（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

被告鄭曉雨（執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人）與被執(zhí)行人李哲、閻博文、馬子軒因勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛訴至法院，后進(jìn)入執(zhí)行程序，案外人李洪斌（李哲父親）因一號(hào)房屋被查封，提起執(zhí)行異議之訴，案號(hào)相關(guān)判決分別為A號(hào)、B號(hào)判決。

鄭曉雨與李哲等人的勞動(dòng)爭(zhēng)議案件，法院作出A號(hào)判決，判令李哲等人向鄭曉雨支付相關(guān)費(fèi)用，該判決經(jīng)二審法院作出B號(hào)判決予以維持，判決生效后鄭曉雨向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院依法受理執(zhí)行案件。

執(zhí)行過(guò)程中，法院依法預(yù)查封了登記在被執(zhí)行人李哲名下的一號(hào)房屋（不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記證號(hào)為相關(guān)化名，該房屋尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，僅辦理預(yù)售商品房買賣預(yù)告登記），查封期限為三年。

案外人李洪斌（李哲父親）主張，一號(hào)房屋系其借用李哲名義購(gòu)買，房屋的首付款、稅費(fèi)、貸款分期、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等全部相關(guān)費(fèi)用均由其實(shí)際支付，其才是該房屋的實(shí)際權(quán)利人，房屋被查封執(zhí)行侵害了其合法權(quán)益。李洪斌曾就該房屋執(zhí)行事宜向法院提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，被法院駁回后，訴至法院，提出三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：1. 停止對(duì)一號(hào)房屋的執(zhí)行并解除查封；2. 確認(rèn)其為一號(hào)房屋的實(shí)際權(quán)利人；3. 本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

庭審中，鄭曉雨辯稱，李洪斌與李哲系父女關(guān)系，二人互相認(rèn)可借名買房主張無(wú)效，房屋物權(quán)以登記為準(zhǔn)，二人之間即便存在款項(xiàng)往來(lái)，也應(yīng)屬于借貸關(guān)系，李洪斌無(wú)權(quán)提起執(zhí)行異議之訴。被執(zhí)行人李哲認(rèn)可李洪斌的全部訴訟請(qǐng)求，確認(rèn)一號(hào)房屋所有相關(guān)費(fèi)用均由李洪斌出資，其僅系名義登記人。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理，結(jié)合案件事實(shí)及相關(guān)法律規(guī)定，依法作出判決，判決如下：駁回案外人李洪斌的全部訴訟請(qǐng)求。

該判決生效后，一號(hào)房屋的查封、執(zhí)行程序可繼續(xù)推進(jìn)，鄭曉雨作為申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益得以維護(hù)，李洪斌主張停止執(zhí)行、確認(rèn)房屋權(quán)利的訴求均未得到支持。

法院說(shuō)理

法院認(rèn)為，本案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：李洪斌以其與李哲存在借名買房關(guān)系、系一號(hào)房屋實(shí)際權(quán)利人為由，請(qǐng)求停止對(duì)該房屋的執(zhí)行、解除查封并確認(rèn)其物權(quán)，是否具有事實(shí)和法律依據(jù)。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說(shuō)理如下：

第一，借名買房關(guān)系不能排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。人民法院在執(zhí)行生效法律文書確定的金錢債權(quán)過(guò)程中，對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房屋實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其與被執(zhí)行人存在借名買房關(guān)系、系房屋實(shí)際所有權(quán)人為由，請(qǐng)求停止執(zhí)行的，依法不予支持。本案中，即便李洪斌所述屬實(shí)，其與李哲之間確實(shí)存在借名買房關(guān)系，二人之間的借名登記約定僅在雙方內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，不能據(jù)此認(rèn)定李洪斌系涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所有權(quán)人，其享有的僅為內(nèi)部債權(quán)，而非物權(quán)，無(wú)權(quán)以此對(duì)抗外部申請(qǐng)執(zhí)行人鄭曉雨的合法執(zhí)行權(quán)利。

第二，物權(quán)公示原則優(yōu)先于內(nèi)部借名約定。根據(jù)物權(quán)公示原則，設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，必須采用法律規(guī)定的公示方式（即不動(dòng)產(chǎn)登記），才能取得對(duì)抗第三人的法律效力。借名買房中，借名人與出名人之間的內(nèi)部約定，不得對(duì)抗善意的外部申請(qǐng)執(zhí)行人。本案中，一號(hào)房屋的預(yù)售商品房買賣預(yù)告登記權(quán)利人為李哲，至今未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，亦未辦理任何權(quán)利變更登記手續(xù)，從物權(quán)公示角度，李哲系該房屋的合法權(quán)利人，法院對(duì)其名下房屋采取查封、執(zhí)行措施，符合法律規(guī)定。

第三，李洪斌自身存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。借名登記合同系借名人與出名人之間的合意，李洪斌自愿將其出資購(gòu)買的房屋登記在李哲名下，其對(duì)房屋登記在他人名下的風(fēng)險(xiǎn)本身具有過(guò)錯(cuò)；且實(shí)踐中，借名買房協(xié)議往往存在規(guī)避國(guó)家法律、政策的情形，因此產(chǎn)生的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由借名人自行承擔(dān)。本案中，李洪斌自愿借用李哲名義購(gòu)房并辦理預(yù)告登記，相應(yīng)的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其自行承擔(dān)，無(wú)權(quán)要求停止對(duì)房屋的執(zhí)行。

