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案情介紹

2013年，蘇婉和男友趙明遠(yuǎn)準(zhǔn)備結(jié)婚，想買一套住宅安家。但蘇婉當(dāng)時(shí)沒有北京購(gòu)房資格，而趙明遠(yuǎn)名下已有房產(chǎn)，無(wú)法再以自己名義申請(qǐng)購(gòu)房。

情急之下，兩人商量：由趙明遠(yuǎn)的母親趙素芬出面簽約購(gòu)房，實(shí)際房款由蘇婉母親全額支付。蘇婉出于對(duì)未婚夫一家的信任，同意了這個(gè)安排。

同年，趙素芬與甲置業(yè)公司簽訂合同，購(gòu)買一號(hào)房屋，總價(jià)約136萬(wàn)元，其中首付款40萬(wàn)余元由蘇婉母親直接支付，其余96萬(wàn)元辦理按揭貸款。房屋交付后，蘇婉負(fù)責(zé)裝修，并一直繳納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、契稅等，相關(guān)票據(jù)均由她保管。房屋出租事宜雖由趙明遠(yuǎn)經(jīng)手，但租金用于家庭共同開支。

2017年，一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證下發(fā)，登記在趙素芬一人名下。此后多年，蘇婉多次請(qǐng)求婆婆配合過戶，均被以“年紀(jì)大了”“手續(xù)麻煩”等理由推脫。

2023年，蘇婉已取得北京購(gòu)房資格，遂向法院起訴，請(qǐng)求：

在還清貸款后，由趙素芬、趙明遠(yuǎn)及乙銀行朝陽(yáng)支行協(xié)助解除抵押；

趙素芬配合將一號(hào)房屋過戶至自己名下。

趙素芬堅(jiān)決反對(duì)：

雙方從未約定“借名買房”；

房款實(shí)為兒子趙明遠(yuǎn)支付；

自己曾收過部分租金并償還過一期貸款；

不動(dòng)產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，蘇婉無(wú)權(quán)主張產(chǎn)權(quán)。

趙明遠(yuǎn)則明確支持妻子：“房子是我岳母出的錢，屬于蘇婉個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不是我們夫妻共有。”

裁判結(jié)果

法院判決：

? 蘇婉勝訴！

趙素芬、趙明遠(yuǎn)于30日內(nèi)協(xié)助蘇婉向乙銀行還清貸款本息，并辦理解押；

解押完成后10日內(nèi)，趙素芬配合將一號(hào)房屋過戶至蘇婉名下。

法院說理

法院認(rèn)為，判斷是否存在借名買房關(guān)系，應(yīng)綜合出資、使用、管理、動(dòng)機(jī)等全案事實(shí)：

第一，首付款由蘇婉母親支付，證據(jù)確鑿。

趙素芬承認(rèn)未直接支付首付款，稱“錢給了兒子”，但無(wú)法提供轉(zhuǎn)賬記錄或資金來源證明。而蘇婉持有首付款發(fā)票、銀行憑證等原件，形成完整鏈條。

第二，房屋長(zhǎng)期由蘇婉實(shí)際控制。

契稅、維修基金、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等票據(jù)均由蘇婉保管；裝修由其主導(dǎo)；雖出租由丈夫操作，但符合夫妻分工慣例，不影響權(quán)屬認(rèn)定。

第三，借名原因合理，符合政策限制。

2013年北京限購(gòu)嚴(yán)格，蘇婉無(wú)資格、趙明遠(yuǎn)名下有房，借婆婆名義購(gòu)房具有現(xiàn)實(shí)必要性，解釋合乎常理。

第四，家庭成員間常無(wú)書面協(xié)議，不能因此否定合意。

法院特別指出：“親屬之間基于信任，往往不簽書面代持協(xié)議，此情形普遍存在。”不能僅因缺乏合同就否定真實(shí)意思表示。

綜上，法院認(rèn)定：蘇婉與趙素芬之間存在事實(shí)上的借名買房關(guān)系，一號(hào)房屋的實(shí)際權(quán)利人應(yīng)為蘇婉。

辦案心得

本案為“姻親間房產(chǎn)代持”提供了關(guān)鍵啟示：

首先，信任需有痕跡。

即使不簽協(xié)議，也要保留付款憑證、費(fèi)用票據(jù)、溝通記錄。

其次，實(shí)際控制比偶爾參與更重要。

婆婆還過一期貸款、收過一次租金，不構(gòu)成對(duì)房屋的實(shí)質(zhì)控制。法院看的是誰(shuí)長(zhǎng)期承擔(dān)成本、決策使用。

最后，時(shí)機(jī)很重要。

蘇婉在取得購(gòu)房資格后立即行動(dòng)，避免了政策障礙，也體現(xiàn)了權(quán)利主張的正當(dāng)性。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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