作為高力國際（Colliers）北美資本市場部副總裁、常駐紐約的酒店資本市場從業(yè)者，汪子涵（Estelle Wang）于2024年、年僅26歲時入選了美國商業(yè)地產(chǎn)媒體 Commercial Observer評選的“金融界35歲以下Top 25精英”（25 Under 35）。在資本市場這樣高度專業(yè)且競爭激烈的領(lǐng)域，這一認可既源于她在復(fù)雜交易中的實踐積累，也與她在持續(xù)波動周期中逐漸形成的判斷框架與方法論密切相關(guān)——一種在復(fù)雜結(jié)構(gòu)與不確定環(huán)境中保持清晰節(jié)奏與穩(wěn)定邊界的能力。

自2020年2月正式進入美國市場以來，她幾乎未曾經(jīng)歷一個真正意義上的“常態(tài)年份”。她入行僅數(shù)周，新冠疫情便在美國迅速蔓延，全球酒店行業(yè)遭遇前所未有的沖擊——需求驟降、入住率斷崖式下滑、現(xiàn)金流承壓，交易停擺，融資窗口迅速關(guān)閉。疫情影響尚未完全消退，全球經(jīng)濟隨即進入通脹上行周期；利率快速抬升，資本成本顯著提高；金融市場流動性收縮，風(fēng)險偏好頻繁切換；地緣政治與供應(yīng)鏈重構(gòu)又疊加新的變量。

與在完整上行周期中起步的從業(yè)者不同，她的職業(yè)生涯幾乎從一開始就展開于高度波動之中。過去幾年里，很難用“順周期”或“穩(wěn)定階段”來定義市場狀態(tài)。不確定性，并非階段性的擾動，而成為長期存在的外部條件。

在這樣的背景下，復(fù)雜呈現(xiàn)出多重疊加的形態(tài)。一方面，她參與的交易大多為大型機構(gòu)級資本市場交易，本身可能就具有資產(chǎn)和資本結(jié)構(gòu)以及融資條款層級精細繁復(fù)的特點；另一方面，在宏觀變量持續(xù)波動的背景下，融資成本、出借機構(gòu)偏好與資本配置邏輯不斷變化，使原本已經(jīng)復(fù)雜的資產(chǎn)與融資安排，被進一步放大與拉伸。

復(fù)雜，不再只是單個項目層面的技術(shù)問題，而是在高度不確定的大環(huán)境下，多重結(jié)構(gòu)同時運行所形成的張力。

當(dāng)外部波動成為常態(tài)時，所謂“確定性”，不再意味著對趨勢的預(yù)判，而意味著在變量疊加之下，仍能保持結(jié)構(gòu)清晰與節(jié)奏穩(wěn)定的能力。

復(fù)雜與判斷：科學(xué)與藝術(shù)之間

在酒店資本市場中，判斷從來不是單一維度的。

從投資角度看，一筆交易需要同時理解資產(chǎn)的經(jīng)營基本面、品牌與市場定位、現(xiàn)金流質(zhì)量、資本開支節(jié)奏與長期競爭力；從融資角度看，又必須考慮借款方的過往履歷、商業(yè)計劃的可執(zhí)行性、更加嚴謹?shù)默F(xiàn)金流分析、債務(wù)結(jié)構(gòu)、杠桿水平、利率敏感性、退出路徑與再融資彈性等。在市場環(huán)境劇烈變化時，這些變量之間的關(guān)系往往被重新定價。

在這樣的情境下，汪子涵始終強調(diào)，酒店資本市場既是一門科學(xué)，也是一種藝術(shù)。

科學(xué)，體現(xiàn)在對酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)的拆解、對損益表結(jié)構(gòu)與現(xiàn)金流模型的反復(fù)推演，以及對不同融資條款在極端情境下表現(xiàn)的系統(tǒng)性評估等嚴謹分析。
藝術(shù)，則體現(xiàn)在對投資者與出借機構(gòu)風(fēng)險偏好的理解，對市場情緒與資本行為邏輯的把握，以及在多方訴求之間進行結(jié)構(gòu)設(shè)計與創(chuàng)新安排的能力。

科學(xué)幫助建立框架，藝術(shù)幫助形成判斷。

相比高度標準化、路徑清晰的交易，她更愿意投入那些變量更多、約束更強、判斷要求更高的項目。這并非對難度的追求，而是對判斷空間的重視——當(dāng)結(jié)構(gòu)更復(fù)雜時，分析與設(shè)計所能發(fā)揮的作用也更為關(guān)鍵。

效率并非來自更用力，而來自結(jié)構(gòu)化思維。當(dāng)風(fēng)險被分層、變量被排序、邊界被明確，復(fù)雜便不再是混亂，而成為可以被管理的系統(tǒng)。

三維成長坐標：能力的空間與方向

在理解個人成長時，汪子涵常用一個三維坐標來形容。

x 軸，是不斷拓寬的格局。它代表視野的寬度，決定一個人能夠理解多大的系統(tǒng)與結(jié)構(gòu)，能否跳出單一項目看待行業(yè)與周期。y 軸，是持續(xù)修煉的境界。它代表內(nèi)在的穩(wěn)定與自省能力。在波動與壓力中，是否仍然保持理性、克制與清晰判斷。z 軸，則是向內(nèi)延伸的深度。這里包含價值觀與方法論。方法論是一套做事的體系，價值觀是一組做人的守則。

格局與境界，決定能力的空間；價值觀與方法論，決定能力的方向。

在她的工作場景中，方法論是一套清晰而可復(fù)用的判斷框架：如何系統(tǒng)拆解酒店資產(chǎn)的復(fù)雜分析，如何在資本結(jié)構(gòu)中平衡風(fēng)險與回報，如何在不同市場情境下調(diào)整融資策略。而價值觀，則體現(xiàn)在每一次具體選擇之中。一筆完整交易從初步判斷到最終落地，往往包含無數(shù)決策——條款如何取舍、風(fēng)險如何披露、承諾如何把握。每一個選擇既是商業(yè)判斷，也是價值判斷。這種對“做事”與“做人”的理解，也延續(xù)至她的工作之外。

當(dāng)三維空間不斷擴張，選擇的可能性也隨之?dāng)U大。

在不確定中構(gòu)建確定性

市場環(huán)境永遠在變化。周期更替、流動性和資本成本變化，這些都不受個人控制。但可以控制的，是自身的內(nèi)部坐標。

當(dāng)格局持續(xù)拓寬，境界持續(xù)提升，深度持續(xù)深化，確定性便不再依賴外部環(huán)境的穩(wěn)定，而來自內(nèi)部判斷體系的穩(wěn)定。

在高度不確定的時代，復(fù)雜不會消失。但復(fù)雜可以被理解、被拆解、被管理。

對汪子涵而言，確定性不是一種外部給予的狀態(tài)，而是一種在復(fù)雜之中持續(xù)構(gòu)建的能力。

(編輯：熊英)