◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

馬年伊始，各地躊躇滿志。過去持續(xù)深調(diào)下盡顯疲態(tài)的國內(nèi)房地產(chǎn)市場，如今在上海、廣州等一線城市率先躁動起來。

昨日（2月25日），上海出臺“滬七條”，涉及放松限購、社?？s短，首套公積金貸款額度最高324萬元，核心直指需求提振。

同一天，廣州隆重召開高質(zhì)量發(fā)展大會，明確“加快建設(shè)具有國際競爭力的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系”。當(dāng)日，廣州土拍開席，扔出一枚核彈，地產(chǎn)投資圈頓時沸騰了。

有意思的是，廣州馬年開局出讓的居然是位于珠江新城的馬場地塊，似乎就要給外界傳遞一個“一馬當(dāng)先”之意。

廣州馬場地塊屬于天河區(qū)馬場1期，具體位于?黃埔大道以南、馬場路以東?，且最大亮點是綜合屬性，包含商業(yè)、其他交通設(shè)施、二類居住和中小學(xué)等多種用途。

據(jù)《廣州日報》解讀說，馬場地塊是廣州近些年來位置最核心、體量最龐大且業(yè)態(tài)最豐富的優(yōu)質(zhì)地塊，也是全國少數(shù)能實現(xiàn)“單一地塊帶動城市能級躍升”的標(biāo)桿項目。

馬場地塊質(zhì)地如此優(yōu)越，自然是馬年開局土拍的當(dāng)頭“重頭戲”，起拍價就高達186億元，僅次于2009年的亞運城地塊。從廣州市的角度看，也希望該地塊能扭轉(zhuǎn)樓市乾坤，一炮當(dāng)紅。

據(jù)悉，廣州相關(guān)部門圍繞該地塊曾于2月11日發(fā)布補充公告，允許競買人使用保函替代現(xiàn)金繳納37.28億元的競買保證金，以降低房企拿地資金壓力。

門檻低了，競爭者眾，由8家一線房企參拍。馬場地塊昨日歷經(jīng)9個小時、超240輪競奪，?最終“地頭蛇”越秀擊敗保利，耗資約236億元，成交?樓面價約8.5萬元/㎡，溢價率26.6%?。

越秀作為廣州市屬國企，旗下業(yè)廣涉地產(chǎn)、金融、基建等多個領(lǐng)域，在持續(xù)深耕中對廣州“大本營”這座城市的理解要遠超其他房企，況且越秀參與了早期土地整理，具有先發(fā)優(yōu)勢，最終溢價奪得實至名歸。

《廣州日報》解讀說，馬場地塊作為廣州珠江新城CBD最后一塊“寶地”，沉淀二十余年后正式駛?cè)氤鞘懈驴燔嚨馈?/p>

據(jù)第三方機構(gòu)披露，2025年廣州“拿地王”就是越秀，公開拿地耗資106億元，涉及10宗地，占該市全部涉宅用地總成交額的1/5，足見其深耕力度。

從市場銷售端看，越秀似乎也是為了“一雪前恥”。據(jù)克而瑞監(jiān)測披露，2025年廣州房企銷售榜顯示，全口徑及權(quán)益金額第一均是保利發(fā)展，越秀暫時屈居第二，雖跟第三的中海拉開了差距，但作為廣州樓市“地頭蛇”，被同為總部位于廣州的央企保利突然壓一頭，除了內(nèi)心不爽，壓力還陡增。

保利近些年就是憑借央企信用融資方便，通過加大逆市底價補倉力度，在部分一二線核心城市左沖右突，在樓市大洗牌中排位不斷躥升。

如今，越秀要在廣州反擊保利，就要加大優(yōu)質(zhì)地塊補倉，此次擊敗保利拿下馬場地塊，就是一個圍繞“本土國企地頭蛇”與“一線地產(chǎn)央企”之間激烈鏖戰(zhàn)的例證。

參考克而瑞數(shù)據(jù)，2025年全年，按全口徑銷售額看，千億房企一共10家，分別是保利（2530億元）、中海（2512億元）、華潤（2326億元）、招商蛇口（1960億元）、綠城（1534億元）、萬科（1339億元）、建發(fā)（1220.8億元）、金茂（1135億元）、越秀（1082億元）與濱江（1017.6億元）。

從年初來看，越秀地產(chǎn)2026年1月銷售端略有疲軟，全口徑銷售額42億元，位列第11位；權(quán)益銷售額25.2億元，位列第12位。

不過，越秀似乎已意識到了這一點，在重點城市的投拓勢頭較為兇猛，今年1月拿地耗資25.6億元，土儲貨值54.3億元，分別位列房企第一及第三。

2月遇上馬年春節(jié)，越秀卯足了勁兒，節(jié)后開局在廣州“大本營”拿地絕殺，也很提振市場信心。外界預(yù)期，接下來各地樓市會在政策、金融等多維度寬松，為穩(wěn)樓市不斷發(fā)力。