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巨虧820億背后：不是崩盤(pán)，而是“刮骨療毒”

2026年開(kāi)年，萬(wàn)科交出了一份令市場(chǎng)震驚的答卷——2025年預(yù)計(jì)凈虧損820億元。這不僅是其連續(xù)第二年虧損，更創(chuàng)下A股房企單年最大虧損紀(jì)錄。兩年累計(jì)虧損超1314億元，幾乎吞噬了過(guò)去八年（2016–2023）全部利潤(rùn)總和。

但別急著唱衰。這份“巨虧”并非經(jīng)營(yíng)失控，而是一場(chǎng)主動(dòng)的“財(cái)務(wù)出清”。萬(wàn)科在公告中明確指出，虧損主因包括：高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)算毛利微?。ㄇ叭径乳_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率僅2.0%）、計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備227億元、資產(chǎn)處置折價(jià)以及非主業(yè)投資虧損等。

換句話說(shuō)，這不是現(xiàn)金流斷裂的信號(hào)，而是把歷史包袱一次性攤開(kāi)，為輕裝上陣做準(zhǔn)備。就像一場(chǎng)大手術(shù)，先割掉壞死組織，才能讓健康細(xì)胞再生。

國(guó)資全面接管：深鐵系高管“空降”，萬(wàn)科進(jìn)入新紀(jì)元

2025年底至2026年初，萬(wàn)科管理層迎來(lái)大規(guī)模調(diào)整。原董事長(zhǎng)郁亮、總裁祝九勝相繼辭職，深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰接任董事會(huì)主席（后由黃力平接替），15位具有深圳國(guó)資背景的高管全面入駐總部及核心區(qū)域公司。

最引人注目的是，北京、華東等關(guān)鍵區(qū)域總經(jīng)理均由深鐵體系干部出任。例如，華東區(qū)域新任負(fù)責(zé)人陳武來(lái)自廣州天健興業(yè)（深鐵關(guān)聯(lián)企業(yè)），北京區(qū)域由深鐵置業(yè)副總經(jīng)理王智余執(zhí)掌。

這場(chǎng)深度調(diào)整標(biāo)志著萬(wàn)科正式從職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)時(shí)代邁入國(guó)資主導(dǎo)階段。深鐵不僅提供超300億元低息借款，更深度介入運(yùn)營(yíng)，確?！氨＝桓?、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)”底線不破。

銷(xiāo)售排名下滑，但經(jīng)營(yíng)服務(wù)成“壓艙石”

2026年1月，萬(wàn)科在百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售榜中滑落至第9位，較2025年同期下降4名。行業(yè)整體低迷（TOP100銷(xiāo)售額同比降18.9%）疊加自身收縮拿地策略，導(dǎo)致規(guī)模暫時(shí)退潮。

但別只看開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)！萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)板塊正悄然撐起半壁江山。截至2025年三季度，該板塊收入達(dá)435.7億元。其中，長(zhǎng)租公寓管理規(guī)模超20萬(wàn)間、出租率94%，穩(wěn)居行業(yè)第一；物業(yè)在管項(xiàng)目超6900個(gè)；物流倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)建面位列行業(yè)第一梯隊(duì)。

這意味著，即使開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)承壓，萬(wàn)科仍有穩(wěn)定現(xiàn)金流來(lái)源。尤其在“好房子”政策導(dǎo)向下，物業(yè)服務(wù)、租賃住房等輕資產(chǎn)模式正成為新的價(jià)值支撐點(diǎn)。

上海市場(chǎng)：收縮而非擴(kuò)張，七寶廣場(chǎng)出售成縮影

在上海這個(gè)曾貢獻(xiàn)千億銷(xiāo)售額的重倉(cāng)市場(chǎng)，萬(wàn)科2026年的策略是“穩(wěn)守”而非“進(jìn)攻”。截至2月8日，無(wú)任何新拿地或新項(xiàng)目啟動(dòng)跡象。

