最近跟小區(qū)張阿姨聊天，她拉著我說“你還記得王石以前說的房產(chǎn)趨勢不？以前覺得他危言聳聽，可這兩年房企爆雷、爛尾樓鬧心的事兒，好像真應(yīng)了他的話？” 我點(diǎn)頭——確實(shí)，前幾年國內(nèi)房產(chǎn)圈熱鬧得很，開發(fā)商借債蓋房像家常便飯，大家買房也只看價格不看品質(zhì)；但這兩年風(fēng)向變了，尤其是2026年要到了，王石當(dāng)年拿國內(nèi)房產(chǎn)跟日本、美國危機(jī)對比的預(yù)測，好像真要落地了？

第一個事兒是房企不敢再借錢擴(kuò)張，以前“空手套白狼”的玩法徹底不行了。前幾年路過小區(qū)旁邊的工地，塔吊轉(zhuǎn)得我眼暈，開發(fā)商隔三差五發(fā)傳單，說“最后幾套現(xiàn)房，下周漲價”；現(xiàn)在再去看，工地要么停著，要么進(jìn)度慢得像蝸牛，連個塔吊都少見。聽中介說，開發(fā)商現(xiàn)在只敢賣現(xiàn)房回籠錢，不敢拿新地了——為啥？2021年那波房企爆雷太狠了，國家出的“三條紅線”把負(fù)債卡得死死的。現(xiàn)在央企房企負(fù)債都降到50%以下了，比2021年少了30個百分點(diǎn)；我前同事以前在某民營房企做策劃，他說以前公司拿地，自己只出10%的錢，剩下的全靠銀行貸款和賣房預(yù)付款，只要房價漲就不怕；但2021年爆雷后，銀行不敢放貸，預(yù)付款沒人敢交，公司直接破產(chǎn)了，他現(xiàn)在轉(zhuǎn)行做裝修，說再也不碰房產(chǎn)了。

另一個變化是大家買房優(yōu)先選現(xiàn)房，期房沒人敢買了。我同事小李前兩年買的期房，現(xiàn)在還沒交房，每月還房貸還得租房，上次見他臉都愁黃了；我家樓下王叔叔更慘，首付打了水漂，開發(fā)商破產(chǎn)了，房貸還得接著還——這事兒誰遭得住？所以現(xiàn)在去售樓處，置業(yè)顧問都直接帶你去看現(xiàn)房，再也不吹“期房便宜”了。我姐去年買房，本來想買期房便宜5萬，結(jié)果她閨蜜勸她“別貪那點(diǎn)便宜，我家期房爛尾了”，最后她選了現(xiàn)房，雖然貴了3萬，但現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)去了，每天下班逛小區(qū)的花園，比閨蜜踏實(shí)多了。海南2022年就全域現(xiàn)房銷售了，雄安新區(qū)、河南信陽也跟著試點(diǎn)，新出讓的土地都要求蓋成現(xiàn)房才能賣。

還有一個轉(zhuǎn)變是大家買房從“有房住就行”轉(zhuǎn)向“住得好才滿意”，品質(zhì)差、配套差的房子慢慢沒人要了。我家老房子層高2.8米，我爸1米8的個子，抬頭都覺得壓抑，而且沒電梯，他現(xiàn)在爬樓都喘；上次去看我姐買的新房，層高3米，四層以上就有電梯，隔音做得好，樓下跳廣場舞都聽不見，小區(qū)還有養(yǎng)老食堂和社區(qū)醫(yī)院——難怪老房子掛中介大半年，降價都沒人要，這種品質(zhì)好的房子，稍微貴點(diǎn)也搶著買。2026年是“十五五”開局之年，國家明確要推動“好房子”建設(shè)，規(guī)定層高至少3米、四層以上必裝電梯，還要做好隔音防水、提高得房率，用環(huán)保材料并配智能安防。

現(xiàn)在炒房的人少了，大家買房都是自住，誰不想住得舒服？我媽以前總說“房子能住就行”，但上次去我姐家，看到人家小區(qū)有上門體檢服務(wù)，還有老年食堂，回來就跟我爸說“以后咱們換房，就得找這種配套全的”——現(xiàn)在60歲以上老人占比達(dá)22%，中老年人買房更看重養(yǎng)老配套，周邊有社區(qū)醫(yī)院、養(yǎng)老院，小區(qū)有養(yǎng)老服務(wù)中心的房子，越來越受歡迎；反之，那種老破小、沒電梯、戶型差的房子，慢慢就被市場淘汰了。

王石的預(yù)判不是瞎猜的，他是結(jié)合房產(chǎn)行業(yè)規(guī)律、人口變化和國家政策分析的。你看：2021年房企爆雷是引子，2022年現(xiàn)房銷售試點(diǎn)是鋪墊，2026年“好房子”落地是結(jié)果——一步步都跟著趨勢走。以前大家買房是“買漲不買跌”，現(xiàn)在是“買穩(wěn)不買虛”；以前開發(fā)商靠借錢擴(kuò)張，現(xiàn)在靠品質(zhì)賺錢，這就是行業(yè)的大轉(zhuǎn)變。

所以啊，手里有那種老破小、沒電梯、戶型差、配套不全的房子，趕緊處理掉，別砸在手里；剛需買房就盯現(xiàn)房、品質(zhì)好、配套全的，別聽開發(fā)商瞎忽悠，實(shí)地去看戶型、采光、小區(qū)綠化，還有周邊的菜市場、醫(yī)院、公交站——畢竟買房是一輩子的大事，踏實(shí)最重要。

參考資料：中國建設(shè)報《推動“好房子”建設(shè) 提升居住品質(zhì)》