滬七條落地一周：量升價(jià)穩(wěn)，上海樓市溫和重啟

2026年2月26日，上海樓市“滬七條”正式施行，至今已滿一周。作為一線城市限購(gòu)、公積金、房產(chǎn)稅同步優(yōu)化的重磅組合拳，新政未引發(fā)爆炒，卻以量升價(jià)穩(wěn)、預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)的態(tài)勢(shì)，將市場(chǎng)從低溫休眠拉回正常運(yùn)行區(qū)間。

據(jù)媒體3月3日?qǐng)?bào)道，根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道的情況以及近日的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，“滬七條”政策效應(yīng)已初步顯現(xiàn)，不僅市場(chǎng)人氣快速升溫，成交量也出現(xiàn)了上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，其中3月1日二手房成交量更是站上1000套。

新政一周，上海樓市呈現(xiàn)階梯式回暖，核心數(shù)據(jù)全面向好。上海鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2月25日新政發(fā)布當(dāng)日，新房線上咨詢量比1月工作日平均量增長(zhǎng)174%，2月26日增長(zhǎng)138%，2月27日增長(zhǎng)108%。與此同時(shí)，貝殼App日活躍用戶量也大幅上漲。

另?yè)?jù)上海當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，不少銀行在新政發(fā)布當(dāng)日，就接到了大量咨詢電話。新政后，符合條件的家庭公積金最高貸款額度將提高至324萬(wàn)元，客戶主要咨詢組合貸款情況。

從二手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，“滬七條”顯然已經(jīng)發(fā)力：2月26日594套，2月27日619套，2月28日839套，到了3月1日飆升到1013套。1013套的單日成交量是一個(gè)什么水平？與歷史峰值2016年的日均成交量相當(dāng)，高于次高峰2020年的日均成交量（775套）。

從新房來(lái)看，市場(chǎng)更顯強(qiáng)勢(shì)。頭部房企一周戰(zhàn)績(jī)亮眼：華潤(rùn)外灘瑞府新政后成交額近2億元，來(lái)訪量提升50%；招商蛇口上海首周末成交4.15億元；金茂棠前三天來(lái)訪326組、日均超百組，成交20套，較新政前翻倍；浦東聯(lián)發(fā)金海云墅周末來(lái)訪超100組、翻倍增長(zhǎng)，單日成交6套并鎖定4組意向。板塊層面，外環(huán)外剛需與五大新城承接力最強(qiáng)，外環(huán)內(nèi)改善需求快速釋放，形成“郊區(qū)走量、核心提質(zhì)”的格局。

從價(jià)格端看：截至3月上旬，上海二手房均價(jià)約51314元/平方米，環(huán)比微跌0.47%；新房均價(jià)59021元/平方米，環(huán)比微漲0.40%。局部出現(xiàn)“老破小房東連夜?jié)q價(jià)15萬(wàn)”“少量房源撤牌惜售”，但全市議價(jià)空間僅小幅收窄，未出現(xiàn)普漲，量漲價(jià)穩(wěn)特征顯著。

從需求結(jié)構(gòu)上看：300萬(wàn)以下剛需、90平方米以下剛改占比超65%，成為成交主力。新政降低資格門檻與資金成本，讓觀望半年以上的剛需果斷入市，改善家庭“賣一買一”節(jié)奏加快，決策周期從平均98天縮短至75天左右。同時(shí)，掛牌量持續(xù)回落，鏈家外網(wǎng)掛牌量跌破8萬(wàn)套，供需關(guān)系逐步改善，市場(chǎng)信心快速修復(fù)。

• 另?yè)?jù)媒體報(bào)道，一整天的暴雨擋不住人流，千萬(wàn)級(jí)樓盤認(rèn)購(gòu)量翻倍！3月1日是上海樓市新政“滬七條”落地后的首個(gè)休息日，上海多個(gè)高端住宅項(xiàng)目人氣爆棚。

第一財(cái)經(jīng)記者走訪發(fā)現(xiàn)，從歸國(guó)定居的海外華裔，到來(lái)自南通、寧波、溫州、鹽城等長(zhǎng)三角城市的置業(yè)者，改善與投資需求集中釋放，部分豪宅項(xiàng)目來(lái)訪量提升30%以上，認(rèn)購(gòu)翻倍增長(zhǎng)。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)線上咨詢與成交數(shù)據(jù)同步走強(qiáng)，價(jià)格端亦出現(xiàn)回暖信號(hào)。

由此可見，本輪回暖并非炒作，而是政策與需求的精準(zhǔn)匹配。“滬七條”從三大維度打通市場(chǎng)堵點(diǎn)：限購(gòu)上，非滬籍外環(huán)內(nèi)社保年限由3年縮至1年，社保滿3年可外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套，居住證滿5年可直接購(gòu)1套，據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算新增潛在購(gòu)房群體超15萬(wàn)；公積金上，首套額度由160萬(wàn)提至240萬(wàn)，多子女與綠色建筑最高可貸324萬(wàn)，同步執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，直接降低置換成本；房產(chǎn)稅上，放寬子女成年置換免征口徑，激活改善鏈條。精準(zhǔn)松綁+金融加持，激活剛需與改善。

針對(duì)此事，有網(wǎng)友評(píng)論，這些高收入客源目標(biāo)區(qū)域主要應(yīng)是外環(huán)內(nèi)的品質(zhì)較高的小區(qū)，對(duì)外環(huán)外遠(yuǎn)郊的房?jī)r(jià)提升不大。

有網(wǎng)友認(rèn)為，早就應(yīng)該這樣做了，做的還不徹底。非滬藉居住證5年，這一條又是設(shè)限政策，何必呢？有居住證不設(shè)年限讓想買房的買不好嗎？什么時(shí)候了？還設(shè)限。

可以肯定，上海樓市“小陽(yáng)春”已提前鎖定。3月二手房全月成交有望突破2.5萬(wàn)—3萬(wàn)套，回歸健康區(qū)間；新房去化周期持續(xù)縮短，五大新城與外環(huán)板塊將持續(xù)領(lǐng)跑。價(jià)格層面，預(yù)計(jì)二季度二手房止跌微漲、新房平穩(wěn)上行，全年保持量升價(jià)穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

“滬七條”落地一周，以扎實(shí)數(shù)據(jù)印證政策效力：不炒不冷、以穩(wěn)為主。上海樓市正告別單邊行情，走向更健康、更可持續(xù)的常態(tài)化發(fā)展，剛需與改善的春天已真正到來(lái)。

對(duì)此，你怎么看呢？