8人瘋搶36輪，徐州一套“兇宅”最終以74.5萬(wàn)成交，比評(píng)估價(jià)低26萬(wàn)。一邊是法拍房的畸形熱鬧，一邊是3億人被高位房貸死鎖、平均每戶負(fù)債140萬(wàn)的窒息感。

央行降商辦房首付至30%、換房退稅政策延期，一線城市成交回暖；可70城房?jī)r(jià)較峰值回撤超17%，三四線城市空置率突破25%。

我們總以為是被市場(chǎng)收割，卻不知這從來(lái)不是騙局——而是一場(chǎng)貫穿幾十年、人人都是參與者的時(shí)代陽(yáng)謀。

陽(yáng)謀的起點(diǎn)：1998年的破局之選

上世紀(jì)90年代，中國(guó)站在經(jīng)濟(jì)十字路口：亞洲金融危機(jī)沖擊、國(guó)企改革遺留爛賬，亟需一個(gè)能撬動(dòng)借貸消費(fèi)、拉動(dòng)全產(chǎn)業(yè)鏈的核心引擎。彼時(shí)城鎮(zhèn)居民住房靠單位分配，廉租房供給短缺，億萬(wàn)進(jìn)城務(wù)工人員催生巨大住房缺口，房地產(chǎn)成了唯一的最優(yōu)解。

1998年城鎮(zhèn)住房制度改革落地，商業(yè)地產(chǎn)大幕拉開(kāi)。但難題隨之而來(lái)：國(guó)人信奉“無(wú)債一身輕”，誰(shuí)愿拿畢生積蓄加30年房貸買房？

一套組合拳順勢(shì)而出：先靠市場(chǎng)炒作制造暴富效應(yīng)，讓第一批購(gòu)房者享受到房?jī)r(jià)從100萬(wàn)漲到120萬(wàn)的紅利——這在當(dāng)時(shí)，是普通人十年不吃不喝都賺不到的巨款。財(cái)富神話打破了大眾心理防線，買房從“可選”變成“必爭(zhēng)”。

捆綁的枷鎖：從居住品到生存必需品

若說(shuō)漲價(jià)是誘餌，學(xué)區(qū)房與戶口的綁定，就是封死退路的枷鎖。為了讓孩子告別留守兒童身份、擠進(jìn)優(yōu)質(zhì)校園，農(nóng)村家庭必須買房落戶；城市家庭想沖刺好學(xué)校，學(xué)區(qū)房成了硬性門檻。房子徹底與教育、戶籍深度捆綁，憑空制造出海量剛需。

房貸政策更讓房地產(chǎn)完成金融化蛻變：兩三成首付就能撬動(dòng)全款資產(chǎn)，房子從遮風(fēng)擋雨的居所，變成了杠桿工具。地方政府土地出讓收入占比從12%飆升至2020年的84%，房企普通員工年終獎(jiǎng)可達(dá)5-20萬(wàn)，建材、裝修、零售等上下游產(chǎn)業(yè)被全面激活，創(chuàng)造了數(shù)千萬(wàn)就業(yè)崗位。

這套閉環(huán)里，經(jīng)濟(jì)被盤活，國(guó)企爛賬得以消化，中國(guó)快速完成工業(yè)化原始積累，卻也讓每個(gè)人都成了局中人。

泡沫的代價(jià)：透支三十年的后遺癥

強(qiáng)心針的副作用，在多年后集中爆發(fā)。開(kāi)發(fā)商1億買地抵押貸出5億，普通人70%房貸變相增發(fā)貨幣，樓市泡沫越吹越大。當(dāng)人口凈減少、置業(yè)主力人群萎縮，“人口頂+杠桿頂+預(yù)期頂”三重壓力疊加，泡沫終于迎來(lái)調(diào)整。

如今消費(fèi)疲軟的根源，正是房貸對(duì)收入的透支：已買房者月供占比超50%，無(wú)錢消費(fèi)；未買房者要么買不起，要么不敢買，消費(fèi)意愿持續(xù)低迷。

企業(yè)裁員、生意破產(chǎn)接踵而至，2023年全國(guó)六成法拍房源于房貸斷供，核心城市斷供案例漲幅超40%，而2026年徐州“兇宅”的競(jìng)拍熱潮，更折射出剛需的無(wú)奈與市場(chǎng)的畸形。曾經(jīng)的暴富神話，變成了部分家庭的債務(wù)深淵。

2026年定調(diào)：維穩(wěn)之下的回歸之路

唱衰房地產(chǎn)的聲音不絕于耳，但它絕不會(huì)徹底崩塌。作為關(guān)聯(lián)上百個(gè)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定直接關(guān)系金融安全，日本樓市崩盤的教訓(xùn)早已敲響警鐘。2026年開(kāi)年政策給出明確信號(hào)：商辦房首付降至30%、存量房貸利率下調(diào)、換房退稅延期至2027年底，“托而不舉”成為核心邏輯。

馬云多年前“房地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)”的預(yù)言，正在應(yīng)驗(yàn)。未來(lái)樓市分化加?。阂痪€核心區(qū)房?jī)r(jià)溫和上漲2%-3%，強(qiáng)二線核心板塊企穩(wěn)，而弱二線及以下城市持續(xù)低迷，部分縣級(jí)市房?jī)r(jià)回歸2015年水平。房子的投資屬性逐漸褪去，第四代生態(tài)住宅滿足改善需求，廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房托底剛需，“住有所居”替代“買房致富”成為新導(dǎo)向。

與時(shí)代周期握手言和

回望二十余年，我們被房貸壓得喘不過(guò)氣，卻也受益于房地產(chǎn)帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)騰飛——基礎(chǔ)設(shè)施拔地而起，無(wú)數(shù)家庭從溫飽走向小康。這場(chǎng)陽(yáng)謀沒(méi)有贏家與輸家，只是特定時(shí)代的必然選擇。

如今房地產(chǎn)的歷史使命正在落幕，2026年的樓市變局告訴我們：盲目跟風(fēng)買房的時(shí)代已成過(guò)去。守住錢袋子，不被焦慮裹挾，在分化市場(chǎng)中理性抉擇，才是當(dāng)下的生存之道。畢竟，房子終會(huì)回歸居住本質(zhì)，而我們的生活，不該被一套房子定義。