深圳前海。黃指南/攝

本報(bào)記者 張蓓 黃指南 深圳報(bào)道

2026年開年，深圳二手房市場(chǎng)走出連續(xù)三月企穩(wěn)回升的運(yùn)行曲線，春節(jié)后交易活躍度快速修復(fù)，點(diǎn)燃了市場(chǎng)對(duì)“小陽春”行情的強(qiáng)烈期待。

3月1日，樂有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，盡管2月深圳一二手網(wǎng)簽量受假期因素影響環(huán)比回落，但節(jié)后首周帶看量、簽約量同比顯著增長，核心城區(qū)改善型房源成交占比持續(xù)提升，成為價(jià)格企穩(wěn)的重要結(jié)構(gòu)性支撐。

“往年春節(jié)向來是樓市一年里的絕對(duì)淡季，今年春節(jié)的市場(chǎng)表現(xiàn)，完全超出了我們的預(yù)期。”深圳樂有家某門店經(jīng)紀(jì)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者直言，“去年我們到正月初六才簽下春節(jié)第一單，今年正月初三就有成交落地。這輪開年回暖的勢(shì)頭，比我們預(yù)想的更穩(wěn)，也更快?！?/p>

這輪打破春節(jié)周期慣性的淡季行情，不僅撕開了深圳樓市冷熱分化的深層結(jié)構(gòu)，更成為觀察2026年深圳樓市底部修復(fù)進(jìn)程、判斷全年走勢(shì)的前瞻窗口。

新房陽春未至

作為全年市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵前瞻信號(hào)，深圳樓市的“小陽春”歷來被行業(yè)視作重要的周期風(fēng)向標(biāo)。

回看2020年與2021年的兩輪春季行情，市場(chǎng)均出現(xiàn)了標(biāo)志性的“日光”項(xiàng)目，剛需盤與改善盤同步走熱，市場(chǎng)情緒快速升溫。但2026年開年，深圳新房市場(chǎng)卻走出了一條與過往截然不同的曲線——預(yù)期中的普漲式小陽春并未兌現(xiàn)，冷熱分化成為貫穿新春市場(chǎng)的核心主線。

新房市場(chǎng)的熱度并非全然缺席，而是高度濃縮在少數(shù)核心標(biāo)的與特定板塊之中，形成了與往年全面回暖截然不同的運(yùn)行邏輯。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，全市超30個(gè)新房項(xiàng)目推出“春節(jié)不打烊”營銷活動(dòng)，讓利覆蓋88折大額折扣、最高12萬元購房補(bǔ)貼、房款直減、物業(yè)費(fèi)贈(zèng)送、品牌家電禮包等多元形式；金地環(huán)灣城、前海宸灣、御和府等熱門項(xiàng)目更疊加折上折、現(xiàn)房特惠、家具券等專屬權(quán)益，同步上線VR看房、直播帶看等線上服務(wù)，并針對(duì)留深置業(yè)者、港籍客群定制差異化優(yōu)惠方案，整體讓利力度處于近年高位。

促銷動(dòng)作之下，市場(chǎng)端出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的熱度回升。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，即便2月受春節(jié)假期影響，新房住宅網(wǎng)簽量出現(xiàn)季節(jié)性環(huán)比回落，但實(shí)際交易活躍度并未同步降溫。春節(jié)假期內(nèi)，新房市場(chǎng)累計(jì)成交33套，日均成交3.7套，同比大幅上漲125.6%。

深港融合的紅利，成為這輪結(jié)構(gòu)性熱度的推手之一。隨著深港交通便利化持續(xù)推進(jìn)，“北上置業(yè)”成為越來越多香港居民的新選擇，春節(jié)期間口岸客流維持高位，直接帶動(dòng)沿線項(xiàng)目客群熱度攀升。

“春節(jié)假期里，口岸沿線的新房項(xiàng)目接待了不少香港客戶，咨詢量和帶看量都有明顯上漲?！币晃辉谏钲趯毎财瑓^(qū)深耕12年的本土中介門店負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

