在剛剛過(guò)去的新年首月，全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入傳統(tǒng)供應(yīng)和銷(xiāo)售淡季，“整體偏冷、分化加劇、亮點(diǎn)閃現(xiàn)”的態(tài)勢(shì)愈發(fā)顯著。多數(shù)城市供需兩端同步收縮，房企推售積極性低迷，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，“只看不買(mǎi)”現(xiàn)象突出，以?xún)r(jià)換量效力減弱。而市場(chǎng)分化體現(xiàn)在多維度——

一是城市間以及城市內(nèi)板塊間分化，核心一線(xiàn)及強(qiáng)二線(xiàn)城市（如深圳、杭州）來(lái)訪認(rèn)購(gòu)活躍度略高，弱二線(xiàn)及遠(yuǎn)郊區(qū)域陷入過(guò)冷區(qū)間，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目抗跌性凸顯，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化承壓；

二是產(chǎn)品分化，擊穿底價(jià)剛需盤(pán)、核心區(qū)改善和高端盤(pán)及特色產(chǎn)品（如上海風(fēng)貌別墅）表現(xiàn)亮眼，普通改善及遠(yuǎn)郊剛需盤(pán)去化依舊低迷；

三是新房與二手房分化，二手存量交易主導(dǎo)格局進(jìn)一步鞏固，活躍度遠(yuǎn)優(yōu)于新房，價(jià)格依然是剛需剛改客戶(hù)高敏點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入周期性淡季，樓地兩市供求規(guī)模量縮價(jià)穩(wěn)

2026年1月，受去年末集中推盤(pán)沖刺后休整和春節(jié)假期周期性擾動(dòng)雙重影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入周期性交易淡季，多數(shù)城市新房供需雙降呈量縮價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

供應(yīng)端，房企進(jìn)入休整期，推盤(pán)規(guī)模大幅縮減，部分城市如深圳、南京出現(xiàn)供應(yīng)斷層；

受供給不足制約多數(shù)城市新房成交面積環(huán)比下滑30%～60%，同比亦降20%創(chuàng)近一年來(lái)單月最低；

開(kāi)盤(pán)和加推項(xiàng)目整體去化率偏低，比如上海1月18個(gè)入市項(xiàng)目平均去化率僅 16%，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目、普通改善盤(pán)及存在噪音、配套不足等明顯短板的項(xiàng)目去化慘淡；

多數(shù)城市項(xiàng)目案場(chǎng)來(lái)訪購(gòu)雙降，成都、西安、鄭州等城市盤(pán)均來(lái)訪及認(rèn)購(gòu)量環(huán)比下滑二成，核心監(jiān)測(cè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率普遍維持在3%～5%的低位，客戶(hù)決策周期拉長(zhǎng)。

土地市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)“供地放緩、底價(jià)成交、國(guó)企主導(dǎo)”的特征，僅少數(shù)核心地塊具備熱度。多數(shù)城市成交規(guī)模下滑，杭州、西安、上海等城市僅少量地塊成交且多以底價(jià)成交，拿地主體以國(guó)企、央企為主，民企參與度低，房企拿地聚焦配套成熟、去化風(fēng)險(xiǎn)低的確定性地塊，拿地策略從“唯地段論”轉(zhuǎn)向“綜合價(jià)值評(píng)估”，更關(guān)注產(chǎn)品可控性和去化確定性，對(duì)地塊區(qū)位、開(kāi)發(fā)條件要求更嚴(yán)格。

核心地段高端改善項(xiàng)目去化率高，銷(xiāo)售表現(xiàn)依舊亮眼

1月份，杭州、天津等城市整體開(kāi)盤(pán)去化率相對(duì)較高，分別為62%和68%，主要得益于核心地段高端改善項(xiàng)目入市提振。例如上海的陸家嘴太古源，加推60套房源，未使用中介渠道，當(dāng)日去化50套，去化率83%；如天津的綠城尚玉蘭主打低密洋房，首開(kāi)62套，當(dāng)日去化率100%。杭州錢(qián)江世紀(jì)城的保利天珺1月30日加推當(dāng)日去化75%；再如成都金融城板塊的建發(fā)海耀推出82套當(dāng)日即去化50套，均價(jià)7.4萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售額近14億元。這類(lèi)項(xiàng)目普遍產(chǎn)品力突出，同時(shí)精準(zhǔn)定位高凈值客戶(hù)對(duì)資產(chǎn)配置的需要，成為市場(chǎng)持續(xù)熱銷(xiāo)亮點(diǎn)。

新房案場(chǎng)來(lái)訪認(rèn)購(gòu)量回升，帶動(dòng)產(chǎn)品力或價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出的高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目銷(xiāo)售大幅增加

1月份尤其是元旦假期，深圳、武漢、南京等諸多城市項(xiàng)目來(lái)訪熱度維持，武漢案場(chǎng)來(lái)訪量和認(rèn)購(gòu)量同比分別增加17%和26%，金地大成樂(lè)府加推熱銷(xiāo)，老規(guī)存量盤(pán)廣電光谷家擊穿板塊底價(jià)，案場(chǎng)來(lái)訪及認(rèn)購(gòu)大幅上漲，單月實(shí)現(xiàn) 260套去化；成都剛需與豪宅客群決策效率提升，首訪和再訪成交率分別提高1pct和2pct；深圳同樣來(lái)訪升溫，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目維持更穩(wěn)定來(lái)訪與認(rèn)購(gòu)規(guī)模。

