文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

從天亮拍到天黑，激戰(zhàn)9小時(shí)，競(jìng)價(jià)243輪……

馬場(chǎng)地塊，這宗萬(wàn)眾矚目的廣州頭號(hào)核心寶地，終于迎來(lái)了它的最終“執(zhí)筆人”——

越秀地產(chǎn)。

地塊成交總價(jià)高達(dá)236億元，住宅樓面價(jià)突破8.5萬(wàn)元/㎡。

廣州新單價(jià)地王誕生！

無(wú)疑，它也是2026年廣州總價(jià)地王，乃至全國(guó)地王。

在廣州土拍歷史上，總價(jià)位列第二，僅次于當(dāng)年的番禺亞運(yùn)城地塊（255億元）。

至此，有關(guān)開(kāi)拍前花落誰(shuí)家、能拍多少、商業(yè)引進(jìn)等等，所有的懸念已然落地。

而新的懸念，也自此開(kāi)篇。

比如住宅會(huì)做什么產(chǎn)品，面積段如何，價(jià)格會(huì)賣(mài)多少？

可以預(yù)見(jiàn)，接下來(lái)馬場(chǎng)地塊的熱度只會(huì)越來(lái)越高。

01

這塊地到底有多火？

單看報(bào)名房企名單就知道了。

有廣州本土龍頭房企、深度參與馬場(chǎng)地塊前期工作的越秀；

有深耕珠江新城多年、占據(jù)地利的保利；

有自帶高端商業(yè)優(yōu)勢(shì)的華潤(rùn)，有綜合實(shí)力雄厚的招商；

還有珠江實(shí)業(yè)、廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投，這幾家也都是在廣州市場(chǎng)存在感極強(qiáng)的企業(yè)。

沒(méi)錯(cuò)，清一色的國(guó)央企。

畢竟高達(dá)186億的起拍總價(jià)，未開(kāi)拍就已經(jīng)登上廣州土拍總價(jià)地王TOP4。

對(duì)于民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，資金壓力不是一般的大。

更何況，地塊任務(wù)繁重。

要引入高端商業(yè)，且有6年300億銷(xiāo)售額的硬指標(biāo)，要引入五星級(jí)酒店，還有石牌村回遷物業(yè)及人才公寓配建等要求。

一般房企很難駕馭。

為了緩解房企資金壓力，官方2月10日還發(fā)布了補(bǔ)充公告，表示“本次掛牌出讓在以現(xiàn)金繳納作為競(jìng)買(mǎi)保證金的基礎(chǔ)上，增加使用保函替代現(xiàn)金作為競(jìng)買(mǎi)保證金?！?/p>