珺悅名都營銷中心。圖源：項(xiàng)目銷售

局部市場(chǎng)的成交爆點(diǎn)，更是為新春市場(chǎng)添上了一抹難得的亮色。位于寶安新安板塊的珺悅名都項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)單日成交50套的業(yè)績，為深圳新房市場(chǎng)拿下開年“開門紅”。

前述中介門店負(fù)責(zé)人向記者透露，該項(xiàng)目去年開盤去化表現(xiàn)尚可，但后續(xù)去化節(jié)奏持續(xù)放緩；年后項(xiàng)目推出工抵房優(yōu)惠，較開盤價(jià)總價(jià)讓利幅度接近百萬元，一舉拉動(dòng)超70套房源快速去化，其中89平方米主力戶型僅一周便宣告售罄。

但零星的熱度，終究未能匯聚成市場(chǎng)預(yù)期中的“小陽春”。冰冷的全局成交數(shù)據(jù)，與結(jié)構(gòu)性的局部熱度形成了反差。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2月深圳一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽751套，現(xiàn)售網(wǎng)簽546套，總網(wǎng)簽量1297套，環(huán)比下跌50%，同比下滑超47%。從深圳各區(qū)域表現(xiàn)上看，春節(jié)熱度的核心承載地，集中在了寶安、龍華兩大片區(qū)，成為節(jié)后新房市場(chǎng)的成交主力。

深圳一手住宅網(wǎng)簽走勢(shì)。圖源：樂有家研究中心

“以過往年份的市場(chǎng)表現(xiàn)為參照，深圳今年的小陽春目前尚未到來?！鼻笆鲋薪殚T店負(fù)責(zé)人直言，盡管春節(jié)期間項(xiàng)目促銷不斷、帶看量有所回升，但新房市場(chǎng)的觀望情緒依舊濃厚，市場(chǎng)熱度并未有效傳導(dǎo)至成交端，“根據(jù)案場(chǎng)留守銷售的反饋，今年春節(jié)的實(shí)際成交表現(xiàn)，甚至比往年還要差一些。”

這場(chǎng)缺席的小陽春，背后是深圳新房市場(chǎng)底層邏輯的徹底重構(gòu)。曾經(jīng)“閉眼買”的普漲時(shí)代已然終結(jié)，核心與非核心資產(chǎn)的價(jià)值走勢(shì)，正在出現(xiàn)不可逆的分化。

當(dāng)熱度不再普漲，分化成為常態(tài)，深圳新房市場(chǎng)的博弈，已然從過去的周期擇時(shí)，轉(zhuǎn)向了當(dāng)下的資產(chǎn)價(jià)值甄選。

二手房初顯小陽春

與新房市場(chǎng)“陽春未至”的極致分化形成鮮明對(duì)照，深圳二手房市場(chǎng)正釋放出2026年開年以來最明確的回暖信號(hào)。

二手住宅成交均價(jià)連續(xù)三個(gè)月企穩(wěn)環(huán)比上行，春節(jié)后市場(chǎng)熱度超預(yù)期修復(fù)，成為本輪深圳樓市“小陽春”行情中最受關(guān)注的先行指標(biāo)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，2026年2月春節(jié)后，深圳二手房市場(chǎng)并未出現(xiàn)往年的“冷清開局”，而是迎來了超預(yù)期的開門紅。節(jié)后首周成交量環(huán)比假期周翻倍有余（增長約160%），不僅修復(fù)了假期缺口，更超越了節(jié)前正常水平。

樂有家研究中心發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了市場(chǎng)的回暖態(tài)勢(shì)。2026年2月，深圳二手住宅成交均價(jià)達(dá)6.2萬元/平方米，環(huán)比上漲7.3%，這已是該數(shù)據(jù)連續(xù)第三個(gè)月保持環(huán)比上漲，市場(chǎng)企穩(wěn)回升的信號(hào)持續(xù)強(qiáng)化。

