貝殼美家”等品牌，將業(yè)務(wù)延伸至定制家具、整家裝修等領(lǐng)域；又通過(guò)“貝殼惠居”布局房屋租賃，并承接租賃后的保潔、維修等長(zhǎng)尾需求。

截至2025年三季度，貝殼“非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)”的凈收入占總收入比重已提升至45%，其中，房屋租賃服務(wù)收入達(dá)57億元，同比增長(zhǎng)45.3%；家裝家居業(yè)務(wù)收入43億元，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率提升至32%。

02 賣(mài)房比送外賣(mài)難多了

對(duì)坐擁龐大用戶(hù)流量的互聯(lián)網(wǎng)巨頭而言，做“找房”只是順手的事情。

大廠們也早早便盯上了這門(mén)生意。百度先后投資了安居客、鏈家等房產(chǎn)中介平臺(tái)；京東在2017年上線了房產(chǎn)電商平臺(tái)“京東房產(chǎn)”；阿里也在2020年與易居合作推出“天貓好房”平臺(tái)。

抖音、快手等短視頻平臺(tái)崛起后，也對(duì)房產(chǎn)業(yè)務(wù)頗感興趣。

2019年，字節(jié)將今日頭條房產(chǎn)頻道單獨(dú)拆分出來(lái)，成立“幸福里”發(fā)力房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；快手則推出“快手理想家”小程序，搭建起一套“內(nèi)容分發(fā)-線索收集-交易成交-傭金結(jié)算”的線上流程。

（左：京東房產(chǎn)，右：幸福里）

大廠瞄準(zhǔn)房產(chǎn)生意，曾寄望能顛覆傳統(tǒng)房地產(chǎn)的交易模式。

除了大廠本身具備的流量和內(nèi)容優(yōu)勢(shì)，能以更低成本撬動(dòng)潛在購(gòu)房者外，互聯(lián)網(wǎng)相對(duì)透明的線索交易模式，也被認(rèn)為有望改變傳統(tǒng)線下交易模式信息不對(duì)稱(chēng)、傭金高企等問(wèn)題。

此外，像抖音、快手等具備內(nèi)容優(yōu)勢(shì)的平臺(tái)，可以通過(guò)短視頻、直播等形式重塑房產(chǎn)內(nèi)容的傳播邏輯，將以往“人找房”轉(zhuǎn)變成“房找人”，讓看房選房變得更高效和便捷。

理想是美好的，但現(xiàn)實(shí)卻頗為骨感。

字節(jié)旗下的“幸福里”一度傳出獨(dú)立拆分并啟動(dòng)融資計(jì)劃的消息，但最終還是在2023年宣布退出線下交易，回歸線上業(yè)務(wù)；

阿里成立“天貓好房”僅一年時(shí)間，便將持有股份全部出售給合作方易居；京東房產(chǎn)也逐漸從房產(chǎn)中介服務(wù)模式轉(zhuǎn)向資本運(yùn)作和資產(chǎn)托管，跟地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作提供金融、銷(xiāo)售等服務(wù)。

縱然大廠有心，但房產(chǎn)中介確實(shí)不好當(dāng)，“拼好房”可比“拼好飯”難多了。

首先，房源管理是一大痛點(diǎn)。目前來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)布局房產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)，基本都是跟房產(chǎn)中介平臺(tái)合作的，比如阿里跟易居、“幸福里”跟我愛(ài)我家合作等。

但不同于房產(chǎn)中介平臺(tái)獨(dú)立管理的房源系統(tǒng)，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)往往缺乏房源核驗(yàn)機(jī)制，難免會(huì)出現(xiàn)虛假房源、不實(shí)宣傳等亂象。在黑貓投訴平臺(tái)上，不少用戶(hù)投訴“幸福里”上存在大量虛假房源問(wèn)題，與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)當(dāng)初想要打破信息不透明的初衷背道而馳。

其次，用戶(hù)在平臺(tái)上選房只是第一步，但在成功買(mǎi)房/租房之前，還需要進(jìn)行實(shí)地勘察、交易支持、售后保障等，這些環(huán)節(jié)大多仍依賴(lài)于線下經(jīng)紀(jì)人提供專(zhuān)業(yè)能力。

房地產(chǎn)交易高客單價(jià)、低頻交易、重決策的屬性，決定了其服務(wù)鏈條極長(zhǎng)，信任門(mén)檻更高，大部分用戶(hù)自然更愿意將“一輩子可能只有一次”的交易，交給專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)中介平臺(tái)負(fù)責(zé)。

因此，美團(tuán)闖入租房、二手房交易市場(chǎng)，雖然只是一次低成本的試探，但從阿里、字節(jié)等平臺(tái)均在房產(chǎn)領(lǐng)域鎩羽而歸這點(diǎn)來(lái)看，美團(tuán)的“拼好房”要?dú)⒊鲆粭l新路，恐怕挑戰(zhàn)重重。

