面對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，深圳城市更新（俗稱“舊改”）領(lǐng)域迎來了較大力度的政策松綁。日前，深圳市住房建設(shè)局與市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡稱《通知》），該《通知》將于2026年3月16日起正式實(shí)施，有效期5年。

具體來看，《通知》從合理核定土地移交率、優(yōu)化保障性住房配建要求、允許“清調(diào)供”項(xiàng)目局部調(diào)整規(guī)劃、統(tǒng)籌各方力量推動項(xiàng)目實(shí)施等四大措施推動城市更新暴雷出險項(xiàng)目紓困盤活。

在業(yè)內(nèi)看來，此次新政通過相關(guān)措施試圖為開發(fā)商留出利潤空間，打破舊改項(xiàng)目“拆不動、賠不起”的惡性循環(huán)。那么，這一輪被稱為“減負(fù)增效”的改革究竟動了哪些核心利益？又將采取怎樣的措施復(fù)活那些沉睡的舊改項(xiàng)目？

土地移交率可“打折”，超500個項(xiàng)目或?qū)⑹芤?/strong>

“土地移交率”指城市更新項(xiàng)目中，開發(fā)主體需無償移交政府用于公共設(shè)施建設(shè)的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例，主要用于道路、綠地、教育、醫(yī)療等公共配套落地。通俗來講，開發(fā)商移交給政府做公共配套的土地越多，留給自己開發(fā)的土地就越少，利潤空間也就越窄。

針對這一痛點(diǎn)，新政給出了極具誠意的解決方案：在滿足交通、教育等基礎(chǔ)配套的前提下，征求相關(guān)部門同意后，未批規(guī)劃的項(xiàng)目可以合理核定（調(diào)降）土地移交率。值得注意的是，這一調(diào)整不需要走冗長的“計劃調(diào)整程序”，可直接在規(guī)劃階段一錘定音。

據(jù)合一城市更新研究院觀察統(tǒng)計，截止2025年底，深圳市已批規(guī)劃項(xiàng)目平均移交率約40.3%。過去，在房地產(chǎn)市場上升時期，較高的土地移交率確實(shí)能為城市發(fā)展帶來更多公共利益，而房企能通過轉(zhuǎn)移容積機(jī)制獲得相應(yīng)利益，但隨著房地產(chǎn)面臨止跌回穩(wěn)，且改善需求日益追求舒適品質(zhì)，城市更新項(xiàng)目土地移交率和容積率聯(lián)動模式確需優(yōu)化以適應(yīng)新形勢。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月31日，深圳計劃公告項(xiàng)目共計1061個，規(guī)劃公告項(xiàng)目共計758個，實(shí)施主體公示項(xiàng)目共計557個，可以看出，未來可通過合理核定（調(diào)降）土地移交率項(xiàng)目超500個，包含涉及未批規(guī)劃項(xiàng)目303個，已批規(guī)劃未簽土地合同超200個。

不再“強(qiáng)制配建”保障房，松綁開發(fā)商手腳

在過去很長一段時間里，深圳的城市更新項(xiàng)目往往肩負(fù)著配建保障性住房的“硬任務(wù)”。雖然這有效增加了公共住房供給，但也極大推高了開發(fā)商的建設(shè)成本，成為許多項(xiàng)目難以推進(jìn)的阻礙之一。

此次《通知》做出了重大調(diào)整：對于未完成規(guī)劃審批的舊改項(xiàng)目，原則上可不配建保障性住房，同時取消相應(yīng)的容積率獎勵。

在業(yè)內(nèi)看來，這是一次根本性的模式轉(zhuǎn)變。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，隨著樓市進(jìn)入存量時代，國家明確了盤活存量，作為保障性住房的房源籌集新模式。與此同時，商品房價格下行、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，從而導(dǎo)致開發(fā)商參與舊改有可能虧損。因此，轉(zhuǎn)向“政府統(tǒng)籌、多元供給”能降低舊改成本，提振開發(fā)商參與舊改的積極性，還能通過盤活存量實(shí)現(xiàn)去庫存、穩(wěn)樓市。

合一城市更新研究院也認(rèn)為，這一“減負(fù)”舉措直接利好項(xiàng)目收益率。對于開發(fā)商而言，不再背負(fù)配建指標(biāo)，意味著可以更專注于提升商品房品質(zhì)，有利于修復(fù)市場動力，穩(wěn)定投資預(yù)期。

