文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

前不久，網(wǎng)絡(luò)上流露出了2026年一批次土拍的托底名單：

徐匯長(zhǎng)橋地塊由上實(shí)托底；嘉定新城地塊由象嶼托底；青浦徐涇地塊由綠城托底。

這一名單很快得到了部分印證。

2月6日，上海城開凌云置業(yè)有限公司發(fā)布徐匯長(zhǎng)橋地塊的招標(biāo)公告，總投資435000萬元，建安費(fèi)100000萬元。工程內(nèi)容包括住宅、商業(yè)、配套用房、地下車庫等。

2月3日，地塊前期研策服務(wù)項(xiàng)目的中標(biāo)已先行公示。

上海凌云城開置業(yè)成立于2026年2月4日，法定代表人楊崢予，由上海城開（集團(tuán)）有限公司100%持股。

該公司由上海實(shí)業(yè)控股有限公司旗下上海實(shí)業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司（0563.HK）和徐匯區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)共同投資。

按照計(jì)劃，2026年一批次土拍將于3月13日舉行，3幅涉宅用地起始總價(jià)66.4億元。

上海延續(xù)了近年精準(zhǔn)供地的策略，不追求規(guī)模，而是強(qiáng)調(diào)每一宗地與當(dāng)下市場(chǎng)需求的匹配度。

三塊地各有側(cè)重：徐匯地塊區(qū)位核心但開發(fā)復(fù)雜；嘉定地塊總價(jià)可控、去化預(yù)期相對(duì)較好；青浦地塊位置優(yōu)越但競(jìng)爭(zhēng)激烈。

徐匯長(zhǎng)橋地塊

徐匯長(zhǎng)橋地塊（S031102單元S04-16地塊）為商住綜合用地，住宅占比不高于75%，商業(yè)占比不低于25%，容積率2.0。

這是本次土拍最為核心的一個(gè)地塊。起始總價(jià)26.75億元，起始樓面價(jià)48511元/㎡。

其最大優(yōu)勢(shì)在于交通條件，緊鄰15號(hào)線羅秀路站，具備典型的地鐵上蓋屬性，在徐匯南部并不多見。周邊生活配套成熟，教育資源齊全，板塊居住氛圍穩(wěn)定。

25%的商業(yè)配建比例疊加凈菜超市、社區(qū)食堂等公共服務(wù)設(shè)施，對(duì)開發(fā)商的產(chǎn)品統(tǒng)籌能力和后期運(yùn)營(yíng)能力提出了更高要求。同時(shí)，周邊城市界面以老小區(qū)為主，更新程度一般。

從價(jià)格端看，周邊項(xiàng)目如“海上·清和璽”成交價(jià)約11.2—11.3萬元/㎡，未來該地塊入市價(jià)格大概率仍將在這一帶形成理性區(qū)間，難以走激進(jìn)溢價(jià)路線。

嘉定新城地塊

嘉定新城地塊（JDC1-1703單元B06-01地塊）為純住宅用地，容積率1.7，限高40米，產(chǎn)品形態(tài)預(yù)計(jì)為小高層 洋房組合。

起始總價(jià)14.59億元，起始樓面價(jià)24500元/㎡。

其核心價(jià)值在于低總價(jià)、高確定性。整體地價(jià)可控，對(duì)房企資金壓力相對(duì)友好，是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下較受歡迎的安全型標(biāo)的。

地塊條件本身也較為均衡。距11號(hào)線白銀路站約500—600米，步行可達(dá)；南側(cè)直面紫氣東來公園，景觀資源優(yōu)越；周邊商業(yè)、教育、文化配套成熟，多為現(xiàn)成資源，可直接承接。

板塊購買力已被多次驗(yàn)證，前期項(xiàng)目如“招商·林嶼湖畔”去化較快。主要挑戰(zhàn)在于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)和性價(jià)比提出更高要求。

青浦徐涇地塊

青浦徐涇地塊（QPPO-0101單元18-05地塊）同樣為純住宅用地，容積率2.2。

起始總價(jià)25.10億元，起始樓面價(jià)約3萬元/㎡。

其最大優(yōu)勢(shì)是交通配置：緊鄰2號(hào)線蟠祥路站，同時(shí)靠近17號(hào)線蟠龍路站，屬于典型的雙軌交地塊；1公里范圍內(nèi)集聚蟠龍?zhí)斓氐瘸墒焐虡I(yè)，生活便利度很高。

但這也是三宗地中競(jìng)爭(zhēng)壓力最為集中的一塊。

西側(cè)緊鄰寶業(yè)項(xiàng)目（樓面價(jià)約31561元/㎡），已規(guī)劃高層住宅并引入部分創(chuàng)新設(shè)計(jì)，未來將形成貼面競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，大虹橋區(qū)域整體供應(yīng)量仍然偏高，疊加2026年起早期項(xiàng)目限售逐步解禁，二手房源釋放預(yù)期增強(qiáng)，對(duì)新房銷售節(jié)奏構(gòu)成考驗(yàn)。

價(jià)格層面，項(xiàng)目入市后大概率仍將參考周邊新房體系，空間有限、博弈加劇。