03 筑本地生活的“護(hù)城河”

既然如此，美團(tuán)為何還要執(zhí)意入局？答案或許藏在“拼”這個(gè)字當(dāng)中。

過(guò)去一年，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的焦點(diǎn)都放在了“外賣(mài)大戰(zhàn)”中，但還有一則與之相關(guān)的消息，被淹沒(méi)在喧囂的戰(zhàn)報(bào)中——京東、美團(tuán)先后宣布投資百億興建騎手公寓。

即便美團(tuán)以不做門(mén)店、不建經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)的輕資產(chǎn)模式布局房產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)，但要撮合千人千面的二手房、租房市場(chǎng)，仍不是一門(mén)高效的生意。雖然做了不虧，但能撬動(dòng)的收入規(guī)模有限。

不過(guò)，如果美團(tuán)已有明確的目標(biāo)客群，這又是另一個(gè)“故事”了。

無(wú)論是京東還是美團(tuán)，建設(shè)騎手公寓都難以一蹴而就。在此之前，龐大的騎手團(tuán)隊(duì)也有著迫切的租房需求，截至2025年11月，美團(tuán)全國(guó)已有超800萬(wàn)騎手。

這部分騎手平日忙于工作，他們對(duì)居住環(huán)境的需求更多著眼于安全、實(shí)惠、穩(wěn)定，“拼好房”則能通過(guò)聚合需求換取價(jià)格優(yōu)勢(shì)，其短租模式也很契合騎手團(tuán)隊(duì)流動(dòng)性大的工作屬性。

另外，美團(tuán)還可以針對(duì)同樣有著簡(jiǎn)單居住需求的畢業(yè)青年、司機(jī)群體進(jìn)行“拼房”，還能將這些需求打包起來(lái)，跟出租方談個(gè)好價(jià)。

值得注意的是，美團(tuán)“拼好房”商標(biāo)還涵蓋了金融物管、餐飲等領(lǐng)域，這也暗示美團(tuán)或許有意進(jìn)一步向房產(chǎn)金融、物業(yè)管理等領(lǐng)域延伸，甚至進(jìn)一步覆蓋家具家裝等領(lǐng)域。

屆時(shí)，“住”這一業(yè)務(wù)就不僅僅只是美團(tuán)業(yè)務(wù)飛輪中被帶動(dòng)的一環(huán)，還有望成為驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的新動(dòng)力。

房產(chǎn)交易只是起點(diǎn)，用戶(hù)找到房源后，除了家居家裝需求外，還需要搬家、購(gòu)置家電家具、日常餐飲等本地生活服務(wù)，這將形成一條完整的消費(fèi)鏈條，讓原本低頻的買(mǎi)房租房行為，轉(zhuǎn)變成為帶動(dòng)高頻消費(fèi)的超級(jí)入口。

在這背后，是美團(tuán)著急突破現(xiàn)狀的壓力。根據(jù)美團(tuán)發(fā)布的2025年盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)2025年凈虧損233至243億元，在日益激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)下，核心本地商業(yè)業(yè)務(wù)同比由盈轉(zhuǎn)虧。

過(guò)去，“外賣(mài)心智”是美團(tuán)在本地生活的核心護(hù)城河，但隨著淘寶閃購(gòu)、京東的持續(xù)猛攻，用戶(hù)的消費(fèi)慣性被逐漸打破，其本地生活飛輪也開(kāi)始降速。

當(dāng)下美團(tuán)的重點(diǎn)，是通過(guò)更廣泛的即時(shí)零售場(chǎng)景來(lái)建立新的“外賣(mài)心智”，不僅僅是“叫外賣(mài)想起美團(tuán)”，而是持續(xù)拓展業(yè)務(wù)邊界，讓用戶(hù)“萬(wàn)物都能想起美團(tuán)”。

多年前，當(dāng)王興被問(wèn)及業(yè)務(wù)邊界時(shí)，他曾表示，“萬(wàn)物其實(shí)是沒(méi)有簡(jiǎn)單邊界的，所以我不認(rèn)為要給自己設(shè)限。”

這份理念也貫穿了美團(tuán)從團(tuán)購(gòu)到外賣(mài)、從酒旅到出行的每一次跨界，如今，美團(tuán)又瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)服務(wù)這門(mén)生意。

雖然賣(mài)房租房早已不是新鮮事，但不同于以往的是，即時(shí)零售的崛起、AI助手的普及等新興趨勢(shì)，正在為美團(tuán)提供一種可能性，那就是用新的流量邏輯將那些傳統(tǒng)的生意重做一遍。

有些邊界，不碰一碰，永遠(yuǎn)不知道能否打破。美團(tuán)的能力邊界在哪里，也要試了才知道。

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