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2008年，吳雅琳與鄭志恒登記結(jié)婚。鄭志恒是鄭國(guó)梁的第三子。早在1993年，甲實(shí)業(yè)公司將一套位于東城區(qū)的公房——一號(hào)房屋分配給鄭國(guó)梁承租。后因家庭內(nèi)部安排，承租人變更為鄭志恒，并由其工資中直接扣繳租金。

2008年11月，甲實(shí)業(yè)公司啟動(dòng)房改售房。此時(shí)，鄭志恒已從單位離職，不再享有供暖費(fèi)報(bào)銷等退休福利；而其父鄭國(guó)梁作為退休職工，仍可享受相關(guān)政策。為便于報(bào)銷取暖費(fèi)用，購(gòu)房合同以鄭國(guó)梁名義簽署，房屋隨后登記在其個(gè)人名下，總價(jià)3.3萬余元。

此后，一號(hào)房屋由鄭國(guó)梁夫婦、鄭志恒及吳雅琳共同居住，后改為出租。房產(chǎn)證長(zhǎng)期由吳雅琳保管。

2020年12月，鄭志恒去世；2022年1月，鄭國(guó)梁去世。不久，鄭國(guó)梁的其他子女——長(zhǎng)女鄭秀芬、長(zhǎng)子鄭建國(guó)、次子鄭建民，以及鄭志恒與前妻所生之女鄭雨桐——提起繼承訴訟，要求將一號(hào)房屋作為遺產(chǎn)依法分割。

吳雅琳隨即提起確權(quán)之訴，主張：房屋實(shí)際由鄭志恒出資購(gòu)買，僅因報(bào)銷供暖費(fèi)才借用父親名義登記，應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。她請(qǐng)求法院確認(rèn)自己占50%份額，其余50%由鄭志恒的繼承人（即她本人與鄭雨桐）共同共有。

她向法院提交了三份自己作為出租人簽訂的租賃合同及收款記錄，鄭國(guó)梁的銀行存折（顯示有供暖補(bǔ)貼入賬），以及原單位經(jīng)辦人林國(guó)強(qiáng)的證言。林國(guó)強(qiáng)稱：“當(dāng)年是鄭志恒拿錢來交的購(gòu)房款，因他父親能報(bào)銷取暖費(fèi)，所以用了老人的名字�！�

四被告堅(jiān)決反對(duì)，辯稱：

一號(hào)房屋最初分配對(duì)象就是鄭國(guó)梁；

購(gòu)房款由多名子女共同湊付，鄭志恒當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，常向家人借款；

房屋長(zhǎng)期由鄭國(guó)梁夫婦實(shí)際控制、決定出租；

若真屬鄭志恒所有，為何十余年從未辦理過戶？反而多次立遺囑稱“此房歸三子”？這恰恰說明房屋本就屬于鄭國(guó)梁。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回吳雅琳的全部訴訟請(qǐng)求。

鄭秀芬、鄭建國(guó)、鄭建民、鄭雨桐勝訴，一號(hào)房屋依法作為鄭國(guó)梁的遺產(chǎn)處理。

法院說理

法院圍繞“是否存在借名買房關(guān)系”進(jìn)行審查，重點(diǎn)指出：

第一，出資事實(shí)缺乏有效證據(jù)。

吳雅琳未能提供購(gòu)房款支付憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄或收據(jù)。證人林國(guó)強(qiáng)雖稱“鄭志恒交錢”，但僅能證明其為經(jīng)手人，無法證明資金來源于鄭志恒個(gè)人。在無書證佐證的情況下，不能認(rèn)定購(gòu)房款系鄭志恒支付。

第二，居住與使用不具排他性。

一號(hào)房屋長(zhǎng)期由鄭國(guó)梁夫婦與鄭志恒夫婦共同居住，后續(xù)出租亦由鄭國(guó)梁主導(dǎo)。不存在鄭志恒單獨(dú)占有、收益的情形，不符合借名人實(shí)際控制房屋的典型特征。

第三，房產(chǎn)證保管不等于權(quán)屬歸屬。

盡管房產(chǎn)證由吳雅琳持有，但因其與鄭國(guó)梁長(zhǎng)期共同生活，保管便利不能推定所有權(quán)。若房屋確屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，理應(yīng)在鄭志恒生前完成過戶，而非依賴遺囑確認(rèn)。

第四，行為邏輯存在矛盾。

若房屋本就屬于鄭志恒，鄭國(guó)梁無需通過遺囑“給予”。而事實(shí)上，鄭國(guó)梁多次書寫遺囑明確“一號(hào)房屋歸三子”，恰恰反證該房屋系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。真正的權(quán)利人不會(huì)用遺囑處分本就屬于自己的東西。

綜上，法院認(rèn)為：現(xiàn)有證據(jù)不足以證明存在借名買房合意及實(shí)際出資事實(shí)，吳雅琳的主張缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，不予支持。

辦案心得

本案為家庭房產(chǎn)確權(quán)糾紛提供了重要警示：

首先，借名買房必須有“鐵證”。

僅有口頭陳述、親屬證言或模糊的“經(jīng)辦”行為，無法對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力。付款憑證、資金流水、書面協(xié)議缺一不可。

其次，家庭共居不等于產(chǎn)權(quán)共有。

基于親情共同居住是常見現(xiàn)象，但法院判斷權(quán)屬時(shí)，更看重誰(shuí)決策、誰(shuí)收益、誰(shuí)承擔(dān)成本。長(zhǎng)期由老人掌控房屋，難以支持子女配偶的確權(quán)主張。

再次，拖延確權(quán)將導(dǎo)致舉證不能。

從2008年購(gòu)房到2022年訴訟，長(zhǎng)達(dá)14年未主張過戶，反而多次通過遺囑“確認(rèn)歸屬”，極易被認(rèn)定為對(duì)登記狀態(tài)的認(rèn)可。時(shí)間越久，維權(quán)越難。

最后，遺囑是處分自己財(cái)產(chǎn)的工具。

若房屋本屬兒子，父親無權(quán)“遺贈(zèng)”。這種表述恰恰成為房屋屬于父親的有力反證。

此案表明：在缺乏充分證據(jù)的情況下，僅憑家庭內(nèi)部說法和情感訴求，無法推翻法定登記。依法登記在被繼承人名下的房產(chǎn)，應(yīng)作為遺產(chǎn)由全體繼承人公平分割。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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