第四，李洪斌要求確認(rèn)房屋物權(quán)的訴求，缺乏法律依據(jù)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。本案中，一號(hào)房屋現(xiàn)預(yù)告登記在李哲名下，并非登記錯(cuò)誤，李洪斌以借名買房關(guān)系為由，請(qǐng)求法院直接確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人，不符合法律規(guī)定。李洪斌如欲主張相關(guān)權(quán)利，應(yīng)基于其與李哲之間的借名買房合同關(guān)系，另行解決，而非通過(guò)執(zhí)行異議之訴直接主張物權(quán)確權(quán)。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過(guò)程、法院裁判思路，就借名買房相關(guān)執(zhí)行異議之訴的勝訴關(guān)鍵、實(shí)務(wù)要點(diǎn)及申請(qǐng)執(zhí)行人維權(quán)技巧，總結(jié)如下心得。

1. 明確核心原則：借名買房?jī)?nèi)部約定不能對(duì)抗外部執(zhí)行，這是勝訴核心。本案中，我方始終緊扣“物權(quán)公示原則”和“借名買房?jī)H產(chǎn)生內(nèi)部債權(quán)”兩大核心法律要點(diǎn)，明確主張李洪斌與李哲的內(nèi)部借名約定，不能對(duì)抗鄭曉雨作為外部申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)利，最終說(shuō)服法院駁回李洪斌的執(zhí)行異議請(qǐng)求——這也是此類案件申請(qǐng)執(zhí)行人勝訴的關(guān)鍵突破口，提醒申請(qǐng)執(zhí)行人，遇到借名買房執(zhí)行異議時(shí)，可重點(diǎn)圍繞該原則展開抗辯。

2. 緊盯物權(quán)登記狀態(tài)，筑牢勝訴基礎(chǔ)。物權(quán)以登記為準(zhǔn)，這是不動(dòng)產(chǎn)糾紛的核心裁判規(guī)則。本案辦理過(guò)程中，我們重點(diǎn)提交了一號(hào)房屋預(yù)告登記在被執(zhí)行人李哲名下、未辦理任何權(quán)利變更登記的相關(guān)證據(jù)，明確證明李哲系該房屋的合法公示權(quán)利人，法院對(duì)其名下房屋采取執(zhí)行措施合法有據(jù)，徹底反駁了李洪斌“實(shí)際權(quán)利人”的主張。這提醒申請(qǐng)執(zhí)行人，面對(duì)借名買房執(zhí)行異議時(shí)，務(wù)必重點(diǎn)核查房屋的登記狀態(tài)，以此作為抗辯的核心依據(jù)。

3. 精準(zhǔn)反駁案外人與被執(zhí)行人的內(nèi)部合意，打破其抗辯邏輯。本案中，李洪斌與李哲系父女關(guān)系，二人互相認(rèn)可借名買房主張，試圖以此說(shuō)服法院支持異議請(qǐng)求。我們當(dāng)庭抗辯，二人系近親屬，其內(nèi)部認(rèn)可不具有對(duì)抗外部第三人的法律效力，即便存在款項(xiàng)往來(lái)，也可認(rèn)定為借貸關(guān)系，而非借名買房，進(jìn)一步削弱了對(duì)方的抗辯力度。實(shí)踐中，此類案件常出現(xiàn)被執(zhí)行人與案外人互相認(rèn)可借名的情形，申請(qǐng)執(zhí)行人可委托專業(yè)律師，從親屬關(guān)系、證據(jù)真實(shí)性、法律關(guān)系定性等角度，精準(zhǔn)反駁其內(nèi)部合意的效力。

4. 明確區(qū)分“債權(quán)”與“物權(quán)”，精準(zhǔn)援引法律依據(jù)。本案中，對(duì)方的核心誤區(qū)是將借名買房的內(nèi)部債權(quán)，等同于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。我們?cè)谕徶星逦鷧^(qū)分二者的法律差異，明確援引相關(guān)法律及司法解釋，主張借名買房?jī)H產(chǎn)生內(nèi)部債權(quán)義務(wù)關(guān)系，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，案外人享有的并非物權(quán)，無(wú)權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行，這一抗辯思路完全契合法院的裁判邏輯。這也體現(xiàn)了專業(yè)房產(chǎn)律師在法律適用、法律關(guān)系定性上的優(yōu)勢(shì)，能夠精準(zhǔn)抓住對(duì)方誤區(qū)，高效推進(jìn)維權(quán)。

5. 重視案外人的過(guò)錯(cuò)認(rèn)定，強(qiáng)化我方抗辯力度。法院裁判中明確指出，借名人對(duì)房屋登記在他人名下具有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)自行承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。本案辦理過(guò)程中，我們重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，李洪斌自愿借用他人名義購(gòu)房，自身存在明顯過(guò)錯(cuò)，相應(yīng)的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其自行承擔(dān)，無(wú)權(quán)要求停止執(zhí)行、損害申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，這一主張得到了法院的支持。提醒申請(qǐng)執(zhí)行人，面對(duì)借名買房執(zhí)行異議時(shí)，可重點(diǎn)主張案外人的自身過(guò)錯(cuò)，進(jìn)一步鞏固勝訴優(yōu)勢(shì)。

最后，提醒廣大執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人：遇到案外人以借名買房為由提出執(zhí)行異議、試圖阻礙執(zhí)行時(shí)，無(wú)需恐慌，借名買房的內(nèi)部約定不能對(duì)抗外部合法執(zhí)行權(quán)利，物權(quán)公示原則是維護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)益的核心保障。若遇到此類糾紛，建議及時(shí)委托專業(yè)的律師介入，精準(zhǔn)把握裁判規(guī)則、梳理證據(jù)鏈、明確抗辯思路，才能最大程度維護(hù)自身的合法執(zhí)行權(quán)益，確保執(zhí)行程序順利推進(jìn)。本律師團(tuán)隊(duì)專注于房產(chǎn)執(zhí)行異議、借名買房糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理申請(qǐng)執(zhí)行人維權(quán)，助力客戶守住合法權(quán)益、順利實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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