深圳二手住宅成交走勢(shì)。圖源：樂有家研究中心

這一輪價(jià)格修復(fù)的起點(diǎn)，是深圳二手房市場(chǎng)此前的深度回調(diào)。前述中介門店負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，我們門店的2025年深圳二手住宅成交均價(jià)一度下探至4.5萬元/平方米，回落至2017年同期水平；房源成交周期拉長至近7個(gè)月，購房者成交周期也達(dá)到108天，市場(chǎng)整體處于以價(jià)換量的博弈周期。

“深圳樓市的基本盤從來沒有動(dòng)搖過——這是一座外來人口基數(shù)龐大、剛需置業(yè)需求始終有堅(jiān)實(shí)支撐的城市?！鼻笆鲋薪殚T店負(fù)責(zé)人直言，2021年房價(jià)高點(diǎn)時(shí)，其門店接觸的客戶中，七八成都是“看得上但夠不著”，首付與月供的高門檻直接將其擋在市場(chǎng)門外；而隨著房價(jià)回調(diào)至合理區(qū)間，這部分剛需群體持續(xù)入場(chǎng)，為深圳樓市成交量筑牢了底部支撐，避免了市場(chǎng)的無底線失速。

對(duì)于二手價(jià)格的回暖及去化承接，李宇嘉持類似觀點(diǎn)。在他看來，本輪二手市場(chǎng)的價(jià)格回升，核心驅(qū)動(dòng)力來自市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力。房價(jià)處于低位區(qū)間疊加政策利好持續(xù)釋放，無房剛需群體加速入場(chǎng)，存量業(yè)主的置換需求同步啟動(dòng)，共同推高了二手房市場(chǎng)的交易熱度。

但撥開價(jià)格上行的表象，深圳二手房市場(chǎng)并未走出與新房市場(chǎng)同頻的分化邏輯。成交均價(jià)的連續(xù)上行，并非全域房價(jià)普漲的行情反轉(zhuǎn)，而是核心城區(qū)高價(jià)值房源成交占比抬升帶來的結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)，分化仍是貫穿市場(chǎng)的核心底色。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2026年2月，深圳總價(jià)800萬-1000萬元的改善型房源成交占比較此前上行3.4個(gè)百分點(diǎn)，800萬元以上中高總價(jià)房源成交占比整體提升4.1個(gè)百分點(diǎn)。

而這類房源大多集中于南山、福田等核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，其成交占比的持續(xù)抬升，直接拉動(dòng)了全市二手住宅成交均價(jià)的上行。

“本輪二手房價(jià)格走高，一方面是前期低價(jià)房源快速出清后，次低價(jià)房源成為成交主力，帶動(dòng)成交中樞上移；另一方面是業(yè)主降價(jià)預(yù)期持續(xù)減弱，疊加核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源供給增加，帶動(dòng)豪宅置換鏈條啟動(dòng)，最終結(jié)構(gòu)性拉高了全市成交均價(jià)。”李宇嘉如是解讀。

與市場(chǎng)活躍度同步提升的，是二手市場(chǎng)區(qū)域與產(chǎn)品分化。本報(bào)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，南山科技園、福田香蜜湖、寶安中心區(qū)等核心片區(qū)的優(yōu)質(zhì)次新房，業(yè)主議價(jià)空間已出現(xiàn)明顯收窄，部分房源業(yè)主報(bào)價(jià)趨于堅(jiān)挺，甚至出現(xiàn)小幅上調(diào)的情況。

而龍崗、坪山、光明等外圍區(qū)域的二手房源，即便業(yè)主主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)，仍面臨較大的去化壓力，房源掛牌量持續(xù)走高，價(jià)格調(diào)整的壓力尚未完全出清。

在李宇嘉看來，當(dāng)下（深圳樓市）階段性修復(fù)是確認(rèn)的，市場(chǎng)趨于探底和觸底階段也是確認(rèn)的，但是底部的夯實(shí)、確認(rèn)需要量價(jià)持續(xù)企穩(wěn)回升，特別是需要新增掛牌量走低、掛牌價(jià)企穩(wěn)，議價(jià)率持續(xù)下降甚至出現(xiàn)二手房溢價(jià)交易等信號(hào)，才能真正確認(rèn)。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>