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2014年，周慧敏打算置換住房。她看中了位于豐臺(tái)區(qū)的一套房產(chǎn)。當(dāng)時(shí)，她名下已有西城區(qū)一套住房，完全具備北京購房資格。

但周慧敏卻選擇以兒子周子陽的名義簽約購房，并將房屋登記在周子陽一人名下。她解釋稱：是為了方便辦理按揭貸款。購房款約212萬元，大部分由周慧敏賬戶轉(zhuǎn)入周子陽賬戶支付。2015年，周子陽與李思琪結(jié)婚，一號(hào)房屋成為小兩口的婚房。

然而不久后，周慧敏賣掉西城老房，搬進(jìn)一號(hào)房屋居住。周子陽和李思琪則搬至李思琪父母提供的朝陽區(qū)住房。

此后多年，一號(hào)房屋的物業(yè)、水電、供暖等費(fèi)用均由周子陽和李思琪支付。房屋貸款也由二人共同償還。

直到2022年，周子陽與李思琪婚姻出現(xiàn)裂痕。周子陽提起離婚訴訟后又撤回。緊接著，周慧敏突然起訴，主張：

她與周子陽存在借名買房合同關(guān)系；

要求確認(rèn)合同有效，并將一號(hào)房屋過戶至自己名下；

要求周子陽和李思琪賠償因挪用30萬元房款造成的貸款損失。

周子陽當(dāng)庭表示：“我同意母親所有訴求，房確實(shí)是她買的。”

李思琪堅(jiān)決反對(duì)，辯稱：

母親有購房資格、有全款，根本無需借名；

房屋是為結(jié)婚購置的夫妻唯一住房；

多年來由夫妻共同還貸、承擔(dān)費(fèi)用；

母親從未提過借名，直到兒子要離婚才突然主張，明顯不合常理；

所謂“借名”實(shí)為轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)的手段。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回周慧敏的全部訴訟請(qǐng)求。

李思琪勝訴，一號(hào)房屋依法認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)之上，母親無權(quán)確權(quán)。

法院說理

法院圍繞“是否存在真實(shí)借名買房合意”進(jìn)行審查，重點(diǎn)指出：

第一，缺乏合理借名動(dòng)機(jī)。

周慧敏作為北京戶籍居民，名下僅有一套房，完全具備購房資格，且有能力支付全款。在此情況下，借已婚兒子名義購房，反而增加產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，違背常理。

第二，長期未主張權(quán)利不合邏輯。

從2014年購房到2022年起訴，長達(dá)8年時(shí)間，周慧敏從未要求過戶或書面確認(rèn)權(quán)屬。恰在兒子婚姻破裂、提起離婚后才主張借名，時(shí)機(jī)高度可疑。

第三，資金往來不等于借名合意。

雖然房款主要來自周慧敏賬戶，但考慮到母子關(guān)系，贈(zèng)與、資助或家庭內(nèi)部資金調(diào)配均可能解釋該行為。僅憑付款不能推定存在借名買房合同。

第四，房屋使用情況復(fù)雜。

盡管周慧敏實(shí)際居住，但物業(yè)、供暖等費(fèi)用長期由周子陽夫婦支付，且房屋最初明確作為婚房使用。這更符合“父母資助子女購房”的家庭慣例，而非借名。

綜上，法院認(rèn)為：現(xiàn)有證據(jù)無法使借名買房事實(shí)達(dá)到“高度可能性”標(biāo)準(zhǔn)，周慧敏應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。

辦案心得

本案為“父母出資購房登記在子女名下”提供了關(guān)鍵警示：

首先，有資格卻借名，本身就是重大風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。

若父母具備購房資格、資金充足，卻執(zhí)意登記在已婚子女名下，極易被認(rèn)定為對(duì)子女的贈(zèng)與或家庭資助，而非借名。

其次，時(shí)機(jī)決定動(dòng)機(jī)。

在子女婚姻穩(wěn)定時(shí)沉默，在離婚前夕突然主張借名，法院會(huì)高度懷疑其真實(shí)目的。

再次，付款≠確權(quán)。

父母為子女購房出資很常見，但若無書面協(xié)議、明確合意、持續(xù)主張權(quán)利的行為，僅憑轉(zhuǎn)賬記錄難以推翻登記效力。

最后，配偶權(quán)益受法律優(yōu)先保護(hù)。

當(dāng)房屋登記在夫妻一方名下，且用于婚后共同生活，即使父母出資，也傾向于認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，除非有相反約定。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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