允許“清調(diào)供”調(diào)規(guī)劃，這類舊改項(xiàng)目或被“盤活”

《通知》還提到，允許“清調(diào)供”項(xiàng)目局部調(diào)整規(guī)劃。運(yùn)用“清調(diào)供”手段盤活的城市更新項(xiàng)目局部調(diào)整規(guī)劃部分按照本通知執(zhí)行，并應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（GB55038-2025）相關(guān)要求，其中土地移交率按照城市更新單元整體予以核算；未調(diào)整部分按已批城市更新單元規(guī)劃執(zhí)行。

據(jù)了解，“清調(diào)供”項(xiàng)目特指已完成規(guī)劃審批但未簽訂土地使用權(quán)出讓合同，因原實(shí)施方資金鏈斷裂、經(jīng)濟(jì)關(guān)系復(fù)雜、推進(jìn)困難等原因陷入僵局，需要政府介入通過“清退-調(diào)整-供地”三步驟盤活的城市更新項(xiàng)目。

這一舉措也被業(yè)界視為解決項(xiàng)目痛點(diǎn)的關(guān)鍵一招，通過“清調(diào)供”，盤活“難啃的骨頭”或“停滯項(xiàng)目”，讓舊改提速。李宇嘉指出，主要涉及以下三類項(xiàng)目，首先是對于因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)復(fù)雜、手續(xù)不全或長期閑置而無法推進(jìn)的項(xiàng)目，清理歷史遺留問題與低效用地；其次是對于原本已立項(xiàng)，但因市場變化、規(guī)劃不合理或原實(shí)施主體無力開發(fā)而陷入僵局，調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)與實(shí)施主體；再次是創(chuàng)新供應(yīng)方式與加快供地，解決“最后一公里”的落地問題，確保存量資源能轉(zhuǎn)化為實(shí)際住房或產(chǎn)業(yè)空間。

合一城市更新研究院表示，結(jié)合實(shí)操經(jīng)驗(yàn)分析，并基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境、已批規(guī)劃項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況等，大部分已批規(guī)劃更新項(xiàng)目難以繼續(xù)實(shí)施的核心因素之一在于商辦量較大，導(dǎo)致項(xiàng)目整體不可行。局部調(diào)整規(guī)劃正是深入契合項(xiàng)目推進(jìn)痛點(diǎn)，將部分商業(yè)用地調(diào)整為居住用地，提升項(xiàng)目整體價值，無疑為多數(shù)更新項(xiàng)目帶來巨大福音，助力項(xiàng)目盤活落地。

政府喊話“降預(yù)期”，引入金融活水打破僵局

除了算經(jīng)濟(jì)賬，舊改最難的往往是“博弈”。業(yè)主期望高賠償，資方擔(dān)心風(fēng)險大，雙方僵持不下。

而此次新政不僅在技術(shù)層面松綁，更在執(zhí)行層面強(qiáng)調(diào)了“統(tǒng)籌”與“引導(dǎo)”。《通知》明確提出，各區(qū)政府、前海管理局應(yīng)積極引導(dǎo)市場主體、債權(quán)人、物業(yè)權(quán)利人合理調(diào)整預(yù)期；鼓勵金融機(jī)構(gòu)通過提供信貸服務(wù)、并購貸款等途徑，緩解市場主體資金壓力；支持金融資產(chǎn)管理公司通過資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等方式盤活項(xiàng)目。

“相關(guān)措施將整體降低開發(fā)門檻與成本、提速項(xiàng)目落地，在守住公共利益底線的同時為城市更新注入新動力，助力深圳城市更新和樓市平穩(wěn)發(fā)展。”中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認(rèn)為。

合一城市更新研究院表示，總體而言，“通知”以盤活存量為核心目標(biāo)，通過合理降低土地移交率、未批規(guī)劃項(xiàng)目可不配建保障房、“清調(diào)供”項(xiàng)目可局部調(diào)整規(guī)劃、債主業(yè)主降預(yù)期+項(xiàng)目方配合資金方重組重整四大措施，合理平衡公共利益與市場主體收益，提升開發(fā)主體參與盤活意愿與金融機(jī)構(gòu)支持力度，加快推動停滯項(xiàng)目重啟實(shí)施，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)投資、保民生、優(yōu)空間的多重政策效果。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