估計很多人都沒想到，我們的房價從2021年開始快速下跌，相對于高點，跌3-4成非常普遍，跌一半算正常，甚至有的還跌到只剩首付款了！

都知道蟬聯(lián)多年華人首富的李嘉誠吧，在我們樓市達到階段頂峰時做出了驚人的預(yù)言：

在那個市場情緒尚未徹底崩盤的時間節(jié)點，此言被業(yè)內(nèi)同儕嘲諷為，甚至有人揶揄他“年邁昏聵”。

當我們站在2026年的時空坐標，手持計算器復(fù)盤這筆交易時，方才醒悟那種“消費者恍然大悟時的震撼”有多么充滿諷刺意味。

2021年前后，一線城市售樓處門口排隊搖號，誰搶到新盤誰就覺得自己賺大了，“打新”、“倒掛”、“日光盤”是各大群聊的高頻詞。

那會兒普遍心態(tài)是：只要上了車，房價只會漲不會跌，貸款壓力算個啥，先搶到再說。

五年之后，2026年1月，后臺數(shù)據(jù)給所有人兜頭潑了一盆冷水，全國二手房掛牌量已經(jīng)沖到約800萬套，而且還在漲。

這個數(shù)字不只是庫存，而是800萬個家庭在同一時間想跑。

買家少，賣家多，最直接的結(jié)果就是“有價無市”。

一線城市相當一部分小區(qū)，從最高點回撤20%很正常，一些前期炒作過頭、地段一般的新區(qū)甚至跌了三四成。

很多人發(fā)現(xiàn)，如果不把價格拉回到2015年左右的水平，根本沒人正眼看你的房子。

這背后是整個大周期在換擋。

過去十多年，房地產(chǎn)靠人口紅利、城鎮(zhèn)化和信貸擴張一路往上沖，房子是財富放大器，也是家庭安全感的核心載體。

大家默認，只要堅持供房，總有一天能“靠房養(yǎng)老”“靠房致富”。

但2020年之后，一邊是“三道紅線”、集中供地，一邊是疫情沖擊、收入預(yù)期下滑，地產(chǎn)資金鏈、需求兩頭同時被掐，泡沫開始慢慢放氣。

這時回頭看李嘉誠的操作，就不那么好笑了。

2013–2016年，他已經(jīng)默默清倉了廣州、上海、南京等地的大量資產(chǎn)，套現(xiàn)幾百億。

當時媒體一片嘲笑，說“李嘉誠賣早了，沒吃到中國樓市最后一段大漲”。

2017、2018年他公開說“需求透支”“要珍惜現(xiàn)金流”，大家當耳邊風(fēng)。

真正讓人后背發(fā)涼的是2021年前后，他在個別城市項目上直接七折賣房，寧愿少賺甚至少拿利潤，也要把庫存變成現(xiàn)金。

那一刻，其他開發(fā)商還在死撐價格，想著“扛一扛就過去了”。

他已經(jīng)認清這是一個徹底換軌的節(jié)點，磚頭再貴，也是死的，現(xiàn)金才是活的。

他用虧掉30%利潤，換來100%安全下車的機會。

緊接著就是大家熟悉的一連串暴雷：恒大、融創(chuàng)、花樣年……一個個掉下來。

對普通人來說，2020年前后沖進去買房的很多人，現(xiàn)在站在負資產(chǎn)的坑里。

首付幾十萬砸進去，貸款背了兩三百萬，本以為房價會一路向上，現(xiàn)在市價比貸款本金還低。

你想賣房，發(fā)現(xiàn)賣了還不夠還銀行，你不賣，每個月利息和本金壓著你。

這不是賬面虧損，是對未來幾十年選擇權(quán)的實實在在鎖死。

現(xiàn)在關(guān)鍵問題不再是“房價會不會回到2021”，而是這盤游戲的底層規(guī)則已經(jīng)換了，你還照老邏輯行動，就是主動挨打。

可以從三個隱蔽但關(guān)鍵的變化看。

2026年初，監(jiān)管層突然把商業(yè)物業(yè)貸款首付從50%降到30%，乍一看像是“鼓勵大家投資商鋪寫字樓”，現(xiàn)實是，這是在幫銀行和開發(fā)商騰風(fēng)險。

過去幾年，商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓、商場空置率飆升，有些城市核心區(qū)都接近或超過20%。

