前幾天剛聊完萬(wàn)科管理層的一地雞毛，萬(wàn)科緊接著就給市場(chǎng)投下一枚“重磅炸彈”。
在剛發(fā)布的2025年業(yè)績(jī)預(yù)告中，萬(wàn)科預(yù)計(jì)全年歸母凈利潤(rùn)虧損820億元。
在扣除非經(jīng)常性損益后，凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損也約800億元。

什么概念？
如果平均到全年，相當(dāng)于每天都要虧出去2億多元。
如果以萬(wàn)科目前582億元的總市值計(jì)，820億元的虧損額早已大大超出。
這不但是萬(wàn)科歷史上的最大虧損，也是A股房企虧損的新紀(jì)錄。
對(duì)于創(chuàng)紀(jì)錄的巨虧，萬(wàn)科方面毫不諱言：
“公司銷售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營(yíng)形勢(shì)依然十分嚴(yán)峻。”
所以業(yè)績(jī)預(yù)告一出，一些悲觀的人心里也在問：
萬(wàn)科會(huì)不會(huì)成為第二個(gè)恒大？
這個(gè)可能性不能說完全沒有，但至少目前來看，可能性不大，這可以從萬(wàn)科創(chuàng)紀(jì)錄的巨虧原因看出端倪。
萬(wàn)科將預(yù)虧原因歸結(jié)為四個(gè)方面：
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。
2、因業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提信用減值和資產(chǎn)減值。
3、部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損。
4、部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

是不是看得有點(diǎn)云里霧里？沒關(guān)系，我們來逐條解讀一下。
第一條是說，萬(wàn)科當(dāng)年賣的房子（主要是2023~2024年的期房和去年的現(xiàn)房）現(xiàn)在到了結(jié)賬的時(shí)候，但有兩個(gè)問題：
一是賣得少，市場(chǎng)不好，結(jié)算的房子數(shù)量明顯減少了。
二是成本高，這些房子對(duì)應(yīng)的地皮是更早之前拿的“高價(jià)地”，如今房?jī)r(jià)下跌，賣價(jià)可能接近甚至低于成本價(jià)，所以幾乎不賺錢甚至還虧錢。
相當(dāng)于你以每斤10元的高價(jià)買了面粉，做出面包后卻發(fā)現(xiàn)只能賣8元，而且還很難賣。
第二條是說，由于行業(yè)不景氣，萬(wàn)科的供應(yīng)商、承建商等合作方，以及購(gòu)房者可能會(huì)出現(xiàn)資金問題，從而導(dǎo)致應(yīng)收款項(xiàng)可能壞賬，持有的資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值下跌。
萬(wàn)科需要提前估算這部分損失，并計(jì)入當(dāng)期虧損。
相當(dāng)于你借給朋友10萬(wàn)元，但朋友失業(yè)了，你心里明白這筆錢最后可能只能拿回3萬(wàn)元，于是提前將“虧損7萬(wàn)元”記在賬本上。
第三條是說，除了賣房子，萬(wàn)科還有物業(yè)、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)等其他自營(yíng)業(yè)務(wù)。但這些業(yè)務(wù)成本高，整體是虧錢的
此外，萬(wàn)科還投資了一些非主業(yè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目也在虧損。
相當(dāng)于你主業(yè)開了餐館，生意不好；副業(yè)投資了奶茶店，生意也不好，兩邊一起拖累了總賬。
第四條是說，萬(wàn)科為了快速回籠資金，出售了一些寫字樓、商業(yè)等大宗資產(chǎn)和子公司股權(quán)。
但是因?yàn)槭袌?chǎng)低迷，實(shí)際成交的價(jià)格低于這些資產(chǎn)賬面上的價(jià)值，所以把差額直接計(jì)入了虧損。
相當(dāng)于你急著用錢，于是把原價(jià)100萬(wàn)元的房子以70萬(wàn)元賤賣了，賬面立刻產(chǎn)生了30萬(wàn)元的虧損。
可以看出，在這份業(yè)績(jī)預(yù)估中，萬(wàn)科把一些還沒有實(shí)際產(chǎn)生的虧損也算了進(jìn)來，從而推高了預(yù)虧總額。

這更像是萬(wàn)科在提前“出清”和“排雷”，在做一次財(cái)務(wù)意義上的徹底清賬。
為什么要這么做？
站在萬(wàn)科的角度用大白話來說，現(xiàn)在市場(chǎng)不是不看好我們嗎？
好，那我就主動(dòng)放低姿態(tài)、刮骨療毒，把可能的虧損都拿給大家看。
只有這樣，外面的資本才能看清進(jìn)場(chǎng)的代價(jià)，才敢進(jìn)場(chǎng)。
這不？萬(wàn)科大股東深鐵就又在近期為萬(wàn)科提供了一筆新的23.6億元股東借款。
而在借款公告的同一天，萬(wàn)科兩筆中期票據(jù)的展期方案就獲得了通過，邁過了眼下了一道小難關(guān)。
即便拋開這些不談，萬(wàn)科現(xiàn)在的危機(jī)也與當(dāng)年的恒大有很大不同。
萬(wàn)科現(xiàn)在最大的問題，除了虧損，就是“錢荒”。
截至去年三季度，萬(wàn)科賬上的資金大概是657億元，同時(shí)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債是1500多億元，缺口巨大。
但作為混合所有制企業(yè)，萬(wàn)科還有深鐵這個(gè)大股東，為其累計(jì)提供了超過300億元的股東借款，這是恒大沒有的。
此外，萬(wàn)科的家底也相對(duì)優(yōu)質(zhì)，其70%的土地儲(chǔ)備都在一二線城市。
這些資產(chǎn)在市場(chǎng)上仍有需求，可以通過折價(jià)出售的形式快速回籠資金，保留了斷臂求生的可能。
所以，萬(wàn)科大概率會(huì)經(jīng)歷一個(gè)“債務(wù)展期重組—大規(guī)模資產(chǎn)出售—業(yè)務(wù)全面收縮”痛苦但有序的過程，最后“軟著陸”。
當(dāng)然，這些都是推測(cè)。
萬(wàn)科最終會(huì)否步恒大后塵，我們不妨拭目以待。
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