相反，資產(chǎn)變現(xiàn)動(dòng)作頻頻。2024年，萬(wàn)科以約七折價(jià)格出售上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)——其最賺錢(qián)的商業(yè)項(xiàng)目之一，回籠資金24億元。此舉雖短期影響收益，卻有效緩解流動(dòng)性壓力。

更值得關(guān)注的是人才流動(dòng)：資深產(chǎn)品負(fù)責(zé)人蔡亮加盟保利，反映高端產(chǎn)品線影響力有所減弱。而保利同期在上海拿地超190億元，形成鮮明對(duì)比。萬(wàn)科在上海的TOD與城市更新優(yōu)勢(shì)，正面臨被后來(lái)者趕超的風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源于克而瑞。圖表顯示，2025年10月萬(wàn)科上海單月成交金額高達(dá)65.5億元，主要源于高單價(jià)項(xiàng)目集中網(wǎng)簽；但進(jìn)入2026年后，成交建面與均價(jià)雙雙回落，反映市場(chǎng)去化節(jié)奏放緩，公司策略轉(zhuǎn)向存量盤(pán)活而非新增擴(kuò)張。

科技賦能+REITs：輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的雙引擎

面對(duì)重資產(chǎn)困局，萬(wàn)科正加速“由重變輕”。一方面，推動(dòng)物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)證券化。2025年已完成大宗交易64.3億元，并設(shè)立“萬(wàn)新金石基金”等住房租賃基金。

另一方面，科技成為效率提升的關(guān)鍵。AI審圖、BIM協(xié)同、“圖云”平臺(tái)等工具已應(yīng)用于產(chǎn)品設(shè)計(jì)與工程管理。更令人眼前一亮的是，萬(wàn)科與深鐵合作上線全球首例“機(jī)器人自主搭乘地鐵配送貨”試點(diǎn)，探索智慧物流新場(chǎng)景。

這些動(dòng)作看似分散，實(shí)則指向同一目標(biāo)：打造“開(kāi)發(fā)+服務(wù)+科技”三位一體的新商業(yè)模式，逐步降低對(duì)土地和杠桿的依賴。

2026下半場(chǎng)：盈利拐點(diǎn)能否到來(lái)？

開(kāi)源證券預(yù)測(cè)，萬(wàn)科2026年有望實(shí)現(xiàn)微利5.57億元。這一預(yù)期基于兩大前提：一是銷(xiāo)售企穩(wěn)，二是債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化取得進(jìn)展。

目前看，前者仍有挑戰(zhàn)。2026年1月銷(xiāo)售排名下滑，疊加行業(yè)整體下行，回款壓力不小。但后者已有實(shí)質(zhì)進(jìn)展：1月成功展期68億元中期票據(jù)，獲深鐵23.6億元新增借款，多只債券停牌后將重新協(xié)商兌付方案。

更重要的是，交付高峰期已過(guò)——2025年完成11.7萬(wàn)套交付，占近兩年總量的70%。后續(xù)資源可更多投向經(jīng)營(yíng)提效與資產(chǎn)盤(pán)活。

因此，2026年下半年或是關(guān)鍵觀察窗口。若銷(xiāo)售回暖、REITs順利落地、費(fèi)用持續(xù)壓降，萬(wàn)科或真能迎來(lái)盈利拐點(diǎn)。

寫(xiě)在最后：萬(wàn)科還是那個(gè)“活下去”的萬(wàn)科嗎？

從郁亮喊出“活下去”到如今國(guó)資全面接管，萬(wàn)科變了，又似乎沒(méi)變。變的是治理結(jié)構(gòu)與業(yè)務(wù)重心，不變的是對(duì)現(xiàn)金流安全的極致追求。

今天的萬(wàn)科，不再追求規(guī)模與速度，而是聚焦“住宅開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓”三大主業(yè)，用科技提效，用資產(chǎn)證券化減負(fù)。這或許不是最性感的故事，但可能是穿越周期最可靠的路徑。

你覺(jué)得，在這場(chǎng)生死突圍戰(zhàn)中，萬(wàn)科能贏嗎？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的看法！

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