（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2010年，王建國(guó)、李秀英夫婦（化名）作為申請(qǐng)人，獲得一套限價(jià)商品住房的購(gòu)買資格——即一號(hào)房屋。但因年事已高，且名下無(wú)其他房產(chǎn)需求，他們與兒子王志遠(yuǎn)（父子同姓）協(xié)商：由王志遠(yuǎn)全額出資，以父親王建國(guó)名義簽約購(gòu)房，未來(lái)再過(guò)戶給他。

2011年，王志遠(yuǎn)向甲房地產(chǎn)公司支付全部購(gòu)房款52萬(wàn)余元及相關(guān)稅費(fèi)。房屋交付后，一直由王志遠(yuǎn)一家裝修、居住至今，父母從未入住。

為避免日后其他子女爭(zhēng)議，2015年10月24日，三方簽署《房屋買賣合同意向書》，明確約定：

房款及稅費(fèi)均由王志遠(yuǎn)支付；

房屋歸王志遠(yuǎn)居住使用；

待限價(jià)房滿五年具備上市條件后，父母將房屋“出售”給王志遠(yuǎn)，并配合過(guò)戶；

違約方需支付高達(dá)500%的違約金。

意向書落款處有王建國(guó)簽名，母親李秀英因不識(shí)字，由王建國(guó)代簽并按手印。

兩天后（2015年10月26日），李秀英在北京市某公證處立下公證遺囑，明確表示：“一號(hào)房屋中屬于我的份額，在我去世后，全部遺留給兒子王志遠(yuǎn)個(gè)人繼承�！�

但僅三天后（10月29日），李秀英又撤銷了該公證遺囑。

此后多年，王志遠(yuǎn)多次請(qǐng)求父母配合過(guò)戶，均遭拖延。2023年，房屋已滿五年，具備上市交易條件，父母卻拒絕履約。王志遠(yuǎn)無(wú)奈起訴，要求二人協(xié)助過(guò)戶。

父母辯稱：

《意向書》上李秀英簽名系代簽，手印非本人所按；

李秀英從未同意賣房；

撤銷遺囑說(shuō)明其反悔；

限價(jià)房不得隨意轉(zhuǎn)讓，合同應(yīng)無(wú)效。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 支持王志遠(yuǎn)全部訴訟請(qǐng)求！

王建國(guó)、李秀英于判決生效十日內(nèi)，配合將一號(hào)房屋過(guò)戶至王志遠(yuǎn)名下。

法院說(shuō)理

法院圍繞“《意向書》是否有效”展開分析，重點(diǎn)指出：

第一，李秀英對(duì)《意向書》知情且認(rèn)可。

雖然手印真?zhèn)我蚣夹g(shù)原因無(wú)法鑒定，但立遺囑行為本身構(gòu)成關(guān)鍵佐證：她在簽署意向書僅兩天后，即主動(dòng)辦理公證遺囑，將房屋份額留給王志遠(yuǎn)。這充分證明她知曉并同意房屋歸屬安排。撤銷遺囑僅是放棄“死后贈(zèng)與”，不影響生前合同效力。

第二，合同性質(zhì)實(shí)為“借名買房”的變通安排。

限價(jià)商品房政策禁止直接借名，但當(dāng)事人通過(guò)“先登記+后買賣”方式規(guī)避限制。法院認(rèn)為，該安排未損害國(guó)家利益或第三人權(quán)益，且雙方已實(shí)際履行十余年，應(yīng)尊重真實(shí)意思表示。

第三，出資+居住+持有票據(jù)，形成完整證據(jù)鏈。

王志遠(yuǎn)支付全款、長(zhǎng)期居住、持有購(gòu)房合同、發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等原件，父母從未主張權(quán)利，符合借名買房的典型特征。

第四，限價(jià)房滿五年后可上市，過(guò)戶無(wú)障礙。

根據(jù)北京政策，限價(jià)商品住房取得產(chǎn)權(quán)證滿五年即可上市交易。現(xiàn)條件已成就，合同具備履行基礎(chǔ)。

綜上，法院認(rèn)定：《房屋買賣合同意向書》合法有效，父母應(yīng)依約履行過(guò)戶義務(wù)。

辦案心得

本案為“限價(jià)房借名”提供了極具價(jià)值的操作范本：

首先，即使不能直接寫“借名”，也可通過(guò)“代付+回購(gòu)”“附條件買賣”等合法形式固定合意。

其次，公證遺囑可作關(guān)鍵補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)。

即便后續(xù)撤銷，立遺囑時(shí)的意思表示仍能反推其對(duì)房屋歸屬的認(rèn)可。這是本案勝訴的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

再次，出資+居住+控票，三位一體缺一不可。

僅有付款記錄不夠，必須長(zhǎng)期實(shí)際控制房屋并持有全部權(quán)屬憑證，才能形成完整證據(jù)閉環(huán)。

最后，政策房要“等得起”。

限價(jià)房、經(jīng)適房等需滿足年限方可過(guò)戶。耐心等待+持續(xù)主張權(quán)利，比急于起訴更有效。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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