說(shuō)起北京天通苑，這地方最早就是北五環(huán)外的一大片農(nóng)田。九十年代末，北京市區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)挺高，政府想通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)緩解，就選了這塊地開(kāi)發(fā)。1999年，第一批樓開(kāi)工，主要賣(mài)給有本地戶(hù)籍的家庭，起步價(jià)每平方米2650元。

整個(gè)社區(qū)占地8平方公里，分成東苑、西苑、北苑和中苑幾個(gè)部分，總共建了700多棟住宅樓。開(kāi)發(fā)商是順天通集團(tuán)，初期就蓋了15個(gè)組團(tuán)，167棟樓，面積90多萬(wàn)平方米。購(gòu)房門(mén)檻低，首付三成，一套小兩居總價(jià)不到15萬(wàn)，很多普通人趕緊買(mǎi)了。

剛開(kāi)始住進(jìn)去，交通是個(gè)大麻煩。只有一條858公交，上班得早起排隊(duì)，堵得不行。2001到2003年，東苑和西苑建起來(lái)，加了332棟樓，面積到326萬(wàn)平方米。水電煤氣慢慢接上，2003年夏天通自來(lái)水，年底有天然氣。

北苑是2004到2006年開(kāi)發(fā)的，144棟樓。中苑最后，從2007到2009年蓋了197棟。這樣，整個(gè)天通苑就成型了，常住人口30萬(wàn)左右，像個(gè)小城市。綠化率35%，容積率3.5，產(chǎn)權(quán)70年，但早期學(xué)校醫(yī)院得去周邊用。

房?jī)r(jià)從2650起步，那時(shí)候性?xún)r(jià)比高，比海淀的七八千便宜多了。很多人帶著戶(hù)口本就來(lái)了。2007年地鐵5號(hào)線通車(chē)，這是個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，之前公交兩小時(shí)，現(xiàn)在縮短不少，房?jī)r(jià)從4800左右升到7000，漲了50%。地鐵一連，社區(qū)價(jià)值就變了。大家覺(jué)得上班方便，房子自然貴了。接著全國(guó)樓市熱，2010年天通苑均價(jià)過(guò)萬(wàn)，2013年到兩萬(wàn)多。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2015年中苑電梯房破23000，老區(qū)步梯房16000左右。樓齡、電梯、戶(hù)型開(kāi)始拉開(kāi)差距。

2020年疫情后，市場(chǎng)涼了點(diǎn)，但天通苑靠地鐵穩(wěn)住，均價(jià)三萬(wàn)左右。2021年底17號(hào)線北段試跑，通勤27分鐘到市區(qū)，中苑電梯三居最高42000，老區(qū)頂層大戶(hù)型21000，直接差一倍。去年一季度，中苑成交37000，老區(qū)24000，老區(qū)跌9%?，F(xiàn)在掛牌22000到43000，平均30500，但分化大。電梯是第一道坎，老樓沒(méi)電梯，爬樓累，價(jià)格低；樓齡第二，早建的外墻舊，維修多；戶(hù)型第三，大空間實(shí)用差，小的受歡迎。

交通是王道，靠近5號(hào)線、17號(hào)線的房子掛牌穩(wěn)，遠(yuǎn)的得降價(jià)。社區(qū)房源多，三萬(wàn)多套，150平以上的占三成，但買(mǎi)家挑次新房，老破大掛牌半年降11次才賣(mài)。舉例，一套205平的，從高價(jià)降到單價(jià)低于兩萬(wàn)成交。2024年?yáng)|二區(qū)30750，降1.3%，本三區(qū)25191，低25%。全市二手均價(jià)3.8萬(wàn)，天通苑部分破兩萬(wàn)，優(yōu)質(zhì)板塊回調(diào)40%以上。房?jī)r(jià)曲線里藏著規(guī)劃的影子，跟上配套的漲，跟不上的掉隊(duì)。

2022年控規(guī)批了，到2035年框架定，17號(hào)線全通，從未來(lái)科學(xué)城北到市區(qū)66分鐘，換6號(hào)線方便。房?jī)r(jià)進(jìn)繡花針階段，買(mǎi)家查物業(yè)、綠化、戶(hù)型細(xì)節(jié)。優(yōu)質(zhì)房穩(wěn)，老破大市場(chǎng)小，但兩萬(wàn)三的價(jià)格比大興次新低，對(duì)口清華附中昌平學(xué)校，產(chǎn)權(quán)全，有些家庭選它一步到位。2025年12月17號(hào)線中段通，全線貫通，生活圈小，但人口流動(dòng)和規(guī)劃會(huì)推曲線。

沒(méi)人打包票未來(lái)向上還是橫盤(pán)，但配套靠譜、通勤順，天通苑這大社區(qū)只會(huì)更接地氣。從農(nóng)田到大社區(qū)，房?jī)r(jià)漲分化，折射北京城市擴(kuò)張，普通人扎根的樣本。2025年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，12月均價(jià)28769元，較前年降，2024年33620，2023年37792，顯示整體下行，但分化持續(xù)，中高檔穩(wěn)，老舊調(diào)整。2026年1月參考價(jià)33911，降3.83%，次新過(guò)43000，老房低于20000。

位置分化加劇，中區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)頂；老區(qū)設(shè)施舊，承壓。產(chǎn)業(yè)園吸企業(yè)，就業(yè)近，周邊房?jī)r(jià)升。買(mǎi)家挑剔，產(chǎn)權(quán)和學(xué)校成關(guān)鍵。市場(chǎng)精細(xì)，優(yōu)質(zhì)流通快，老的慢。北京樓市調(diào)整，天通苑分化典型。

社區(qū)演變與房?jī)r(jià)互推，交通配套定價(jià)值。到2035年，規(guī)劃升，生活半徑小，職住平衡。房?jī)r(jià)或震蕩，優(yōu)質(zhì)堅(jiān)挺，老區(qū)剛需。第三輪行動(dòng)推高質(zhì)量，軌道加8站，公交優(yōu)60條。路網(wǎng)密過(guò)市區(qū)，擁堵降。