來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)的增加成為價(jià)格或產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目銷(xiāo)售大幅增加的有力支撐，高配低價(jià)成為最有力的營(yíng)銷(xiāo)手段，鄭州、西安、杭州等多個(gè)城市項(xiàng)目都憑借高性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)認(rèn)購(gòu)量環(huán)比上升。

二手房成交規(guī)?！叭B升”重回高位，占比超6成低總價(jià)房源價(jià)格穩(wěn)態(tài)成型

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，全國(guó)重點(diǎn)20城市二手房成交面積約1483 萬(wàn)平方米，環(huán)比上升10%，同比增長(zhǎng)25%，相比上年月均增11%。從走勢(shì)變化來(lái)看，新年首月開(kāi)門(mén)紅，成交面積絕對(duì)量?jī)H次于去年3月小陽(yáng)春水平，為近13個(gè)月次高，繼續(xù)保持去年四季度以來(lái)穩(wěn)定回升勢(shì)頭實(shí)現(xiàn)“三連升”。

多數(shù)城市二手房活躍度優(yōu)于新房，成為市場(chǎng)需求釋放的主要渠道。北京、上海、深圳保持穩(wěn)定回升同比增約20%，寧波、蘇州、廈門(mén)、南京、成都、佛山等城市成交面積環(huán)比和同比雙雙大幅增長(zhǎng)，僅少數(shù)城市出現(xiàn)小幅下滑。成交結(jié)構(gòu)以剛需剛改戶(hù)型為主，200萬(wàn)元內(nèi)房源成交占比超過(guò)六成，110～140平方米戶(hù)型成交占比繼續(xù)提升，核心區(qū)次新二手房更受改善客群青睞。

當(dāng)前二手交易市場(chǎng)整體仍呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)弱、以?xún)r(jià)換量為主”的特征，成交規(guī)模上升主要在于去年四季度以來(lái)多地二手房?jī)r(jià)二次下跌突出高性?xún)r(jià)比，比如1月份，成都、鄭州、濟(jì)南等城市成交均價(jià)環(huán)比小幅下滑，買(mǎi)方議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大（成都成交折扣率降至 93%）。

與此同時(shí)，在北京、上海、杭州、成都等城市成交占比超6成的低總價(jià)房源（京滬300萬(wàn)元以下，杭州200萬(wàn)元以下、成都120萬(wàn)元以下）房?jī)r(jià)已經(jīng)顯著企穩(wěn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年四季度以來(lái)，上海200萬(wàn)元以下總價(jià)二手價(jià)格自去年11月趨穩(wěn)，相反其他中等價(jià)位段和高總價(jià)段房源成交價(jià)格仍在加速下跌，杭州150萬(wàn)元以下總價(jià)段二手成交均價(jià)自去年10月穩(wěn)定后12月已小幅回升，反觀其他中高總價(jià)段均價(jià)仍在下行。

在二手成交量升價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)漸成之后，新增掛牌量也將自然而然會(huì)減少，北京、上海、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等多個(gè)城市新增掛牌量環(huán)比回落10%～20%，部分轉(zhuǎn)為觀望部分或已轉(zhuǎn)售為租。

尤其是低總價(jià)段房源整體呈現(xiàn)“掛牌降、成交穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，價(jià)格短期保持平穩(wěn)。上年12月北京上?？們r(jià)300萬(wàn)元以下二手住房新增掛牌環(huán)比分別銳減60.2%和52.8%。

展望：2026年“小陽(yáng)春”可期，全年大概率仍將“低開(kāi)高走”

2月受春節(jié)假期擾動(dòng)，各城市樓市將延續(xù)淡季態(tài)勢(shì)，供求兩端進(jìn)一步下滑：新房供應(yīng)與成交均環(huán)比回落，推盤(pán)以續(xù)銷(xiāo)為主，去化率維持低位；二手房受業(yè)客返鄉(xiāng)影響，成交量階段性下滑。這種周期性影響都在各方預(yù)料之中且年年如此，無(wú)法代表市場(chǎng)真實(shí)運(yùn)行情況。

我認(rèn)為，3月有望迎來(lái)階段性復(fù)蘇，過(guò)去十年經(jīng)驗(yàn)表明：年年行情不一樣，年年“小陽(yáng)春”都一樣，年初壓力大，全年會(huì)不錯(cuò)，今年大概率仍將呈現(xiàn)“低開(kāi)高走”行情。

隨著春節(jié)后供地重啟、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市，市場(chǎng)活躍度逐步提升，但整體市場(chǎng)分化格局難以改變：核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、剛需剛改及特色產(chǎn)品等高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目仍將是成交主力，房企將聚焦產(chǎn)品力升級(jí)，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)成為行業(yè)主流。二手房分流需求將延續(xù)，價(jià)格下行壓力仍存在。

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作者簡(jiǎn)介：克而瑞聯(lián)席董事長(zhǎng)，普睿數(shù)智董事長(zhǎng)，上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)

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