2026年春節(jié)之前，市場爆出一則罕見案例——

浙江吉華集團購買的中建投信托?安泉593號（青島融創(chuàng)）集合資金信托，在逾期3年多后，實現(xiàn)全額本息兌付：本金5000萬元+收益306.25萬元全額到賬。

此前，浙江吉華集團已對該筆投資計提資產(chǎn)減值損失1196.84萬元（計提資產(chǎn)減值損失，即從利潤中預(yù)留一筆資金，覆蓋可能的投資損失），這筆原本已計提的減值，瞬間化為公司利潤。

浙江吉華集團的這場“意外之喜”，被稱為“近年地產(chǎn)信托逾期后，計提大額減值仍實現(xiàn)本息全額回收的罕見案例”，是怎么一回事呢？

頂峰入局被套

2021年，正值地產(chǎn)市場頂峰時段，融創(chuàng)中國在青島的項目公司——東方影都融創(chuàng)投資有限公司向市場融資，發(fā)行中建投信托·安泉593號信托計劃。

安泉593號信托計劃，由中建投信托擔(dān)任受托人、浙江吉華集團作為單一投資者，風(fēng)控措施明確：以項目土地及在建工程抵押、項目公司股權(quán)質(zhì)押、融創(chuàng)中國提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保等。

2021年3月31日，浙江吉華集團認(rèn)購安泉593號，原定產(chǎn)品到期日為2022年9月30日。

然而，2022年后，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，融創(chuàng)中國陷入公開市場債務(wù)違約困境，整體流動性緊張，其各地項目的銷售和資金回流均受到嚴(yán)重影響。

受母公司債務(wù)危機傳導(dǎo)，東方影都融創(chuàng)投資有限公司資金鏈承壓，項目回款中斷，無法按原定計劃向投資者兌付本息。

安泉593號隨之進入風(fēng)險暴露階段，于2022年8月提前進入延長期，2023年2月9日正式進入清算期（逾期起算點為2022年9月30日到期未兌付，截至2026年2月回款，實際逾期約3年4個月）。

在長達3年多的逾期期間，浙江吉華集團基于謹(jǐn)慎性原則，累計計提資產(chǎn)減值損失1196.84萬元。彼時，不論是浙江吉華集團，還是市場普遍預(yù)期，均認(rèn)為這筆投資難以全額回收。

安泉593號的處境，與當(dāng)時大量陷入逾期的地產(chǎn)信托并無二致。

足額鎖定優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)

就在市場普遍看淡之際，事件出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

這場反轉(zhuǎn)的核心因素，首先在于中建投信托及時、果斷鎖定了優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，依托產(chǎn)品設(shè)立時就明確的風(fēng)控優(yōu)勢控制了局面。

2022年9月，信托計劃到期未兌付正式構(gòu)成逾期后，中建投信托迅速啟動風(fēng)險處置機制，第一時間向杭州市中級人民法院提起訴訟并完成立案，依法對東方影都項目名下位于青島西海岸新區(qū)的3宗土地實施財產(chǎn)保全。

這3宗土地在信托計劃設(shè)立時，即為安泉593號的抵押擔(dān)保，中建投信托持有第一順位抵押權(quán)。通過法律程序完成財產(chǎn)保全，中建投信托進一步強化了資產(chǎn)管控，為后續(xù)處置奠定基礎(chǔ)。

3宗土地對應(yīng)的，是青島東方影都A-4-2住宅項目一期。經(jīng)評估，該項目價值超12億元，覆蓋信托本金5000萬元的3.6倍以上。充足的資產(chǎn)安全墊，成為后續(xù)全額兌付的核心保障。

東方影都風(fēng)景（官網(wǎng)圖片）

青島東方影都項目，位于青島市黃島區(qū)（西海岸新區(qū)）的星光島，是青島市打造“影視之都”城市名片的核心載體。該項目的啟動，已吸引眾多國內(nèi)外電影劇組（如《流浪地球》系列、《獨行月球》等在此拍攝），2026年的官方說法是“青島影視基地5年接待劇組700個”。

青島東方影都項目最初由萬達集團投資建設(shè)，于2017年由融創(chuàng)中國接手，成為其在青島的標(biāo)志性綜合體項目。安泉593號信托計劃的融資方，負(fù)責(zé)開發(fā)其A-4-2住宅地塊一期。

