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2015年，吳靜和丈夫鄭志遠(yuǎn)想改善住房條件。但當(dāng)時(shí)他們不符合北京限價(jià)商品房的申購(gòu)資格。而鄭志遠(yuǎn)的父親——鄭國(guó)棟，作為本地戶(hù)籍老人，具備購(gòu)買(mǎi)資格。

于是，一家人商議：由吳靜出資，以鄭國(guó)棟名義向甲置業(yè)公司購(gòu)買(mǎi)一套位于豐臺(tái)的限價(jià)商品房（即一號(hào)房屋），總價(jià)95萬(wàn)余元。購(gòu)房款從吳靜賬戶(hù)直接支付，后續(xù)裝修、物業(yè)費(fèi)等也由吳靜夫婦承擔(dān)。房屋交付后，一直由吳靜、鄭志遠(yuǎn)及女兒吳雨桐實(shí)際居住。

2019年，吳靜與鄭志遠(yuǎn)離婚。2020年，鄭志遠(yuǎn)不幸去世。2022年，鄭國(guó)棟也離世，其遺產(chǎn)由侄子鄭浩然繼承。

吳靜母女隨即起訴，主張：她們與鄭國(guó)棟存在借名買(mǎi)房關(guān)系，要求確認(rèn)合同有效并過(guò)戶(hù)。但法院在A號(hào)判決中明確指出：限價(jià)商品房屬于政策性保障住房，借名購(gòu)買(mǎi)違反公共政策，合同自始無(wú)效。她們的確權(quán)訴求被駁回。

敗訴后，吳靜母女并未放棄。她們調(diào)整策略，轉(zhuǎn)而提起返還之訴：既然合同無(wú)效，鄭國(guó)棟（現(xiàn)由其繼承人鄭浩然）應(yīng)返還全部購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)。

鄭浩然抗辯稱(chēng)：

購(gòu)房款包含鄭國(guó)棟自有資金和贈(zèng)與；

吳靜母女起訴已超訴訟時(shí)效；

裁判結(jié)果

法院判決：

? 支持吳靜母女核心訴求：

鄭浩然在鄭國(guó)棟遺產(chǎn)范圍內(nèi)，返還購(gòu)房款950,130元；

返還不動(dòng)產(chǎn)稅、維修基金、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、工本費(fèi)等合計(jì)17,790元；

法院說(shuō)理

法院圍繞“合同無(wú)效后的財(cái)產(chǎn)返還”展開(kāi)分析：

第一，借名買(mǎi)房事實(shí)成立，但合同無(wú)效。

盡管A號(hào)判決已確認(rèn)雙方存在借名合意，且吳靜實(shí)際出資、占有使用房屋，但因一號(hào)房屋系限價(jià)商品房，借名行為規(guī)避?chē)?guó)家住房保障政策，損害社會(huì)公共利益，合同無(wú)效。

第二，無(wú)效合同的法律后果是“返還財(cái)產(chǎn)”。

根據(jù)《合同法》第58條，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。鄭國(guó)棟雖未直接收款，但購(gòu)房款用于其名下房產(chǎn)，實(shí)質(zhì)獲益，依法應(yīng)返還。

第三，訴訟時(shí)效從合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)起算。

鄭浩然主張“2015年就該起訴”，但法院認(rèn)為：返還請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效，應(yīng)自合同被生效判決確認(rèn)無(wú)效之日起算。吳靜母女在A號(hào)判決后及時(shí)起訴，未超時(shí)效。

辦案心得

本案為“借名購(gòu)買(mǎi)政策房”提供了關(guān)鍵路徑指引：

首先，政策房借名風(fēng)險(xiǎn)極高，確權(quán)基本無(wú)望。

經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等保障性住房，嚴(yán)禁借名購(gòu)買(mǎi)。即使實(shí)際出資、長(zhǎng)期居住，法院也會(huì)因違反公序良俗而認(rèn)定合同無(wú)效。

其次，確權(quán)失敗≠血本無(wú)歸，可轉(zhuǎn)向“返還之訴”。

合同無(wú)效后，出資方可依據(jù)《民法典》第157條（原《合同法》第58條）主張返還購(gòu)房款及必要費(fèi)用，這是挽回?fù)p失的關(guān)鍵突破口。

再次，訴訟策略需動(dòng)態(tài)調(diào)整。

第一次訴訟聚焦“確權(quán)”，敗訴后立即轉(zhuǎn)向“返還不當(dāng)?shù)美?，抓住“合同無(wú)效”這一形成權(quán)判決作為新起點(diǎn)，成功激活返還請(qǐng)求權(quán)。

此案表明：即使借名買(mǎi)房合同被宣告無(wú)效，只要出資事實(shí)清楚、用途明確，法律仍會(huì)保護(hù)實(shí)際出資人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。及時(shí)轉(zhuǎn)換訴訟思路，是維權(quán)成功的關(guān)鍵。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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