張雅楠/文

2026年春節(jié)剛過，上海樓市迎來政策松綁。

2月25日，上海五部門聯(lián)合印發(fā)“滬七條”，從限購、公積金貸款、房產(chǎn)稅三個維度優(yōu)化現(xiàn)行政策。這是繼2025年12月24日北京調(diào)整購房政策后，一線城市又一次為樓市政策松綁。

要理解此次的“滬七條”，需將其置于當前房地產(chǎn)的現(xiàn)實中。房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生根本性變化已是共識，從總量短缺到總量基本平衡，從“有沒有”到“好不好”，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的條件發(fā)生了深刻改變。在供小于求、市場過熱階段出臺的限制性措施逐步退出，是政策調(diào)整的應(yīng)有之義。此輪北京、上海相繼放寬非本地戶籍居民的購房條件、允許符合條件者增購住房、優(yōu)化購房信貸政策是呼應(yīng)供需變化的實事求是之舉。

各地方早已被賦予根據(jù)自身情況調(diào)整政策的自主權(quán)，在四大一線城市中，北京和上海因其巨大的市場體量和風向標意義，政策調(diào)整向來審慎。2025年底，北京率先出手優(yōu)化調(diào)整限購政策；2026年1月，《求是》發(fā)表文章，呼吁改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期；2月末，上海印發(fā)“滬七條”。北京和上海的此輪政策調(diào)整，有望在全國范圍內(nèi)形成新一輪政策預期，加大對真實購房需求的支持力度。

此次“滬七條”的發(fā)布時間定在2月底，直指春節(jié)后樓市慣常出現(xiàn)的“小陽春”傳統(tǒng)。對于有真實購房需求的群體而言，放松限購門檻，特別是將首套房公積金最高貸款額度從160萬元提升至240萬元，疊加多子女家庭等因素上浮后可達324萬元，實實在在降低了入市成本。

政策釋放了誠意，但我們也要對政策效果保持客觀清醒的認知。其實，對北京和上海這樣的核心城市來說，目前的購房門檻已處于多年來較低的水平。以上海為例，外環(huán)外的購房門檻已經(jīng)極低，此次調(diào)整更多針對外環(huán)內(nèi)區(qū)域，這固然可以釋放部分剛需和改善型需求，但在當前的市場階段和觀望情緒下，這類需求的總量并不足以扭轉(zhuǎn)趨勢。

更深層的問題在預期。《求是》雜志1月份的評論文章指出：政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導致市場與政策陷入博弈狀態(tài)。這一判斷精準指出了當前房地產(chǎn)政策的主要癥結(jié)。

當市場參與者預期還有更多、更大力度的政策時，往往會選擇觀望，這種心理會削弱單次政策的效果?？v觀近年來的樓市政策，距離市場期盼的“一次性給足”，仍有差距。

對政策的實際效力，市場的重要參與者——開發(fā)商，大多不抱超預期的期待。開發(fā)企業(yè)普遍認識到，從2021年底開始的此輪房地產(chǎn)調(diào)整具有深刻的宏觀和歷史背景。限購和信貸政策優(yōu)化，可以幫助部分真實需求降低成本，促進成交，這對企業(yè)的現(xiàn)金流不無裨益，但房地產(chǎn)行業(yè)“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式已經(jīng)走到盡頭，向新模式轉(zhuǎn)型需要時間。

在市場預期尚未根本轉(zhuǎn)變、政策博弈心態(tài)依然存在的現(xiàn)實下，對本輪“小陽春”的成色，或許我們?nèi)孕枥潇o觀察。

（作者 張雅楠）

免責聲明：本文觀點僅代表作者本人，供參考、交流，不構(gòu)成任何建議。

張雅楠

不動產(chǎn)運營報道部主任