背后全是銀行的貸款。

一旦普遍暴雷，金融系統(tǒng)就要跟著出事。

現(xiàn)在放低門檻，本質(zhì)上是希望更多社會資金接盤，把部分風(fēng)險從銀行資產(chǎn)負債表上轉(zhuǎn)移出去。

你以為自己撿便宜買了“低首付商鋪”，很可能是接過了一顆未來幾年不會漲、租不出去、還要交物業(yè)稅和維護費的定時炸彈。

第二，從“開發(fā)商拼命拿地蓋房”，轉(zhuǎn)成了“誰先跑誰活”。

2026年預(yù)計全國房地產(chǎn)開發(fā)投資還要下跌一截，很多房企基本不再主動拿地。

三四線城市庫存去化周期長達兩年以上，意思是就算現(xiàn)在新房一套不蓋，也要兩三年才能把現(xiàn)有的賣掉。

這種情況下，市場已經(jīng)不是“蛋糕越做越大”，而是典型的存量博弈。

你賣出去一套，就意味著別人的一套更難賣。

業(yè)主之間互相砸價，開發(fā)商能清一套是一套，只求現(xiàn)金流，利潤早就不是第一目標。

第三，住的邏輯在反轉(zhuǎn)，“有房才體面”的觀念正在被現(xiàn)實打臉。

高房價年代，大家寧可擠到遠郊大面積新房，也不想回城里擠老小區(qū)，因為覺得“裝修新、環(huán)境好、有面子”。

現(xiàn)在年輕人算得越來越清楚，遠郊新盤通勤兩小時、公攤大、配套差、生活成本高，還要背30年房貸。

反過來，市區(qū)老破小雖然房齡大點，但地段好、總價低、能租能住，租一套，比背30年貸自由太多。

租客結(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)也在變，以前租房是20出頭打工仔的標配，如今35歲以上租客占比已經(jīng)沖到三分之一以上，說明更多人主動選擇“長期租房+手里留錢”，而不是硬扛一套房。

這三件事加在一起，就是一句話，房地產(chǎn)不再是全民致富工具，而是在慢慢回歸“基礎(chǔ)居住”和“金融風(fēng)險源”的雙重屬性。

你還指望“抄底一套房等翻倍”，就是逆周期撞墻。

說到底，現(xiàn)在已經(jīng)不是討論“房子值不值得買”的時代，而是每個家庭都要寫一份自己的“生存方案”。

不同位置的人，策略截然不同。

如果你手里有多套房，尤其是那種三四線城市、遠郊大盤、租不出去、空置率高的，最現(xiàn)實的態(tài)度只有一個：趁還能賣，趕緊減倉。

不要再拿2021年的成交價當心理錨點，那個價格就當從來沒存在過。

現(xiàn)在的各種減稅、契稅優(yōu)惠、本地購房補貼，都是給你離場的便利，而不是讓你“再等等肯定漲回去”的信號。

繼續(xù)死扛，等房齡上去了、物業(yè)破舊了、未來真要上持有稅或空置稅，你會發(fā)現(xiàn)這套房從資產(chǎn)變成負債，賣都賣不掉。

如果你只有一套自住房，位置尚可，貸款壓力也能扛，就別被恐慌裹挾。

自住房的價值本來就主要是生活便利和穩(wěn)定感，不是每年漲多少。

如果月供不影響你基本生活和必要儲蓄，這套房就當成長期消費品，沒必要因為市場波動頻繁折騰。

真正要警惕的是：為了所謂“改善”咬牙再加一套，結(jié)果兩套都壓在自己頭上。

如果你是剛需，還沒上車，或者手里有比較充足現(xiàn)金在觀望，那其實是目前局面里相對舒服的一檔人。

最大的優(yōu)勢就是“選擇權(quán)”，你可以慢慢挑，比較地段、學(xué)區(qū)、配套和總價，實在看不上，就先租幾年。

現(xiàn)在很多城市租售比較低，買房的投資回報率根本不如拿錢去做更靈活的理財或提升自己。

房價如果將來再掉一截，你用同樣的錢能買到位置更好的，或者一樣位置但壓力更小的房子。

這里面有個心態(tài)門檻，許多人被“有房才安穩(wěn)”洗腦太久，總覺得租房不體面、不安全。

但真相是，在一個人口增速放緩、房子供過于求的社會里，越是把自己綁死在一套負擔過重的房子上，越是不安全。

真正的安全感，是你有工作能力、有一筆應(yīng)急現(xiàn)金、能隨時換城市、換房子，而不是被一份30年還款計劃牢牢拴住。

再回看李嘉誠。

他的高明不只是跑得早，而是敢于承認“周期變了”，當機立斷改變策略。

我們大多數(shù)人做不到那么精確，但至少可以學(xué)他一點，別和趨勢硬擰。