要知道，此前馬場(chǎng)地塊的競(jìng)買(mǎi)保證金高達(dá)37.28億元。

官方補(bǔ)充說(shuō)明后，即只需要擔(dān)保有足夠充足的資金即可，無(wú)需提前繳納現(xiàn)金作為競(jìng)買(mǎi)保證金。

所以，能報(bào)名參拍的房企，必須對(duì)自身實(shí)力有足夠的自信。

唯有底氣深厚者，方能在城市核心舞臺(tái)上從容落筆。

而每一次堅(jiān)定舉牌，亦是品牌與實(shí)力的無(wú)聲證言。

02

這是近兩年，廣州土拍市場(chǎng)上報(bào)名房企最多的一次了。

它們號(hào)碼牌分別是：

828越秀、688保利、806華潤(rùn)、88招商、888珠江實(shí)業(yè)、198廣州城投、510廣州地鐵、767廣州建筑。

總共8家房企報(bào)名，但招商臨時(shí)缺席，全程沒(méi)有出價(jià)。

所以只有7家房企競(jìng)爭(zhēng)。

早上8:30，開(kāi)拍前一個(gè)小時(shí)，廣州地鐵率先舉牌。

緊接著，華潤(rùn)、越秀、廣州建筑、廣州城投、珠江實(shí)業(yè)也相繼出價(jià)。

保利則是不緊不慢，等到開(kāi)拍前10分鐘才舉起小牌牌。

10點(diǎn)正式開(kāi)拍后，硝煙瞬間彌漫，節(jié)奏非常緊湊。

幾乎是上家剛出價(jià)，下家就已急不可耐的舉牌了。

開(kāi)拍20分鐘，報(bào)價(jià)已經(jīng)飆升到32輪，由于圍觀人數(shù)超過(guò)10萬(wàn) ，連服務(wù)器都崩了……

簡(jiǎn)直太瘋狂了！

11點(diǎn)，競(jìng)價(jià)已經(jīng)來(lái)到第59輪，廣州城投出價(jià)超198.4億元。

11：11，競(jìng)價(jià)66輪，隨著廣州建筑出價(jià)，報(bào)價(jià)正式突破200億元，此時(shí)住宅樓面價(jià)已經(jīng)接近7萬(wàn)元/㎡。

拍到最后，僅剩越秀、保利兩家房企還在龍虎斗。

并且，保利一出價(jià)，越秀就馬上跟進(jìn)，一股死磕到底的氣勢(shì)。

最終，越秀成功奪魁，成為本場(chǎng)土拍的最大贏家。

03

馬場(chǎng)地塊位于珠江新城東區(qū)，西側(cè)即為珠江公園，地段不言而喻。

地塊用地性質(zhì)比較“復(fù)雜”。

包含住宅用地、商業(yè)用地、中小學(xué)用地，還有交通設(shè)施用地和服務(wù)設(shè)施用地。

是一個(gè)全能的“六邊形戰(zhàn)士”。

總用地面積約19.45萬(wàn)㎡，出讓宗地面積17.4萬(wàn)㎡，計(jì)容總建面約56.7㎡。

其中的重頭戲，除了住宅，就是商業(yè)地塊了。

AT111321地塊直指高端時(shí)尚百貨，開(kāi)發(fā)商得在出讓后一個(gè)月內(nèi)進(jìn)場(chǎng)施工，需全自持，且要求6年累計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)300億元。

AT111323地塊，則要引入一家建面不低于4.5萬(wàn)㎡的五星級(jí)酒店，建成運(yùn)營(yíng)后的6年內(nèi)，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值貢獻(xiàn)累計(jì)不低于20億元。

這也是之前最大的話題度之一。

實(shí)際上，早在2025年12月，馬場(chǎng)地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃就已審議通過(guò)，整個(gè)片區(qū)的規(guī)劃定位非常高。

比如，打造超10公頃世界級(jí)城央公園，構(gòu)建“頂奢百貨 高端酒店 特色體驗(yàn)”一體化的高端商業(yè)體系，融入“公園 ”、“體育 ”功能，規(guī)劃包含球類、探險(xiǎn)、社交等多元活動(dòng)空間等等。

有高端住宅、有頂奢商業(yè)、有城央公園……

相當(dāng)于把居住、商業(yè)、生態(tài)、文體等功能全部雜糅在這宗地塊里面。

未來(lái)面貌相當(dāng)值得期待。

04

毫無(wú)疑問(wèn)，馬場(chǎng)地塊項(xiàng)目將會(huì)成為廣州豪宅的新標(biāo)桿。

那么，究竟會(huì)做什么產(chǎn)品呢？

大膽預(yù)測(cè)一下，聚焦高端改善，主力產(chǎn)品可能為建面約200㎡及以上的大平層，以四房、五房為主。

總價(jià)預(yù)計(jì)3000萬(wàn)元起。

還有很多人會(huì)問(wèn)，對(duì)于周邊二手房，有什么影響？

進(jìn)深君覺(jué)得，有沖擊也有利好。

很顯然，當(dāng)馬場(chǎng)地塊帶著全新產(chǎn)品力、頂級(jí)商業(yè)、九年制名校這些 “全能配置” 落地。

那些房齡大、戶型老舊、界面普通的二手房，競(jìng)爭(zhēng)力只會(huì)被進(jìn)一步稀釋。

而身處馬場(chǎng)輻射圈，直接享受高端商業(yè)賦能、城市界面全面更新。

板塊內(nèi)的房子，也會(huì)迎來(lái)一次真正的價(jià)值重估。