該住宅地塊定位高端，主要面向改善型及高凈值客群。根據(jù)規(guī)劃和市場信息，產(chǎn)品預(yù)計以低密度、高品質(zhì)的海景大平層、別墅類產(chǎn)品為主，強調(diào)景觀視野與私密性。項目最大的價值支撐在于其所在的星光島板塊，即逐步形成的集影視制作、高端旅游、商業(yè)娛樂、休閑居住于一體的綜合生態(tài)，周邊配套包括星級酒店群、游艇會、融創(chuàng)茂商業(yè)綜合體、大劇院、國際學(xué)校等稀缺資源。

盡管面臨房企流動性危機，但安泉593號的底層項目（抵押物）因其不可復(fù)制的區(qū)位、清晰的高端定位及優(yōu)質(zhì)配套，仍保有較高的內(nèi)在價值和市場認(rèn)可度，這構(gòu)成了中建投信托后續(xù)能夠成功處置并實現(xiàn)全額兌付的關(guān)鍵基礎(chǔ)。

從融創(chuàng)解套

問題在于，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，并不意味著可以隨時變現(xiàn)。

在融創(chuàng)陷入債務(wù)危機的背景下，市場資金擔(dān)心進入融創(chuàng)項目（即使是好項目），會陷入無底洞（系統(tǒng)性風(fēng)險），并不會貿(mào)然出手。

轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在2025年，即融創(chuàng)房地產(chǎn)集團債務(wù)重組順利完成。

融創(chuàng)于2025年底完成約96億美元境外債及154億元境內(nèi)債重組，整體償債壓力下降近600億元，通過債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)注入、展期協(xié)商等方式穩(wěn)定了核心項目現(xiàn)金流。作為融創(chuàng)的重要子公司，東方影都融創(chuàng)投資有限公司的融資環(huán)境與信用支持也隨之改善，市場對其相關(guān)資產(chǎn)的信心逐步恢復(fù)。

融創(chuàng)債務(wù)重組的順利完成，釋放出行業(yè)觸底、龍頭企業(yè)企穩(wěn)的信號，由此增強了各類資本（如地方國資、AMC、優(yōu)質(zhì)房企）收購或投資融創(chuàng)核心城市核心資產(chǎn)的長期信心，即更愿意在此時出手“抄底”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

誰手里有融創(chuàng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)呢？

剛好中建投信托手里有。

在手握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的情況下，中建投信托可通過以下方式變現(xiàn)：

1.項目整體轉(zhuǎn)讓或引入戰(zhàn)投續(xù)建：依托青島西海岸新區(qū)核心地段的資產(chǎn)價值，與地方政府、資產(chǎn)管理公司或具備開發(fā)能力的第三方機構(gòu)協(xié)商，推動項目整體轉(zhuǎn)讓或引入資金完成后續(xù)建設(shè)，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。

2.定向收購信托受益權(quán)：通過市場化方式，由具備資金實力的機構(gòu)（如地方AMC或國企平臺）以公允價格收購信托受益權(quán)，直接向信托計劃支付現(xiàn)金，實現(xiàn)資金回籠。

3.資產(chǎn)處置收益優(yōu)先分配：在完成資產(chǎn)處置后，處置所得在覆蓋法律、管理及運營成本后，優(yōu)先用于償還信托本息，確保投資者權(quán)益優(yōu)先受償。

之后，我們看到的，就是中建投信托順利從融創(chuàng)項目解套。實現(xiàn)全額兌付意味著，中建投信托手中的抵押資產(chǎn)通過市場化方式足值變現(xiàn)。

小結(jié)

業(yè)內(nèi)在分析安泉593號全額兌付案例的時候，特別強調(diào)3點——

1.足額底層資產(chǎn)安全墊的作用；

2.主動推動司法程序與處置盤活資產(chǎn)的能力；

3.整體債務(wù)環(huán)境的改善與配合。

因此，中建投信托·安泉593號的成功兌付，是 “優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)+強力且專業(yè)受托人處置+有利外部時機”三者共同作用的結(jié)果，由此寫就了在地產(chǎn)風(fēng)險出清過程中，通過市場化、法制化手段成功化解風(fēng)險的標(biāo)桿案例。

值班編委：馬琳

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