農(nóng)歷新春剛過(guò)，深圳樓市的“火藥味”已撲面而來(lái)。

去年，寶中觀潮府、招商海晏府等地王接連炸場(chǎng)，帶動(dòng)市場(chǎng)一片火熱。而今年，土拍的號(hào)角比往年來(lái)得更早、更響。

據(jù)市場(chǎng)消息，包括桂灣、前灣、寶中、羅湖及光明鳳凰城在內(nèi)的多宗優(yōu)質(zhì)宅地，已整裝待發(fā)，即將陸續(xù)登場(chǎng)。

其中，桂灣片區(qū)最后一塊純住宅用地，據(jù)傳已吸引十余家央國(guó)企摩拳擦掌；羅湖更是時(shí)隔十年首次通過(guò)招拍掛出讓宅地，稀缺性拉滿。

更引人遐想的是，市場(chǎng)一直風(fēng)傳的深圳灣超級(jí)總部基地超角頭地塊，是否會(huì)在今年亮相？若屬實(shí)，無(wú)疑將成為年度最大“王炸”，極有可能誕生新的深圳地王。

一、桂灣最后一席宅地亮相

此次即將出讓的桂灣地塊，堪稱“壓軸瑰寶”。它緊鄰去年刷新前海樓面價(jià)的地王項(xiàng)目——招商海晏府南側(cè)，是桂灣片區(qū)最后一塊可開(kāi)發(fā)的純住宅用地。

地塊占地約1.19萬(wàn)㎡，容積率3.1，預(yù)計(jì)規(guī)劃約200套住宅。目前地塊已開(kāi)始平整，預(yù)計(jì)在一季度上線拍賣。

有市場(chǎng)消息稱，目前已有超過(guò)13家央國(guó)企準(zhǔn)備報(bào)名爭(zhēng)奪，陣容空前。去年在此區(qū)域惜敗的深圳本地國(guó)企天健+深業(yè)聯(lián)合體，以及成功拿下隔壁地王的招商蛇口，都被視為強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者。

尤其是招商蛇口，若能再次拿下，便可實(shí)現(xiàn)連片開(kāi)發(fā)，形成顯著的規(guī)模與品牌效應(yīng)。

盡管在地塊景觀上略遜于前排的招商海晏府，但其配套堪稱頂級(jí)：前海萬(wàn)象、山姆會(huì)員店等高端商業(yè)環(huán)繞，毗鄰亞洲最大的綜合交通樞紐，坐擁3條地鐵與2條高鐵，未來(lái)可快速直達(dá)香港。

片區(qū)產(chǎn)業(yè)高度集聚，騰訊數(shù)碼大廈、前海資本大廈等林立，將為項(xiàng)目帶來(lái)持續(xù)的高端居住需求。

在住宅極度稀缺的桂灣，這宗“末班車”地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，注定激烈。其未來(lái)的售價(jià)錨點(diǎn)，可參考即將入市的招商海晏府。

二、羅湖十年首拍引關(guān)注

羅湖此次出讓的宅地，位于筍崗街道，宗地號(hào)H302-0107。這是羅湖近十年來(lái)首次通過(guò)招拍掛形式出讓住宅用地，意義非凡。

地塊用地面積約1.21萬(wàn)㎡，容積率3.2，總建面約3.87萬(wàn)㎡，起拍價(jià)8.69億元。其最大亮點(diǎn)是雙地鐵上蓋，緊鄰7號(hào)線筍崗站，未來(lái)還可銜接在建的17號(hào)線。

根據(jù)出讓公告的特殊要求——競(jìng)買(mǎi)人須具備地鐵開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)——市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)，該地塊最終花落深鐵的概率極高。

對(duì)于長(zhǎng)期依賴城市更新供應(yīng)新房的羅湖市場(chǎng)而言，這宗“招拍掛”出身的新規(guī)住宅，稀缺性十足，預(yù)計(jì)將引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

地塊周邊配套成熟，坐擁筍崗工藝城、萬(wàn)象食家等商圈，東側(cè)毗鄰洪湖公園，自駕通往福田、南山核心區(qū)也十分便捷。

目前，羅湖新房供應(yīng)長(zhǎng)期稀缺，周邊在售新盤(pán)如京基華樾，帶裝修均價(jià)約6.8-7.3萬(wàn)/㎡。這宗十年首拍的地塊，將為區(qū)域市場(chǎng)注入全新活力。

三、光明核心區(qū)5宗地塊齊發(fā)

作為剛需主戰(zhàn)場(chǎng)的光明，2026年開(kāi)年便準(zhǔn)備放出供應(yīng)洪峰。

此次預(yù)計(jì)出讓的5宗地塊，全部位于鳳凰城核心區(qū)，毗鄰光明新城公園，區(qū)位優(yōu)越。其中，被稱為“金元寶地塊”的A621-02-13地塊，正對(duì)區(qū)政府，直面網(wǎng)紅盤(pán)龍光玖龍臺(tái)，被認(rèn)為是含金量最高的地塊。

這5宗地塊合計(jì)預(yù)計(jì)可提供約7000套新房。如此集中的供應(yīng)量，在滿足大量居住需求的同時(shí)，也可能讓區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

各地塊均享有不錯(cuò)配套：臨近6號(hào)線、13號(hào)線地鐵口，周邊環(huán)繞著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、藍(lán)鯨世界等商業(yè)，以及深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校光明部、南方科技大學(xué)附屬鳳凰學(xué)校等教育資源。

目前，光明核心區(qū)二手房最新成交價(jià)在3.5-5.6萬(wàn)/㎡區(qū)間。大量?jī)?yōu)質(zhì)新房的集中入市，將為購(gòu)房者提供更多選擇，同時(shí)也考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商的打造與營(yíng)銷能力。

四、前灣、寶中優(yōu)質(zhì)地塊補(bǔ)貨

除了上述焦點(diǎn)，前灣和寶中也有優(yōu)質(zhì)宅地計(jì)劃出讓。

前灣地塊位于一灣臻邸旁，原規(guī)劃為文化設(shè)施用地，此次調(diào)整后出讓，令人期待。地塊周邊有前海運(yùn)動(dòng)公園和城市綠地，預(yù)計(jì)將打造低容積率的高品質(zhì)社區(qū)。

寶中北街坊地塊，則位于去年總價(jià)地王“觀潮府”的隔壁。該地塊由商業(yè)用地調(diào)整而來(lái)，住宅建面約17萬(wàn)㎡。雖然海景視野可能受前方規(guī)劃商業(yè)影響，但其身處寶中核心地段，價(jià)值依然堅(jiān)實(shí)。

2026年開(kāi)年的深圳樓市，節(jié)奏明顯加快。新房、二手房市場(chǎng)迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅，成交量攀升。

此時(shí)，一系列重磅地塊即將登上土拍舞臺(tái)，無(wú)疑為市場(chǎng)再添一把火。從桂灣的“絕唱”、羅湖的“十年回歸”，到光明的“天量供應(yīng)”，政府通過(guò)在不同類型區(qū)域推出優(yōu)質(zhì)地塊，意圖明確：

持續(xù)激活市場(chǎng)熱度，穩(wěn)定并提升市場(chǎng)預(yù)期，傳遞對(duì)城市發(fā)展的堅(jiān)定信心。

每一場(chǎng)土拍，都是對(duì)未來(lái)樓市走勢(shì)的一次預(yù)演。2026年的深圳土地市場(chǎng)，已奏響激昂序曲，接下來(lái)的大戲，值得所有人密切關(guān)注。

這場(chǎng)圍繞核心土地資源的角逐，將如何重塑深圳樓市的格局？我們拭目以待。