（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2006年，李偉（化名）看中一套位于北京的經(jīng)濟(jì)適用房——一號(hào)房屋，但因無購(gòu)房資格，便與朋友趙建國(guó)商議：由趙建國(guó)以其名義購(gòu)買，李偉全額出資，待滿五年后過戶。

趙建國(guó)同意。同年12月，趙建國(guó)與甲房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，李偉通過趙建國(guó)賬戶支付全部房款34.5萬余元。此后，李偉又支付了契稅、公共維修基金、綜合地價(jià)款等，并花費(fèi)數(shù)十萬元裝修入住。

2007年10月18日，雙方簽訂《協(xié)議書》，明確約定：

一號(hào)房屋歸李偉所有；

趙建國(guó)不得出售、出租；

滿五年后必須配合過戶；

李偉另付“好處費(fèi)”3萬元。

此后十余年，李偉一家一直居住在一號(hào)房屋，趙建國(guó)從未提出異議。

直到2018年，李偉具備購(gòu)房資格，要求趙建國(guó)配合過戶時(shí)，對(duì)方卻突然拒絕。更令人震驚的是，李偉在訴訟中才得知：趙建國(guó)早在1999年就被評(píng)定為智力殘疾四級(jí)，2018年經(jīng)法院判決確認(rèn)為限制民事行為能力人，其子趙明遠(yuǎn)為其監(jiān)護(hù)人。

此前，趙建國(guó)的母親侯某曾代收3萬元好處費(fèi)，全程參與購(gòu)房過程，但從未告知李偉趙建國(guó)的行為能力問題。如今，趙明遠(yuǎn)作為新監(jiān)護(hù)人，拒絕追認(rèn)《協(xié)議書》效力。

2019年，法院終審判決：借名協(xié)議因趙建國(guó)系限制行為能力人且無法定代理人追認(rèn)，應(yīng)屬無效，駁回李偉過戶請(qǐng)求。

李偉無奈提起新訴：請(qǐng)求確認(rèn)協(xié)議無效，并要求趙建國(guó)返還全部款項(xiàng)、賠償房屋增值損失近500萬元。

趙建國(guó)反訴：要求李偉騰退房屋，并支付十余年房屋使用費(fèi)64.5萬元。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 李偉勝訴！

確認(rèn)《協(xié)議書》無效；

趙建國(guó)賠償李偉房屋增值差價(jià)損失483萬余元；

李偉騰退一號(hào)房屋，趙建國(guó)同步返還購(gòu)房款、稅費(fèi)、好處費(fèi)等共計(jì)39.2萬余元；

駁回趙建國(guó)關(guān)于房屋使用費(fèi)的請(qǐng)求。

法院說理

法院重點(diǎn)審查“誰對(duì)合同無效存在過錯(cuò)”，并作出關(guān)鍵認(rèn)定：

第一，李偉已盡合理注意義務(wù)。

趙建國(guó)日常生活無異常，能獨(dú)立辦理房產(chǎn)證等復(fù)雜手續(xù)，外觀上完全具備完全民事行為能力。李偉作為普通購(gòu)房者，無義務(wù)、也無能力識(shí)別其限制行為能力狀態(tài)。

第二，趙建國(guó)家人長(zhǎng)期知情且參與。

其母侯某代收好處費(fèi)、協(xié)助簽約，全家均知悉借名安排。隱瞞行為能力事實(shí)的過錯(cuò)在趙方，不在李偉。

第三，合同無效≠出資人自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)《合同法》第58條，無過錯(cuò)方有權(quán)就信賴?yán)鎿p失獲得賠償。一號(hào)房屋從34萬漲至518萬，差價(jià)483萬屬于李偉的直接經(jīng)濟(jì)損失。

綜上，法院認(rèn)為：李偉無任何過錯(cuò)，趙建國(guó)一方應(yīng)承擔(dān)合同無效的全部法律后果。

辦案心得

本案為“借名買房遭遇出名人行為能力瑕疵”提供了重要警示：

首先，信任需有邊界，但不應(yīng)苛責(zé)善意出資人。

李偉基于朋友關(guān)系信任簽約，已做到常人所能——保留付款憑證、簽訂書面協(xié)議、長(zhǎng)期公開居住。不能因其未主動(dòng)查詢對(duì)方殘疾證而認(rèn)定過錯(cuò)。

其次，家人隱瞞是最大風(fēng)險(xiǎn)源。

趙建國(guó)母親全程參與卻隱瞞關(guān)鍵事實(shí)，導(dǎo)致李偉陷入被動(dòng)。在親屬或熟人借名中，務(wù)必核實(shí)對(duì)方婚姻、監(jiān)護(hù)、精神狀況等基礎(chǔ)信息。

再次，協(xié)議無效≠血本無歸。

即使借名協(xié)議被認(rèn)定無效，只要出資人無過錯(cuò)，仍可主張房屋增值賠償。這是對(duì)誠(chéng)信交易的最大保護(hù)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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