（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1999年，S公司因當(dāng)時(shí)政策限制，無法以單位名義購置辦公用房，遂與員工沈靜華協(xié)商，借用其個(gè)人名義向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“甲公司”）購買位于東城區(qū)的一號(hào)房屋，總價(jià)223萬余元。

購房首付款、銀行貸款及后續(xù)提前還款均由S公司實(shí)際承擔(dān)。房屋交付后，亦由該公司持續(xù)占有、使用至今。

但甲公司長(zhǎng)期未辦理產(chǎn)權(quán)登記。2003年，沈靜華依S公司安排，起訴甲公司，請(qǐng)求解除合同并返還購房款。2004年，雙方經(jīng)法院調(diào)解達(dá)成協(xié)議：甲公司退還223萬元購房款并賠償30萬元損失。

然而，2009年，雙方另行簽訂《和解協(xié)議》，約定：

沈靜華放棄此前調(diào)解書項(xiàng)下的退款及賠償，甲公司則承諾為其辦理一號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

此后十余年，甲公司始終未履行過戶義務(wù)，理由包括“購房發(fā)票抬頭不一致”“不符合稅務(wù)要求”等。更嚴(yán)重的是，因甲公司對(duì)外負(fù)有工程債務(wù)，一號(hào)房屋被多家法院輪候查封。

S公司隨即以實(shí)際權(quán)利人身份，向執(zhí)行法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。2019年，北京市高級(jí)人民法院作出終審判決，認(rèn)定：

?S公司與沈靜華之間存在合法有效的借名買房關(guān)系；

? 沈靜華作為名義買受人，在法院查封前已簽訂合法有效合同、支付全部?jī)r(jià)款、合法占有房屋，且未辦理過戶非因其自身原因；

? 其權(quán)利符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的全部要件，足以排除普通債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。

2022年，沈靜華再次提起訴訟，要求甲公司履行2009年《和解協(xié)議》，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記并支付違約金。

二、裁判結(jié)果（A號(hào)判決）

法院判決：

? 甲公司于判決生效后十五日內(nèi)，協(xié)助將一號(hào)房屋不動(dòng)產(chǎn)登記至沈靜華名下；

? 甲公司向沈靜華支付違約金5萬元；

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞訴訟請(qǐng)求作出如下認(rèn)定：

《和解協(xié)議》構(gòu)成對(duì)原商品房買賣合同的繼續(xù)履行

雙方在2009年明確約定以辦理產(chǎn)權(quán)登記替代退款，該安排系對(duì)原預(yù)售合同權(quán)利義務(wù)的重新確認(rèn)，合法有效，甲公司應(yīng)依約履行。

未完成過戶的責(zé)任在于開發(fā)商

購房發(fā)票抬頭不一致系甲公司在收款時(shí)自行填寫所致，并非沈靜華或S公司過錯(cuò)；房屋長(zhǎng)期處于司法查封狀態(tài)，亦源于甲公司對(duì)外債務(wù)糾紛，故未過戶不可歸責(zé)于原告。

生效判決已確認(rèn)相關(guān)權(quán)利基礎(chǔ)

北京市高級(jí)人民法院在先判決已明確認(rèn)定借名買房關(guān)系的有效性及沈靜華享有的物權(quán)期待權(quán)，本案無需重復(fù)審查基礎(chǔ)法律關(guān)系。

違約金予以酌減，體現(xiàn)公平原則

雖然原告認(rèn)可未產(chǎn)生實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，但甲公司遲延履行義務(wù)長(zhǎng)達(dá)十余年，存在明顯違約行為，故酌情支持5萬元違約金。

四、律師提示

本案為處理單位借名購房、歷史遺留辦證障礙及執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)提供了重要經(jīng)驗(yàn)：

合同解除后可通過新協(xié)議恢復(fù)履行

即使原買賣合同曾被解除，若雙方后續(xù)達(dá)成明確的和解或補(bǔ)充協(xié)議，約定繼續(xù)履行原合同主要義務(wù)（如辦證），該安排具有法律約束力，可作為確權(quán)依據(jù)。

執(zhí)行異議是阻斷房產(chǎn)被執(zhí)行的關(guān)鍵程序

當(dāng)?shù)怯浽诿x人名下的房屋因出名人或開發(fā)商債務(wù)被查封，實(shí)際權(quán)利人應(yīng)立即提起執(zhí)行異議之訴。只要滿足“查封前簽約、付款、占有、非自身原因未過戶”四個(gè)條件，即可能排除執(zhí)行。

開發(fā)商內(nèi)部操作問題不能免除其辦證義務(wù)

因開發(fā)商在收款、開票、申報(bào)等環(huán)節(jié)的操作不規(guī)范導(dǎo)致無法過戶，屬于其自身履約瑕疵，不能成為拒絕履行合同義務(wù)的正當(dāng)理由。必要時(shí)可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行過戶。

? 對(duì)客戶的建議：

單位借名購房應(yīng)保留三方書面協(xié)議，明確出資、權(quán)屬及過戶安排；

遇到辦證障礙時(shí)，及時(shí)通過和解、訴訟、執(zhí)行異議等法律手段固定權(quán)利；

房屋被查封后，務(wù)必在法定期限內(nèi)提出異議，避免喪失救濟(jì)機(jī)會(huì)。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理單位借名購房、歷史遺留房產(chǎn)確權(quán)及執(zhí)行異議案件，擅長(zhǎng)通過組合策略，幫助客戶實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)回歸。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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